Аренда квартиры с выкупом


аренда квартиры с последующим выкупомРынок недвижимости предлагает новые услуги, к числу которых относится развивающаяся программа приобретения арендуемого жилья.

Эта схема возникла из правовых отношений граждан, отдавая приоритет покупке недвижимости лицами, пользующимися объектом. Сегодня она предоставляет широкий спектр предложений.

Аренда квартиры с последующим выкупом – юридически оформленная процедура возмездного проживания на территории объекта, с условием последующего приобретения.

Используется гражданами по взаимной договорённости, правовым оформлением имущественной сделки. В последние годы приобрела правовую основу через сервисы некоторых компаний. Достигает целей: обеспечения и приобретения жилья.

Прецедент регламентирован законодательными положениями ст.554, 555 ГК РФ, а также Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. за № 73, используемого в новой редакции от 25.12.13, оглашающего введение дополнительных положений для процедуры аренды, опираясь на действующий Гражданский Кодекс.

Однако применимо к найму помещения с последующим выкупом, непосредственных законодательных норм не предусмотрено.

Условия аренды с последующим выкупом

Относится к специфическим имущественным сделкам, включая в одно юридическое действие две правовые процедуры:

По условиям, лицо, сдающее в аренду квартиры с последующим сбытом, не лишается владения объектом до момента полного погашения определенной стоимости квартиры. Этот период гарантирует ему получение арендной платы от потенциальных собственников, выступающих в роли квартиросъёмщиков.

В свою очередь, жильцы приобретаемой квартиры отчисляют денежные средства по двум направлениям расходов. Условия перехода имущественных прав требуется оговорить на контрактной основе, одним договором.

Условия допустимо ориентировать как на ссуженный в сроках расчёт, который осуществится одним платежом, так и на рассрочку, разделив выплаты на доли. Эти вопросы решаются по усмотрению сторон, исходя из специфики ситуации.

Главное условие – оставление квартиры за владельцем до полного погашения её стоимости, что допускает нечёткость юридической процедуры в плане расчёта.

Если выплаты растянуты на длительный срок, собственник вправе установить новые ценовые рамки, основанные на повышении стоимости жилья в связи с процессами инфляции. Если цена квартиры в договоре установится фиксировано, риски понесёт собственник.

Квартира для сбыта требует наличия свидетельства «о праве собственности». Отсутствие такового допускает, что правообладатель не погасил ипотечный кредит или иным способом предоставил объект в качестве залоговой стоимости (см. Квартира в ипотеку). Такая сделка допускает лишь найм жилья, но не его покупку.

Договор аренды с выкупом

Как составить договорПри оформлении требуется обращение не к одному правовому источнику, а к совокупности таковых. Это обусловлено взаимной связью проводимых операций и отсутствием конкретной юридической дееспособности документа.

Наименование договора требует чёткого юридического определения обозначенной совокупности, что определяет его, как «Договор аренды с последующим выкупом» (см. Как правильно составить договор аренды квартиры).

После определения места и даты составления, формулируется предмет договора. Здесь определяются стороны, составившие контракт и указываются характеристики объекта, участвующего в имущественной сделке.

После этого стороны определяют пункты соглашения, утверждающие действия в отношении к объекту и к условиям взаиморасчётов при использовании и передаче.

Рекомендуется указать:

  1. Характеристики объекта, вид права и техническое состояние. Сведения даются на основании учётных записей Росреестра и справки из БТИ, с указанием рыночной и кадастровой стоимости.
  2. Указываются обязательства сторон, которые заключаются в выплате суммы установленной стоимости аренды, определённой в конкретном размере, с указанием сроков погашения выплат.
  3. Хозяин жилья гарантирует, что по окончании выплат контрагентом, проведёт переоформление помещения в пользу квартиросъёмщика (см. Свидетельство о регистрации права в ГКН).
  4. Устанавливаются пени и иные санкции, допустимые к применению в случае просрочки платежей или не выполнении гарантий со стороны владельца.
  5. Перечисляют допустимые и не допустимые действия, в отношении жилья. В их число входит ремонт, перепланировка квартиры, субаренда и т.п.
  6. Указывают, при каких обстоятельствах, допустимо досрочное расторжение договора по взаимному соглашению или в суде.
  7. Как действовать в случае непредвиденных обстоятельств, в условиях неодолимой силы.
  8. Какие пункты допустимо изменять и на основании, каких причин.

Целесообразно зафиксировать всё, имеющее отношение к процессу сбыта жилья на таких условиях.

Типовой формы или регламентированных требований к такому виду договоров не предусмотрено.

Стоит отметить, что его допустимо составлять в свободной форме, но проверить соответствие паспортным данным, кадастровому паспорту и технической документации.

В заключение должны стоять собственноручные подписи сторон с расшифровкой. Договор составляют в 3 экземплярах и регистрируют в Росреестре. В силу слабой правовой базы, целесообразно его удостоверить нотариально.

При обращении в официальную организацию используется типовой договор кредитования для выкупа. Договор аренды составляется в соответствии с положениями, предусмотренными для этого вида договоров.

Использование механизма накопительного страхования жизни

Востребованным продуктом «Росгосстраха» стало страхование жизни, действующее по накопительной системе. Как правило, страховая сумма устанавливается в рамках 1 миллиона.

Граждане, выплачивая её постепенно, получают бонусные денежные средства, в виде процентной ставки приложением к тому объёму финансов, который вложен в страхование. Такой прецедент возникает при отсутствии страхового случая. Если же прецедент произошёл – вложенные средства пересматриваются.

Накопленная сумма, с бонусными начислениями, допускает применения безналичного расчёта при приобретении недвижимости.

Граждане, у которых имеется накопительный счёт, вправе погасить кредит за приобретение квартиры из накопленной суммы. Если накопленных средств недостаточно, допустимо получение ссуды со стороны «Росгосстраха».

Ссуда не допускает превышения планируемых выплат, с учётом потенциально возможного страхового случая. В случае инвестирования страховых средств в жильё с опережением накоплений, недвижимость остаётся обременённой залогом со стороны «Росгосстраха». После погашения вложенных в жильё средств, право владения недвижимостью передаётся покупателю.

В случае аренды с последующим выкупом, страховая компания проводит взаиморасчёты с собственником, сдающим квартиру.

Соответственно, выплата средств за наём жилья производится в адрес собственника до момента расчёта со страховщиком, инвестировавшим деньги в недвижимость.

Программа АИЖК, её отличие от ипотеки

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) основывает инвестиционную работу на 100% государственном вложении капитала. Оно поддерживает перспективные проекты Российского жилищного кредитования. Работает на условиях рефинансирования заёмных средств, взятых у банков.

АИЖК разработала и внедрила такой продукт как сбыт квартир путём первичного найма. Эта программа работает на рынке недвижимости через свою дочернюю организацию – Межрегиональную жилищную корпорацию (МРЖК). Она поставляет продукт в регионы и развивает в них активную деятельность.

По договорам аренды с выкупом, МРЖК вносит заёмные средства, которые переходят к владельцу жилья. В свою очередь, квартира передаётся не непосредственно покупателю, а организации. Далее действует обычная схема ипотечного кредитования, в соответствии с чем, недвижимость переходит организации на праве объекта залоговой стоимости.

После погашения займа, приобретатель вправе получить квартиру для использования, оформив требуемую документацию и пройдя регистрационную процедуру в Росреестре в роли арендатора.

Для проведения сделки, выставлены требования:

  • объект расположен не на последнем этаже;
  • придомовая территория благоустроена;
  • в квартале развита инфраструктура;
  • здание в соответствующем техническом состоянии.

Эти требования предъявляют, гарантируя сбыт квартиры в случае перехода прав к кредитору. Это не случайно, так как себестоимость объекта становится уже не столь рентабельной, что создаёт затруднения при расчёте для граждан. Граждане, пусть с минимальным процентом, вынуждены выплачивать кредит. Кроме этого, до полного расчёта, они продолжают оплачивать найм жилья.

В этой программе больше заинтересованы владельцы квартир, нежели арендаторы. Ведь она предоставляет им гарантии получения оплаты из двух источников финансирования, а возникающие прецеденты и недоразумения регулируются компетентными юристами и финансистами, состоящими на службе учреждения.

Среди граждан программа популярна в силу того, что она не требует первого взноса, жильё предоставлено для использования и ограниченного распоряжения.

Но самое главное – здесь предусматривается мизерный пакет гарантий платёжеспособности клиента, что позволяет лицам с «серыми» доходами, безболезненно для семейного бюджета, выплачивать кредит и аренду.

Сроки и стоимость при аренде с выкупом

Установление сроковСумма выплат обозначена в фиксированной форме, заведомо включая в себя элементы стоимости:

  • допустимость инфляции;
  • среднестатистический рост цен на жильё;
  • рыночная стоимость квартиры на момент заключения договора.

Первоначальный взнос не требуется. Кредит оформляют на 15 лет. Условия взаимодействия с АИЖК способны удовлетворить даже притязательные требования граждан. Однако при сопутствующих тратах на аренду квартиры, расходы становятся крупными.

В среднем, квартира стоимостью в 2 миллиона рублей обойдётся более чем в 5,5 миллионов. Эта цена превышает ту, которая была бы достигнута при ипотечном кредитовании. Преимущества приобретатель получает при сокращении сроков выплат до 10 лет. Кроме льготной процентной ставки он существенно экономит на арендной стоимости.

При расторжении договора, квартира остаётся в собственности МРЖК, а выплаченные за приобретение средства возвращаются.

Оплата аренды и процентная ставка возврату не подлежат.

Плюсы и минусы аренды с выкупом

Преимущества этой имущественной сделки:

  • Отсутствие первого взноса.
  • Минимум требований к оформлению и отчётной документации.
  • Допустимость привлечения правовой базы АИЖК.
  • Допустимость экономии при сокращении сроков погашения кредита.
  • Отсутствие рисков для обеих сторон, тщательная проверка правоспособности недвижимости.

К числу минусов относятся:

  • Слабая законодательная база. Её закрепление через официальные учреждения (АИЖК) требуют повышения стоимости за счёт процентной ставки.
  • При ипотеке граждане не выплачивают стоимость аренды, так же проживая в принадлежащем им, жилье, на правах пользователя.
  • По итогам себестоимости объекта, ипотечный кредит более экономичен.

Если исходить из деталей, то лицам, у которых нет накоплений на оформление ипотеки, логичнее обратиться в АИЖК, чем брать кредит на первый взнос, при оформлении ипотеки.

Иным гражданам приходится обращаться к обозначенному сервису, если поданная заявка на ипотечное кредитование не одобрена банком.

Наличие сложностей при оформлении ипотеки, приводит к развитию альтернативных вариантов, к числу которых относится деятельность АИЖК.

Читайте также:  Как сдать квартиру в аренду

Читайте также:

  • Перевод в земли поселенийПеревод в земли поселений Каждый земельный участок (ЗУ) относится к определённой категории земель, в соответствии с чем, на выделенной территории допускаются те или иные виды извлечения пользы и применения по […]
  • Альтернативная сделка с недвижимостьюАльтернативная сделка с недвижимостью Альтернативная сделка – это гражданско-правовая процедура приобретения недвижимости, обусловленная созданием цепочки имущественных действий. Характеризуется привязанностью […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz