Изменения в договор аренды

Отношения аренды регулируются гражданским законодательством, опираясь на положения статьи 606 настоящего кодекса.

Они допускают расширения первоначально обозначенных функций.
 

Соглашение о внесении изменений в договор аренды

Использование долгосрочного найма иногда предусматривает утрату актуальности принятых изначально положений. В этом случае допускается внесение корректирующих сведений.

Такие сведения допускается вносить составлением дополнений контрактного типа, которые укладываются в рамки основного договора аренды и имеют вид дополнительного документа, прилагающегося к нему.

Автономной юридической силы такая документация не приобретает. Форма составления соглашения требует идентичности той, которая присуща основному договору, то есть – нотариальное удостоверение, регистрация в Росреестре и т.п.

Для их внесения требуется изначальное согласование между сторонами о том, что при моральном устаревании обозначенных условий, допускается их модернизация составлением дополнительных положений, оформленных в виде соглашений между сторонами.

Требуется, чтобы составители таких положений являлись сторонами договора аренды, то есть – лицами, заключившими главный контракт. Исключения составляют:

• переход полномочий по договору цессии;
• передача полномочий на доверительное управление.

Данные прецеденты так же регулируются соответствующими поправками, составленными в виде соглашений, после юридически корректного составления и оформления, они вступают в силу.

Так, допускается корректировать неограниченное количество пунктов и положений, которые они олицетворяют в главном документе.

Главное при составлении – опора на основания. Таковыми являются:

• основной договор;
• пункт, в котором обозначена допустимость внесения новых данных;
• положение, которое сформулировано в отношении найма и подлежащее изменению.

По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение контрактов, к этому числу относятся и обозначенные бумаги, если основной договор нотариально удостоверен (ст. 452 ГК РФ).

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

Когда положения морально устарели, что становится очевидным для одной из сторон, заинтересованное лицо вправе передать контрагенту письменное уведомление с требованием внести дополнения или новые данные, по условиям найма.

При согласии – составляется соглашение, при отсутствии согласия, выраженном отказом, изменения вносятся по решению суда. Обращение в суд допустимо так же при условии игнорирования уведомления с переданным требованием, в течение одного календарного месяца.

Такое требование предъявляется официально, целесообразно передать его почтовым отправлением в виде заказного письма с уведомлением о получении адресатом. После получения уведомления о получении, нотариус предоставляет свидетельство о предупреждении, которое играет роль способа досудебного урегулирования прецедента.

К исковому заявлению прилагаются экземпляры договора и доказательства правомерности предъявляемых к контрагенту требований. Они должны опираться на заключённые требования. Если суд признает иск подлежащим удовлетворению, дополнения вносятся на основании выписки из решения суда. Если этого не произойдёт, в силе останутся действующие условия.

Подача искового заявления сопровождается оплатой пошлины, если истец не входит в перечень лиц, освобождающихся от её уплаты. От пошлины освобождены уполномоченные должностные лица, представляющие муниципальные организации и действующие в интересах населённого пункта.

Выписка из решения суда, зарегистрированная в Росреестре, прилагается к пакету с документацией по аренде.

Регистрация изменений в договоре аренды

Составленное соглашение требуется провести через регистрацию. Сведения о нём требуется внести в записи государственного кадастра недвижимости, где данный объект поставлен на кадастровый учёт.

Для этого стороны подходят с гражданскими паспортами в Многофункциональный центр (МФЦ) или кадастровую палату по месту расположения недвижимости. Регистратору требуется представить и передать под расписку документацию:

• два экземпляра основных договоров найма объекта недвижимости (копии);
• три экземпляра составленных соглашений;
• как альтернативу – решение суда;
• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Пошлина оплачивается в размере 350 рублей за один экземпляр соглашения. Если за время использования недвижимости таковых собралось несколько экземпляров, при передаче права аренды требуется передать полный комплект.

После этого на руки требуется получить по одному экземпляру зарегистрированных документов и приложить таковые к основному экземпляру контракта о найме и уже имеющимся дополнениям.

Аренда муниципального имущества

Муниципальная недвижимость и социальные квартиры передаются в наём гражданам населённого пункта на типовых условиях. Они рассматриваются на основе федеральных актов и Постановлений, а так же широко применяют систему регионального законодательства.

Не вступая в противоречие с источниками федеральных постановлений, местные органы самоуправления вправе корректировать условия аренды по собственному усмотрению. Иногда в отношении конкретных положений, касающихся найма, принимаются локальные акты.

Исходя из этого, имущественные интересы граждан подстраиваются под законодательные положения. Такие изменения принимаются только резолютивным положением, выданным в виде официальной бумаги, прилагаемой к соглашению, которое составляется на основании резолюции.

Администрация приобретает заведомые преимущества, выступая в роли:

• собственника недвижимости;
• уполномоченного органа, действующего в интересах общества.

Физическое или юридическое лицо может выиграть иск только при условии, что докажет:

• факт нарушения гражданских прав со стороны исполкома;
• что администрация не действует в интересах населённого пункта (региона).

На основании составленного соглашения или решения суда вносятся изменения через процедуру регистрации.

Урегулирование стоимости

Цена аренды устанавливается отдельным положением основного договора, указывается цифрами и письменно.

Далее следуют пункты, санкционирующие её выплату арендатором взамен за использование предоставленного объекта. Здесь же требуется указать, что указанная сумма допускает изменений (п.2 ст. 424 ГК РФ). При иных условиях, правовые основания регулируются ст. 614 ГК РФ.

В дополнении формулируется положение, включающее в себя обозначенные положения. Далее указываются:

• Основания, требующие изменить цену. Например, повышение кадастровой стоимости или коэффициент, добавленный в соответствии с инфляцией.
• Изначальная цена объекта, сумма, на которую повышается или понижается стоимость найма и его окончательная цена. Все ценовые варианты вносятся цифрами и прописью.

Если ранее цена повышалась или понижалась, в актуальный вариант вносятся сведения о принятии более ранних изменений. Здесь требуется выразить всю цепочку увеличения и уменьшения цен.

При этом требуется заведомо получить доказательства, подтверждающие достоверность притязаний. К этому числу относятся:

• акты независимого оценщика;
• кадастровая выписка о переоценке и изменении кадастровой стоимости.

Если цена изменяется оформлением дополнений по усмотрению сторон, обозначенную документацию допустимо предъявлять только в качестве аргумента арендодателя.

Изменение объекта

По объективным причинам объект может утратить свою правоспособность, а так же – выставляться на торги владельцем. В этом случае допускается расторжение контракта.

Если у владельца недвижимости в собственности находится аналогичный объект, допускается предложение их замены.

Если недвижимость реквизируется или изымается дача – исполкомы обязаны возместить имущественные права граждан, передав в наём приблизительно такие же по площади и по качественным характеристикам, участки или квартиры (см. Принудительное прекращение права собственности). Условия обсуждаются до достижения взаимно выгодных вариантов, или – через суд.

При составлении соглашения указывается ссылка на договор, далее указываются причины, на основании которых производится замена объекта, после чего указывают:

• сведения об отчуждаемом объекте;
• сведения о вновь приобретаемом объекте.

Данные о первоначальном объекте дублируются из предмета договора, в отношении нового – указывают те же характеристики. Если при проведении замены изменяется стоимость аренды, следует указать, чем она обусловлена.

Те же условия предусматриваются, когда вводятся новые данные относительно предмета договора, в том числе – изменяется адрес или иные параметры недвижимости, используемой по найму.

Смена собственника в договоре аренды

Такие дополнения требуется проводить путём составления документа о переходе распоряжения недвижимостью на условиях найма. Он относится к виду договоров цессии.

Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента. В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

Цессент относится к принимающей стороне и в юридическом смысле становится на место предшественника. Из соглашения должно быть понятно, что цессионарий полностью прекращает гражданско-правовые отношения по условиям арендных прав. А цессент вступает в данные права в полном объёме, предоставленном изначально арендодателем в сторону лица, осуществившего наём.

При этом прекращения действия договора не наступает (п.1 с. 617 ГК РФ). Контрагенты получили замену, но это практически не отразилось на текущих юридических основаниях контракта.

Исключение составляют случаи, когда арендодателем выступает юридическое лицо, которое ликвидируется.

Изменения при аренде нежилого помещения

Помещения, относящиеся к статусу нежилых торговых и иных площадей, участвуют в отношениях аренды наиболее часто. Они занимают первые этажи многоэтажных домов, в том числе – новостроек (см. Перевод жилого помещения в нежилое).

В их сторону отчуждаются права на здания и иные сооружения. Из этого следует, что объём законодательных источников, допускающих их регулирование, многочисленен. Это статьи гражданского кодекса: 650-655, санкционирующие непосредственное использование нежилых помещений, так же – статьи настоящего кодекса 656-664, которые оглашают правила аренды помещений предприятий и организаций.

Они же санкционируют положения о внесении дополнений, в зависимости от функциональных особенностей, которые выполняют нежилые помещения и от статусов правообладателей, которыми выступают как физические, так и юридические лица.

По преимуществу потребность в таковых возникает при перерасходе установленных нормативом, коммунальных услуг.

Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов. При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход. Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

Внесение поправок при аренде участка

При введении дополнительных сведений, касающихся получения в наём земельных участков, следует выделить нюанс – существенные условия договора аренды, которые связаны с проведением торгов, дополнениям и изменениям не подлежат.

Это связано с тем, что организация аукциона земельных участков регулировалась действием законодательных положений как федерального, так и регионального значения. Изменить произвольно положения, основанные на источниках гражданско-правовой юридической силы, недопустимо (п.2 ст.621 ГК РФ). Если надел получен в наём без торгов, например, на условиях льготного, внеочередного предоставления, данные основания не вступают в силу (см. Как взять землю в аренду у города).

Дополнения следует прилагать в случае любых прецедентов, происходящих с земельным участком. Например, когда изменяется его площадь, категория или разрешённое использование. При возведении строения могут понадобиться новые сведения, которые вносятся по усмотрению сторон или через суд.

Если арендатор возвёл на участке капитальное строение, санкционированное арендодателем – судьба земли следует за судьбой дома, что допускает инициативу требований не только от собственника надела, но и от собственника дома.