Аренда нежилых помещений

Правообладатель объекта, относящегося к нежилому фонду, вправе сдавать его в аренду, используя недвижимость в коммерческих целях.

Такие действия допустимы как для физических, так и для юридических лиц.

Аренда нежилых помещений физическим лицом

В число обозначенных видов недвижимости входят объекты, предназначенные для различного целевого использования.

Соответственно с чем таковые применяются в коммерческих целях:

• под офисы;
• складские помещения;
• торговые площади;
• производственные помещения.

Выступить в роли лица, распоряжающегося правом аренды, может только собственник. При этом недвижимость требуется провести через регистрационные записи как нежилой объект, с указанием кадастровых и технических характеристик.

Передача арендных прав в коммерческих целях относится к разновидности имущественной сделки, что требует заключения гражданско-правового договора, с приложением документации.

В пакет документации, прилагаемой к договору аренды, входит:

• гражданский паспорт собственника;
• свидетельство о праве собственности на объект;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт и прочая документация из БТИ;
• кадастровая выписка об отсутствии залога и обременений.

Если организацией эксплуатации объекта занимается представитель, действующий в интересах собственника – он предъявляет собственный гражданский паспорт и полученную от собственника доверенность, удостоверенную в нотариальной конторе.

Поиск заинтересованного в использовании объекта, лица, осуществляется с применением информационного банка интернет ресурса, а так же – через местные СМИ и иные информационные источники.

Во избежание нелицеприятных прецедентов, возникающих на почве недобросовестного оформления документации, целесообразно:

• оформить соглашение письменно;
• удостоверить нотариально;
• зарегистрировать в Росреестре.

Нотариальное удостоверение предоставляет дополнительные гарантии правоспособности, но не является обязательным условием.

В результате проведения регистрационного учёта сведения отправляются в местное отделение УФНС, для расчёта налога на прибыль для физических лиц. В данном случае к физическим лицам приравниваются индивидуальные предприниматели, ведущие коммерческую деятельность или имеющие доход с аренды нежилых помещений.

Сдача помещения в аренду юридическим лицом

Процедура перехода прав на использование объекта, от арендодателя – юридического лица, имеет соответствующие нюансы.

Статус юридического лица устанавливается в сторону титульных владельцев недвижимости из числа:

• компаний и организаций – владельцев недвижимости;
• предприятий, сдающих собственные помещения;
• некоммерческих организаций и фондов.

Обозначенные субъекты не обязательно должны являться собственниками недвижимого имущества. Они могут арендовать общую площадь производственного или торгового помещения, или распоряжаться ею на основании доверительного управления, являясь риэлтерской компанией или иной соответствующей организацией.

В данном случае так же составляется гражданский договор, с приложением документации. Пакет документов состоит из нижеследующего:

• Учредительная документация компании или справка из ЕГРЮЛ, устанавливающая статус титульного владельца.
• Правоустанавливающая документация, подтверждающая правомерность передачи объекта в пользование.
• Если помещение сдаётся в субаренду – разрешение собственника недвижимости.
• Доверенность от учредителя, оформленная на правоспособное лицо, уполномоченное проводить имущественную сделку с коммерческой недвижимостью.

К способам передачи части помещений в коммерческих целях прибегают организации и предприятия, имеющие неиспользуемые площади. Иногда они обращаются к пополнению бюджета за счёт аренды или субаренды, ущемляя собственные потребности в использовании площадей.

Такой вид дохода достаточно популярен и не требует дополнительных усилий для его организации.

В случае заключения контракта с юридическим лицом, обязательными являются следующие требования:

• соответствующее оформление документации;
• регистрация в Росреестре.

На основании проведённых регистрационных действий, юридическое лицо уплачивает налог с коммерческой деятельности. Полученный от сдачи помещения доход суммируется к иным видам дохода, составляя соразмерную, представляемую для налогового декларирования сумму.

Аренда муниципальной нежилой недвижимости

В роли арендодателя вправе выступить местная администрация, передавая недвижимость нежилого фонда, находящуюся на балансе бюджета населённого пункта (см. Как взять землю в аренду у города). В этом случае требуется соблюдать установленный законодательством регламент, приобретая право аренды с торгов.

Торги проводятся в форме аукциона. Участвовать в них вправе физические лица – индивидуальные предприниматели и юридические лица – предприятия, компании и иные учредители. Для участия следует подать заявку на основании предложенного в местных СМИ или на официальном сайте администрации, объявления об аукционе.

После прохождения регистрации, участники приглашаются к аукциону.

Допустимо подать заявку заведомо. В таком случае администрация предоставит сведения о сроках проведения аукциона оп телефону или электронному адресу, оставленному в заявке для обратной связи.

Проведение аукциона основано на установлении базовой стоимости права аренды, которую участники выкупают путём повышения стоимости лота. Участник, выигравший данное право, оформляет с администрацией договор, приложив к поданным ранее документам квитанцию об оплате. При регистрации к пакету документации прилагается протокол проведения торгов.

Если заявка подана одним претендентом – аукцион не проводится. Заявитель получает возможность оформления договора с муниципалитетом без участия в торгах. В этом случае к тексту договора прилагается протокол заседания административной комиссии, где указывается причина перехода полномочий на использование нежилого помещения, в обход правил аукциона.

Аренда нежилых помещений с правом выкупа

Иногда допустимость выкупа используемых площадей является решающим фактором при согласовании обозначенной имущественной сделки. Контрагентами такого соглашения могут выступить юридические и физические лица. В зависимости от статуса сторон возникают те или иные требования к оформлению документации.

Стороны выбирают целесообразный вариант проведения сделки.

В их числе:

• Ежемесячная передача платежей в качестве арендной платы, но, которая зачитывается в виде стоимости объекта недвижимости, указанной в положениях договора.
• Установление оплаты за пользование, до момента внесения полного платежа, соразмерного стоимости объекта.
• Внесение ежемесячных платежей за пользование объектом, с установлением сроков уплаты частей стоимости недвижимости, в виде рассрочки.

Обозначенные условия формулируются в положениях соглашения. Наименование документа в данном случае формулируется как «договор аренды с правом выкупа».

По преимуществу допустимость аренды с последующим выкупом определяется во вводной части, где устанавливается положение о предмете договора. Остальные нюансы ассимилируются в пунктах документа.

Договор аренды нежилого помещения

Имущественная сделка оформляется гражданско-правовым договором, который имеет вид официального документа, с указанием места и даты составления. Он состоит из пунктов и подпунктов, которые отражают его существенные стороны, имеющие непосредственное отношение к сделке.

В начале определяются стороны соглашения или контрагенты, которые в последующем тексте именуются как арендатор и арендодатель. Здесь же определяется предмет производимого гражданского действия.

Им является нежилое помещение, право использования которого, переходит от одного контрагента – к другому. При его определении указываются кадастровые и технические характеристики объекта и адрес его расположения.

В основной части указывают пункты:

• Условия перехода права использования объекта. Сроки и стоимость. Если предусматривается выкуп – вносятся соответствующие положения.
• Права и обязанности сторон, предусматривающие беспрепятственное использование площадей, взамен передачи установленной суммы оплаты.
• Ответственности сторон, предусматривающие санкции за нарушение сроков передачи недвижимости или сроков внесения платежей.
• Условия расторжения договора – рассмотрение споров, предусматривающее достижение компромисса и решение о разрыве контрактных условий по взаимному согласию. Ситуации, когда допустимо обращение в суд.
• Ситуации форс-мажора или неодолимой силы. Предусматривается алгоритм действий в нестандартных или чрезвычайных ситуациях.

В заключение допускается сформулировать заключительные положения, в которые вносится информация, имеющая существенное значение для контрагентов. Текст составляется в трёх экземплярах. По одному экземпляру стороны оставляют себе после проведения учётных действий регистрирующего органа. Один экземпляр остаётся в Росреестре.

Так составляется главный документ, который вступает в юридическую силу непосредственно по завершении регистрационной процедуры.

По согласию сторон, срок допускает пролонгации. Требующиеся изменения вносятся составлением дополнительного соглашения, прилагающегося к основному экземпляру текста (см. Внесение изменений в договор аренды).

Нюансы договора физического лица с юридическим

Если собственником нежилой недвижимости выступает физическое лицо, а его контрагентом – юридическое или индивидуальный предприниматель, следует учесть ряд особенностей при составлении контрактной документации и проведении регистрационной процедуры.

При определении сторон указываются персональные данные арендодателя и наименование юридического лица, выступающего его контрагентом. При этом от имени компании выступает уполномоченное должностное лицо, участвующее в составлении документации. При определении сторон указываются так же его фамилия, имя и отчество.

Впоследствии при оформлении дополнительных соглашений, указанное лицо участвует в составлении соответствующего текста и удостоверяет внесённые изменения. Его роль незаменима так же при расторжении установленных гражданских правоотношений.

Если указанный субъект оставляет занимаемую должность, требуется оформить договор цессии, которым оформляется передача полномочий.

Каждый экземпляр документа удостоверяется подписью сторон. Представитель компании ставит собственноручную подпись с расшифровкой, указывает реквизиты компании и скрепляет документ печатью учредителя. То же касается ИП, имеющих собственные печати.

Стоимость услуг для юридических лиц существенно отличается от суммы государственной пошлины, назначаемой гражданам. В данном случае индивидуальные предприниматели приравниваются к физическим лицам.

Независимо от того, что передача полномочий на использование площадей в коммерческих целях, имеет возмездный характер, физическому лицу не требуется оформлять статус индивидуального предпринимателя.

Такие условия предусмотрены только для тех, кто получает прибыль от сдачи недвижимости, в размере полутора миллионов рублей годовых.

Акт приёма-передачи нежилого помещения

После заключения договора, и его передачи в Росреестр для постановки на учёт, требуется передать полномочия на использование площадей по целевому назначению.

Передача производится на основании положений, устанавливающих сроки перехода прав и иные условия. В их числе – составление и подписание акта приёма-передачи.

В документе указываются основные параметры помещения, его кадастровые и технические характеристики и адрес расположения. Далее следуют характеристики помещения, которые даются перечнем и отражают существенные признаки отделимых и неотделимых улучшений. Так, перечисляются:

• состояние стен, пола и потолка;
• наличие и состояние сантехники;
• технические характеристики коммуникаций.

Если помещение передаётся с мебелью – следует указать не только количество таковой, но и техническое состояние. При возможности – год выпуска, для определения степени износа. Здесь требуется учитывать малейшие нюансы, исходя из того, что при расторжении аренды или её завершении, возвращение объекта потребует аналогичного состояния.

После удостоверения акта подписями сторон и присутствующих третьих лиц, происходит передача ключей и документации для беспрепятственного использования объекта по целевому назначению.

Налоги при аренде нежилого помещения

После регистрации передачи прав, сведения о сделке поступают в местное отделение Федеральной налоговой службы. Специального заявления после проведения регистрации, подавать не требуется.

В следующий налоговый период арендодателю потребуется оформить декларацию по форме НДФЛ-3, в которой указывается полученная в счёт уплаты за помещение, сумма денежных средств.

Обозначенная сумма должна совпадать с указанной в договоре стоимостью аренды. Недоимки по оплате могут стать препятствием к принятию декларации. Либо – остаток сохранится в виде недоимки, на которую будет начислено 20% пени.

Компании, выступающие в роли арендодателей, а так же индивидуальные предприниматели, вправе включать доход от сдачи площадей в иные виды дохода, указывая его происхождение. Если они отчитываются по упрощённой системе налогообложения (УСН) – сумма подлежащая уплате составляет 6% общей прибыли.

Если налогоплательщики производят уплату за использование площадей, в пользу собственника, они имеют право включать соразмерную стоимость аренды в статью расходов. Так как расходы вычитаются из суммы полученной прибыли, при заполнении налоговой декларации, сумма, подлежащая налоговой выплате, существенно снизится.

Законы об аренде нежилых помещений

Передача арендных прав на нежилую недвижимость регулируется следующими законодательными положениями:

• Регламент арендных прав – статьи 554, 555 ГК РФ.
• Постановление Пленума ВАС от 17.11.11 г., под № 73 – то же.
• П.1 ст. 2, п.1 ст. 23 ГК РФ – характеристики предпринимательской деятельности, аналогичные правам арендодателя.
• П. 1-4 статьи 208 НК РФ – обязанность налогообложения при сдаче объекта.
• Ст.119, 225, 228 НК РФ – требования к налоговым выплатам, ответственность за нарушения выплат.
• Письмо Минфина РФ от 2.02.10, № 03-02-08/8 – то же.
• Письмо УФНС об уплате НДФЛ при сдаче прав на использование помещений (от 8.02.13).
• Федеральный закон от 30.07.08 г., № 108-ФЗ; Приказ ФАС от 10.02.10 г., № 67 – проведение аукциона при сдаче муниципальной недвижимости.
• Ст. 447-449 ГК РФ – регламент организации аукционов местными органами управления.