Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния арендуемого жилья или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения – это внесённые в контекст жилого или нежилого помещения изменения, которые недопустимо убрать, аннулировать и т.п. без нанесения материального ущерба владельцу имущества.

Таковые выделяются в предмет рассмотрения при арендных отношениях, когда наниматель вкладывает свои финансовые средства и производит их за собственный счёт. В результате прекращения найма возникает имущественный спор об их принадлежности той или иной стороне договора.

Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на рыночную стоимость помещения при дальнейших имущественных сделках, допускающих повышения стоимости аренды или найма, или влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.

К их числу причисляют:

• перепланировку помещений;
• достройку или реконструкцию здания;
• установка газоснабжения и водопровода;
• прокладку скрытой электрической и телефонной проводки;
• техническую модернизацию и перевооружение;
• монтаж окон (дверных проёмов).

Отделимые улучшения – это внесённые изменения, которые допускают демонтажа, снятия и вывоза нанимателем помещения, без нанесения материального ущерба собственнику.

Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.

К ним относятся:

• съёмные перегородки;
• замена осветительных приборов;
• замена сантехники, кухонных плит и т.п.;
• мебель, ковровые покрытия;
• дизайн окон.

Кому принадлежат отделимые и неотделимые улучшения

По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя. Исключение – случаи, когда договором аренды предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.

Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.

При составлении договора или дополнительного соглашения, приложенного к нему, требуется указать условия проведения взаиморасчётов за внесение данных новаций.

По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.

Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.

Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

• Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
• Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
• По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.

Имущественные споры

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.

Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

• законность проведения реконструкции;
• критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
• положения гражданского договора.

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.

Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

• Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
• Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.
• Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.

Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.

Порядок начисления компенсации за неотделимые улучшения

Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.

Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов. То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.

Правила соответствия определяет акт приёма-передачи, на основании которого недвижимость и иное имущество переходило к нанимателю. При этом учитывается соразмерный износ, критерии которого опираются на установленные нормы.

Те внесённые улучшения, которые не допускают демонтажа и вывоза, но продолжают сохранять ценность, допускают возмещения со стороны собственника недвижимости. Претендовать на компенсацию арендатор вправе только при условии, что владелец объекта был официально осведомлён о проведении соответствующих работ.

В этом случае начисление компенсации производится из расчёта стоимостного эквивалента новых параметров объекта, за вычетом амортизации при использовании таковых нанимателем.

Если контракт пролонгирован – ремонт, замена или реконструкция элементов остаётся в распоряжении инициатора.

При начислении соразмерной компенсации, арендатору требуется уплатить налог на прибыль в соответствии с п.1 статьи 146 НК РФ.

Сроки уплаты требуется урегулировать в пределах действия аренды, до затребования компенсации со стороны нанимателя или до аннулирования стоимостного эквивалента улучшений по истечении амортизационного срока. На основании этого же положения, НДС к вычету для арендодателя не предусмотрен (см. Размеры, сроки и особенности выплат налогов на сдаваемое имущество).

Допускается за счёт предполагаемой суммы НДС уменьшить налоговую сумму.