Договор долевого участия

Несущие конструкции и основания должны быть в рабочем состоянии, не иметь трещин и деформаций снижающих эксплуатационные свойства дома.

Все помещения, как частные, так и для общего пользования собственников должны ограждать жильцов от возможности получения травм, а так же предоставлять доступ для перемещения различных конструкций и оборудования для доставки в квартиру.

То есть при заключении договора обратите внимание на ширину лестничных маршей, их уклон, высоту проходов, размеры дверных проемов и т.д.

Внимательно подойдите к рассмотрению обеспечения квартиры инженерными системами:

• Электроосвещение;
• Газоснабжение;
• Холодное и горячее водоснабжение;
• Канализация;
• Отопление;
• Вентиляция;
• Помещения, оборудования и механизмы общего пользования (лифты, ограждающие конструкции, чердаки и подвалы).

Не допускается размещение над жилыми комнатами кухонь, душевых и ванн, уборных. Такая планировка допустима исключительно для двухуровневых квартир.

Тепло- и звукоизоляция помещения должна соответствовать показателям прописанным в нормативных актах и не превышать допустимых значений.

• Допустимый уровень шума 45 дБ в ночное время и 55 дБ в дневное;
• Уровень электрического поля не должен превышать 0,5 кВ/м и 10 мкТл;
• Теплоизоляция должна обеспечивать 60% влажности и Т +18 С в холодное время года;
• Естественная освещенность в комнатах и кухнях составляет не менее 0,5% в середине помещения.

Условия заключения договора ДДУ

Согласно ст. 214 ФЗ между застройщиком и инвестором заключается ДДУ (договор долевого участия).

В ДДУ должны быть прописаны следующие пункты:

• Определение конкретного объекта строительства и той доли, которая передается инвестору;
• Указание сроков сдачи объекта и передачи его вкладчикам;
• Стоимость договора и определение порядка уплаты;
• Гарантийный срок на передаваемый объект.

Возникают непредвиденные ситуации, когда строительство затягивается, и сроки сдачи объекта сдвигаются. В таких ситуациях в договоре может быть указан пункт, согласно которому застройщик обязуется своевременно предупредить инвестора о сложившихся обстоятельствах и выдвинуть взаимовыгодные предложения об изменении соглашения.

Документы от застройщика

Грамотно составленные документы, содержащие всю необходимую информацию и разрешения, становятся гарантией для дольщика в надежности компании.

Список основных документов предоставляемых застройщиком:

• Информация о компании (адреса, гос. регистрация, учредители, лицензии на деятельность и т.д);
• Разрешение на строительство;
• Заключение, полученное от гос. экспертизы;
• ТЭО проекта строительства;
• Проектная декларация и документация, содержащая все изменения, которые вносились;
• Подтверждения владения застройщика земельным участком, на котором ведется строительство;
• Отчет о финансовом положении организации.

Желательно проверить объекты строительства, в которых компания принимала участие – эта информация позволит определить надежность организации.

Не предоставление, каких либо бумаг или сведений застройщиком заставляет задуматься о его честности и благонадежности.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания ДДУ обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации, так как только после этого он считается вступившим в силу.

Порядок регистрации регулируется ст.122 ФЗ «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

Оригинал документа с печатями о регистрации передается дольщику, одна копия – застройщику, а вторая остается у регистрирующего органа.

Можно получить отказ в регистрации договора в том случае, если у государственного органа уже имеются данные о заключении соглашения в отношении этого же объекта.

Обязательства считаются выпаленными когда:

• Дольщик полностью внес средства и поставил подпись на акте приемке объекта;
• Застройщик получил подписанный акт передачи недвижимости.

Особенности оплаты ДДУ

Оплата по средств осуществляется путем внесения на расчетный счет застройщика определенной суммы на основании заключенного и зарегистрированного соглашения.Оплата может производиться как из собственных средств, так и ипотечным кредитом на покупку квартиры или полученной от государства субсидией на жилье.

Суммы выплат зачисляются в виде единовременного платежа либо по частям в прописанные в документах сроки.

В порядке уплаты средств есть важные нюансы, о которых следует знать.

Часто бывает, что организация требует внесения денежных средств по договору до его регистрации, что может обернуться для инвестора определёнными проблемами. Недобросовестные застройщики могут злоупотреблять неосведомленностью вкладчиков и заключать двойные договора купли-продажи квартир.

Расторжение ДДУ

Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если к этому есть законные основания.

Основаниями для расторжения ДДУ без обращения в суд служат:

• Просрочка сдачи объекта на срок более двух месяцев;
• Существенные недостатки в приобретаемой недвижимости, которые компания отказывается устранить или компенсировать;
• Прекращение поручительств банка застройщика.

Дольщик отправляет письменный отказ на адрес организации ведущей строительство с обязательной отметкой о получении и указанием даты приема документа.

В случаях, когда строительство приостанавливается, изменяется проект строительства и назначение помещений ДДУ расторгается в судебном порядке. После решения суда компания - строитель обязан вернуть средства с учетом процентов.

Не предусмотренные в законе случаи расторжения договора решаются проведениями экспертизы ДДУ.

Соответственно закону 214-ФЗ застройщик так же имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без обращения в суд. Поводами для этого служит регулярная просрочка платежей со стороны дольщика. Для этого компания направляет неплательщику предупреждение о погашении долга и в случае не поступления денежных средств в течение 30 дней, отправляется уведомление о расторжении договора.

Недобросовестные компании используют это право на расторжение, и аннулируют документы, не имея на это законных оснований. В данном случае дольщик имеет право написать исковое заявление и потребовать признание расторжение договоренности недействительным.

Расчет неустойки в ДДУ

При оформлении ДДУ следует обратить внимание на пункт в котором прописывается неустойка, которую обязан выплатить компания-застройщик в случае нарушения условий ДДУ.

Расчет неустойки для физических лиц производиться по формуле:

Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/300 (пеня))

Для физических лиц пени оплачиваются в двойном размере и формула будет выглядеть так:

Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/150).

По усмотрению суда размер неустойки может быть повышен или понижен.

Конфликты между застройщиками и дольщиками встречаются довольно часто и требуют правового урегулирования с учетом всех имеющихся данных и актуальной информации.