Договор долевого участия

Благодаря принятию ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве» отрасль возведения домов стала развиваться стремительными темпами, а решение жилищных проблем получило статус национального проекта.

Согласно этому закону Застройщик может привлекать средства частных лиц для строительства объекта на основании договора долевого участия.

Содержание:

Объект договора ДДУ
Условия заключения договора ДДУ
Документы от застройщика
Государственная регистрация ДДУ
Особенности оплаты ДДУ
Расторжение ДДУ
Расчет неустойки в ДДУ

`Объект договора ДДУ`

Объектом долевого строительства может быть жилое и нежилое помещение, которое передается участнику долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию

К договору в обязательном порядке прикладываются документы, описывающие возводимую недвижимость. Описание составляется с застройщиком и проходит согласование с инвестором и должно содержать:

Указание положения объекта на общем плане возводящейся недвижимости;
Площадь помещения;
Состояние объекта на момент подписания документов и передачи его вкладчику.

Приобретая квартиру в новостройке следует учесть, что для признания помещения жилым оно должно соответствовать определенным требованиям соответствующим п 2 ст.15 ЖК РФ.


 В противном случае дом не признается годным и не принимается в эксплуатацию.
Несущие конструкции и основания должны быть в рабочем состоянии, не иметь трещин и деформаций снижающих эксплуатационные свойства дома.
Все помещения, как частные, так и для общего пользования собственников должны ограждать жильцов от возможности получения травм, а так же предоставлять доступ для перемещения различных конструкций и оборудования для доставки в квартиру.
То есть при заключении договора обратите внимание на ширину лестничных маршей, их уклон, высоту проходов, размеры дверных проемов и т.д.
Внимательно подойдите к рассмотрению обеспечения квартиры инженерными системами:
Электроосвещение;
Газоснабжение;
Холодное и горячее водоснабжение;
Канализация;
Отопление;
Вентиляция;
Помещения, оборудования и механизмы общего пользования (лифты, ограждающие конструкции, чердаки и подвалы).
План квартир, площадь комнат и вспомогательных помещений должны давать возможность размещения функционального набора мебели.
Высота потолков комнат и кухни составляет 2,7 метра, коридоров, прихожих, антресолей 2,1 метра.
Не допускается размещение над жилыми комнатами кухонь, душевых и ванн, уборных. Такая планировка допустима исключительно для двухуровневых квартир.
Тепло- и звукоизоляция помещения должна соответствовать показателям прописанным в нормативных актах и не превышать допустимых значений.
Допустимый уровень шума 45 дБ в ночное время и 55 дБ в дневное;
Уровень электрического поля не должен превышать 0,5 кВ/м и 10 мкТл;
Теплоизоляция должна обеспечивать 60% влажности и Т +18 С в холодное время года;
Естественная освещенность в комнатах и кухнях составляет не менее 0,5% в середине помещения.
Условия заключения договора ДДУ
Согласно ст. 214 ФЗ между застройщиком и инвестором заключается ДДУ (договор долевого участия).

 Компания берет на себя обязательства постройки в предусмотренный срок объекта недвижимости и передачи его инвестору. Инвестор со своей стороны обязуется заплатить указанную сумму согласно условиям договора.
В ДДУ должны быть прописаны следующие пункты:
Определение конкретного объекта строительства и той доли, которая передается инвестору;
Указание сроков сдачи объекта и передачи его вкладчикам;
Стоимость договора и определение порядка уплаты;
Гарантийный срок на передаваемый объект.
Возникают непредвиденные ситуации, когда строительство затягивается, и сроки сдачи объекта сдвигаются. В таких ситуациях в договоре может быть указан пункт, согласно которому застройщик обязуется своевременно предупредить инвестора о сложившихся обстоятельствах и выдвинуть взаимовыгодные предложения об изменении соглашения.
Нарушение указанного срока передачи недвижимости инвестору влечет за собой уплату неустойки, средние размеры которой составляют 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей суммы договора за каждый день просрочки.
 
Документы от застройщика
Грамотно составленные документы, содержащие всю необходимую информацию и разрешения, становятся гарантией для дольщика в надежности компании.
Список основных документов предоставляемых застройщиком:
Информация о компании (адреса, гос. регистрация, учредители, лицензии на деятельность и т.д);
Разрешение на строительство;
Заключение, полученное от гос. экспертизы;
ТЭО проекта строительства;
Проектная декларация и документация, содержащая все изменения, которые вносились;
Подтверждения владения застройщика земельным участком, на котором ведется строительство;
Отчет о финансовом положении организации.
В проектной декларации должны быть описаны цели, сроки и этапы возведения недвижимости, и результаты экспертизы проведенной проектной документации.

 Так же в декларации указываются все характеристики объекта, расположение на местности, основание выдачи разрешения на строительство, планируемой стоимости недвижимости, подрядчиках и способах привлечения денежных средств.
Желательно проверить объекты строительства, в которых компания принимала участие – эта информация позволит определить надежность организации.
Не предоставление, каких либо бумаг или сведений застройщиком заставляет задуматься о его честности и благонадежности.
Государственная регистрация ДДУ
После подписания ДДУ обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации, так как только после этого он считается вступившим в силу.
Порядок регистрации регулируется ст.122 ФЗ «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней».
После подачи пакета документов регистрация договора занимает 1 месяц с первым дольщиком и 10 дней с остальными участниками.
Оригинал документа с печатями о регистрации передается дольщику, одна копия – застройщику, а вторая остается у регистрирующего органа.
Можно получить отказ в регистрации договора в том случае, если у государственного органа уже имеются данные о заключении соглашения в отношении этого же объекта.
Обязательства считаются выпаленными когда:
Дольщик полностью внес средства и поставил подпись на акте приемке объекта;
Застройщик получил подписанный акт передачи недвижимости.
   
Особенности оплаты ДДУ
Оплата по средств осуществляется путем внесения на расчетный счет застройщика определенной суммы на основании заключенного и зарегистрированного соглашения.Оплата может производиться как из собственных средств, так и ипотечным кредитом на покупку квартиры или полученной от государства субсидией на жилье.
Суммы выплат зачисляются в виде единовременного платежа либо по частям в прописанные в документах сроки.
В порядке уплаты средств есть важные нюансы, о которых следует знать.
Часто бывает, что организация требует внесения денежных средств по договору до его регистрации, что может обернуться для инвестора определёнными проблемами. Недобросовестные застройщики могут злоупотреблять неосведомленностью вкладчиков и заключать двойные договора купли-продажи квартир.
Во избежание подобных неприятностей помните, что ДДУ не действителен до процедуры проведения государственной регистрации и застройщик не имеет права требовать внесения платежей.

 За незаконное привлечение финансов (получение денег до регистрации) компания может быть оштрафована на сумму до миллиона рублей надзорным органом.
Расторжение ДДУ
Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если к этому есть законные основания.
Основаниями для расторжения ДДУ без обращения в суд служат:
Просрочка сдачи объекта на срок более двух месяцев;
Существенные недостатки в приобретаемой недвижимости, которые компания отказывается устранить или компенсировать;
Прекращение поручительств банка застройщика.
Дольщик отправляет письменный отказ на адрес организации ведущей строительство с обязательной отметкой о получении и указанием даты приема документа.
С момента получения уведомления в течение 20 дней организация обязана вернуть денежные средства дольщику с учетом процентов.
В случаях, когда строительство приостанавливается, изменяется проект строительства и назначение помещений ДДУ расторгается в судебном порядке. После решения суда компания - строитель обязан вернуть средства с учетом процентов.
Не предусмотренные в законе случаи расторжения договора решаются проведениями экспертизы ДДУ.
Соответственно закону 214-ФЗ застройщик так же имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без обращения в суд. Поводами для этого служит регулярная просрочка платежей со стороны дольщика. Для этого компания направляет неплательщику предупреждение о погашении долга и в случае не поступления денежных средств в течение 30 дней, отправляется уведомление о расторжении договора.
Дата направления уведомления считается датой расторжения ДДУ и застройщик обращается в Росреестр с заявлением о расторжении и снятии с учета соответствующего соглашения. В течение 10 дней компания возвращает средства участнику строительства.
Недобросовестные компании используют это право на расторжение, и аннулируют документы, не имея на это законных оснований. В данном случае дольщик имеет право написать исковое заявление и потребовать признание расторжение договоренности недействительным.
Расчет неустойки в ДДУ
При оформлении ДДУ следует обратить внимание на пункт в котором прописывается неустойка, которую обязан выплатить компания-застройщик в случае нарушения условий ДДУ.
В законодательстве прописано, что неустойка рассчитываются по ставке рефинансирования ЦБ.
Расчет неустойки для физических лиц производиться по формуле:
Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/300 (пеня))
Для физических лиц пени оплачиваются в двойном размере и формула будет выглядеть так:
Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/150).
По усмотрению суда размер неустойки может быть повышен или понижен.
Конфликты между застройщиками и дольщиками встречаются довольно часто и требуют правового урегулирования с учетом всех имеющихся данных и актуальной информации.
Внимательность, тщательное изучение документации, консультация у грамотного юриста и знание законов помогут избежать конфликтных ситуаций и быть уверенным в завтрашнем дне.
Читайте также:  Единый жилищный документ

`Отправить ответ`

Подписаться