Благодаря принятию ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве» отрасль возведения домов стала развиваться стремительными темпами, а решение жилищных проблем получило статус национального проекта.
Согласно этому закону Застройщик может привлекать средства частных лиц для строительства объекта на основании договора долевого участия.
Содержание:
Объектом долевого строительства может быть жилое и нежилое помещение, которое передается участнику долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию
К договору в обязательном порядке прикладываются документы, описывающие возводимую недвижимость. Описание составляется с застройщиком и проходит согласование с инвестором и должно содержать:
Несущие конструкции и основания должны быть в рабочем состоянии, не иметь трещин и деформаций снижающих эксплуатационные свойства дома.
Все помещения, как частные, так и для общего пользования собственников должны ограждать жильцов от возможности получения травм, а так же предоставлять доступ для перемещения различных конструкций и оборудования для доставки в квартиру.
То есть при заключении договора обратите внимание на ширину лестничных маршей, их уклон, высоту проходов, размеры дверных проемов и т.д.
Внимательно подойдите к рассмотрению обеспечения квартиры инженерными системами:
Не допускается размещение над жилыми комнатами кухонь, душевых и ванн, уборных. Такая планировка допустима исключительно для двухуровневых квартир.
Тепло- и звукоизоляция помещения должна соответствовать показателям прописанным в нормативных актах и не превышать допустимых значений.
Согласно ст. 214 ФЗ между застройщиком и инвестором заключается ДДУ (договор долевого участия).
В ДДУ должны быть прописаны следующие пункты:
Возникают непредвиденные ситуации, когда строительство затягивается, и сроки сдачи объекта сдвигаются. В таких ситуациях в договоре может быть указан пункт, согласно которому застройщик обязуется своевременно предупредить инвестора о сложившихся обстоятельствах и выдвинуть взаимовыгодные предложения об изменении соглашения.
Грамотно составленные документы, содержащие всю необходимую информацию и разрешения, становятся гарантией для дольщика в надежности компании.
Список основных документов предоставляемых застройщиком:
Желательно проверить объекты строительства, в которых компания принимала участие – эта информация позволит определить надежность организации.
Не предоставление, каких либо бумаг или сведений застройщиком заставляет задуматься о его честности и благонадежности.
После подписания ДДУ обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации, так как только после этого он считается вступившим в силу.
Порядок регистрации регулируется ст.122 ФЗ «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней».
Оригинал документа с печатями о регистрации передается дольщику, одна копия – застройщику, а вторая остается у регистрирующего органа.
Можно получить отказ в регистрации договора в том случае, если у государственного органа уже имеются данные о заключении соглашения в отношении этого же объекта.
Обязательства считаются выпаленными когда:
Оплата по средств осуществляется путем внесения на расчетный счет застройщика определенной суммы на основании заключенного и зарегистрированного соглашения.Оплата может производиться как из собственных средств, так и ипотечным кредитом на покупку квартиры или полученной от государства субсидией на жилье.
Суммы выплат зачисляются в виде единовременного платежа либо по частям в прописанные в документах сроки.
В порядке уплаты средств есть важные нюансы, о которых следует знать.
Часто бывает, что организация требует внесения денежных средств по договору до его регистрации, что может обернуться для инвестора определёнными проблемами. Недобросовестные застройщики могут злоупотреблять неосведомленностью вкладчиков и заключать двойные договора купли-продажи квартир.
Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если к этому есть законные основания.
Основаниями для расторжения ДДУ без обращения в суд служат:
Дольщик отправляет письменный отказ на адрес организации ведущей строительство с обязательной отметкой о получении и указанием даты приема документа.
В случаях, когда строительство приостанавливается, изменяется проект строительства и назначение помещений ДДУ расторгается в судебном порядке. После решения суда компания - строитель обязан вернуть средства с учетом процентов.
Не предусмотренные в законе случаи расторжения договора решаются проведениями экспертизы ДДУ.
Соответственно закону 214-ФЗ застройщик так же имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без обращения в суд. Поводами для этого служит регулярная просрочка платежей со стороны дольщика. Для этого компания направляет неплательщику предупреждение о погашении долга и в случае не поступления денежных средств в течение 30 дней, отправляется уведомление о расторжении договора.
Недобросовестные компании используют это право на расторжение, и аннулируют документы, не имея на это законных оснований. В данном случае дольщик имеет право написать исковое заявление и потребовать признание расторжение договоренности недействительным.
При оформлении ДДУ следует обратить внимание на пункт в котором прописывается неустойка, которую обязан выплатить компания-застройщик в случае нарушения условий ДДУ.
Расчет неустойки для физических лиц производиться по формуле:
Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/300 (пеня))
Для физических лиц пени оплачиваются в двойном размере и формула будет выглядеть так:
Дни просрочки х сумма договора х (ставка рефинансирования * 1/150).
По усмотрению суда размер неустойки может быть повышен или понижен.
Конфликты между застройщиками и дольщиками встречаются довольно часто и требуют правового урегулирования с учетом всех имеющихся данных и актуальной информации.
Отправить ответ