Акт обследования недвижимости

Акт обследования – вид документации, составленной по результатам проверки текущего технического состояния, проводимой с недвижимостью.

Составляется несколькими лицами, уполномоченными на проведение подобного вида работ, представляющими коллегиальную экспертную комиссию.

При уничтожении и снятии объекта с кадастрового учёта, составляется кадастровым инженером, уполномоченным на проведение осмотра и составление кадастровой документации.

К нему предъявляются требования по профессиональным компетенциям:

• включение в Государственный реестр кадастровых инженеров;
• сертификат, подтверждающий квалификацию и полномочия;
• усиленная электронная подпись.

Действия в отношении не соответствующего стандартам жилого помещения объекта или досконально разрушенного и не существующего здания, уполномоченное лицо выполняет на основании заявки владельца и документации, подтверждающей, что имущество состоит на учёте в записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Назначение

В результате стихийных бедствий и пожаров, террористических операций и иных объективных причин, здание или помещение, в котором жили владельцы, приходит в негодность. То же происходит по естественным причинам, с течением времени.

Визуальное определение непригодного состояния требуется зафиксировать. Эту процедуру выполняет уполномоченная комиссия.

Акт составляют при принятии о постановке здания на учёт, как непригодное для нахождения в нём граждан и предназначенное «под снос» (см. Как получить квартиру по «Программе переселения из ветхого и аварийного жилья»). Иногда, напротив – при обращении дачников с просьбой разрешить прописку и жильё в доме на постоянной основе.

Если дом сдаётся в эксплуатацию с существенными недочётами, жильцы вправе назначить проведение комиссии, которая подтвердит документально наличие допущенных недоработок, технических ошибок и прочих проблем. Подтверждение требует составления документа обследования.

Если строение состоит на учёте как жилое или промышленное здание, но по сути – это полуразрушенное, непригодное для жилья и производства остаточное явление, его требуется ликвидировать документально. После чего допустимо применять технические виды освобождения земельного участка от руин.

Пока отсутствует обозначенная документация, владелец недвижимости не вправе:

1. Отказаться платить имущественный налог на строение.
2. Разрушить старое и начать возводить новое строение.
3. Продать по цене, не соответствующей установленным на рынке недвижимости ценам.
4. Обменять на земельный надел без строения и без доплаты.
5. Обратиться в местный исполком с заявлением о представлении муниципальной квартиры, комнаты в общежитии или в коммуналке.

Нередко возникает вопрос об уничтожении регистрации помещений или их частей, что происходит:

• при слиянии комнат и перепланировке квартир;
• при их разделении (см. Все варианты раздела квартиры при разводе).

Акт обследования здания

Цели обследования определяют специфику подбора комиссии или уполномоченных лиц для осмотра и фиксирования существенных технических характеристик.

Комиссионному осмотру подлежат:

• жилые дома;
• объекты незавершённого строительства;
• производственные здания;
• торговые комплексы и т.п.

Если дом сдаётся в эксплуатацию, за критерий его правоспособности берётся договор долевого строительства (ДДУ), генеральный план, номенклатурная документация. На основании данных показателей, которые учитываются как норма, проводится сравнительная характеристика наличного здания.

Найденные несоответствия фиксируются, указываются в документации. После их обработки и сверки с установленными нормативами, составляется акт. Здесь указывают соответствие (не соответствие) государственным стандартам и заявленному застройщиком качеству.

В таком случае применяются аналогичные критерии. Оно должно соответствовать нормам и стандартам, предъявляемым к условиям, допускающим жительство граждан.

Кадастровый инженер проводит обследование на основании выписки из учётных записей ГКН и определяет 2 вида критериев:

1. соответствие учётным записям;
2. соответствие стандартам качества, установленным для данного вида объектов.

Фактическое здание выверяется по обозначенным соответствиям, что отражается в документации.

На основании проведённого обследования, возникают юридические прецеденты:

1. Дачное или иное строение допустимо перевести в статус жилого, с разрешением регистрации граждан по месту постоянного (временного) проживания.
2. Застройщика обяжут устранить недоделки или откажут во введении здания в эксплуатацию.
3. Здание признают подлежащим постановке на административный учёт как аварийное жильё, требующее сноса.
4. Здание снимается с регистрационного кадастрового учёта в Росреестре, собственник освобождается от балласта.
5. Производится документальное и формальное уничтожение остатков недвижимости.

Акт обследования помещения

Если с регистрационного учёта снимается здание как не существующее или не соответствующее санитарным нормам проживания, внутренние площади и помещения автоматически утрачивают правоспособность в качестве недвижимости. Они автоматически снимаются с регистрационного учёта, а владельцы и их семьи получают право требовать новое место проживания.

Когда здание как таковое не утрачивает свойства правоспособности, комиссия обследует те его части и помещения, где возникли разрушения или выявлены недоделки. Иногда гарантии ДДУ не оправдывают себя в одной квартире или в двух-трёх. Это не допускает задержку вселения остальных участников, а для пострадавших создаётся комиссия, устанавливающая резолюцию на приведение помещений в надлежащий вид, к установленному сроку.

Административная комиссия документально фиксирует утрату юридической дееспособности в отношении помещений, не отвечающих санитарным нормам. Либо создаётся при ходатайстве граждан о получении прописки.

Если кадастровый инженер удостоверяет непригодность помещения, создаётся прецедент для принятия решения о непригодности всего здания, на основании предоставленной документации. Эта процедура практически не осуществляется в автоматическом режиме, но мотивирует на дополнительное проведение обследования дома и признание факта его уничтожения.

Иногда коммунальные квартиры или блоки в общежитии, доставшиеся одному владельцу, подвергаются реконструкции. Такие действия также требуют составления документации на основании разрешения комиссии. Иногда напротив, одна квартира или блок обособляются для автономного существования, что требует его фиксирования.

Содержание акта обследования недвижимости

Приказом Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 6272 установлены:

• образец акта;
• его форма;
• требования к подготовке;
• правила составления.

По нормативам, текст составляется на русском языке, с использованием только арабских цифр. В самом начале указывают сведения о заказчике. Далее следуют данные компании, предоставляющей услугу и сведения о кадастровом инженере.

Либо указывают:

• уполномоченное на создание комиссии учреждение;
• членов комиссии с перечислением фамилий и инициалов;
• должности проверяющих лиц.

Если проблема возникает на уровне взаимодействия между соседями, например при затоплении квартиры, комиссия составляется из представителей управляющей компании, ЖЭК и т.п.

Если речь идёт о недоделках для участников ДДУ, собирают экспертов строителей по административному решению, как правило – из числа сотрудников градостроительного и архитектурного отдела.

В остальных случаях – по усмотрению хозяйствующего субъекта, либо владельца.

Основная часть описывает действительное состояние объекта освидетельствования. Здесь указывают:

1. Адрес места нахождения. Для снятия с регистрационного учёта при уничтожении, дополнительно – кадастровый адрес.
2. Назначение: жилое, нежилое – офис, производственное и т.п.
3. Техническое состояние, с подробным описанием возникших проблем, связанных с разрушением крыши и несущих конструкций, стен, фасада, фундамента и прочих элементов, составляющих структуру здания.
4. При обследовании помещений указывают на порчу состояния, которая выражается в осыпании штукатурки и отклеивании обоев при затоплении сверху. В новостройке определяют присутствие трещин стен, протекание крыши и подобные нарушения.
5. Для домов, под снос, целесообразно обследовать как помещения, не соответствующие стандартным санитарным нормам пригодного для жилья дома, так и обследовать нежилые помещения: чердаки, подсобки, подвалы и т.п.

Иногда подвальное помещение или протекающая крыша становятся единственной причиной последствий, которые требуется устранить для восстановления приемлемого состояния дома. В таком случае актом утверждаются причины нарушений, на основании которых впоследствии выделяется смета для восстановления.

Составление акта обследования недвижимости

• Если объект требуется уничтожить, формальные владельцы с правоустанавливающей документацией обращаются:
• в частную геодезическую компанию;
• в местное отделение ГКН;
• к индивидуальному предпринимателю, уполномоченному на проведение работ.

В остальных случаях обращаются:

• в местную администрацию;
• в управляющую компанию дома.

Владельцы подают заявление, прилагая к нему правоустанавливающую документацию, подтверждающую допустимость требований для проведения обследования принадлежащего им объекта.

Администрация, рассматривая заявление, назначает проверяющих и удостоверяет перечень лиц протоколом. Утверждённая комиссия в полном составе производит обследование здания или помещения, фиксируя полученные в результате освидетельствования сведения.

На этом основании принимается решение о признании заявленных владельцами недвижимости правовых действий или отказе в проведении. Решение составляется в форме протокола, выписка из которого передаётся на руки заявителям.

Рекомендуется приглашение двух соседей. После проведения осмотра, нарушения фиксируют, а присутствовавшие при осмотре граждане ставят подписи.

При уничтожении объекта кадастровый инженер запрашивает выписку из ГКН, на основании чего проводится сверка учётных данных с действительным состоянием. Подготовив акт в соответствии с требованиями, кадастровый инженер передаёт информацию в электронном виде xml-файла, скрепив усиленной электронной подписью.

В отделение ГКН от исполнителя работ принимают только электронные данные. Заказчикам передаётся вариант на бумажных носителях в двух экземплярах, которые требуется пронумеровать, прошнуровать, опечатать.

К подготовке данного вида документации предъявляются соответствующие требования, так как на представленном основании выполняются или отменяются работы с недвижимостью, которые отличаются вложением немалых финансовых средств со стороны государства или собственников.