Аккредитация новостройки
Ипотечный кредит на жильё стал настолько распространённой формой финансовых отношений между заёмщиком и приобретателем жилья, что сфера влияния этого прецедента распространяется на возводимые здания.
Аккредитованные новостройки – это многоэтажные здания, находящиеся в стадии возведения, относящиеся к объектам незавершённого строительства.
Они не приобрели вид объекта недвижимости, который вправе выступать предметом имущественной сделки и конкурировать с другими объектами на рынке услуг. Но, несмотря на правовую недееспособность, стали объектом инвестирования средств не столько со стороны дольщиков, сколько со стороны банков.
Содержание:
Общие сведения
Подобные виды недвижимости определяются как незавершённые объекты, не приобретшие правовой основы для отчуждения, путём проведения сделки. Единственно доступной формой отчуждения для них, станет переуступка прав на участие в долевом строительстве (см. Разновидности переуступки прав по договору цессии).
Финансовые организации заведомо принимают решение, какому из учредителей позволительно выдавать заёмные средства:
- для возведения здания;
- для приобретения квартир дольщиками (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ).
Аккредитованная новостройка – это юридически корректный вид организации работ, которая отражает номенклатурные позиции юридического лица, что позволит создать представление о нём, как о партнёре с надёжной репутацией. Такому партнёру доверяются финансовые средства со стороны заинтересованных банковских учреждений.
Как займодатели вернут вложенные денежные средства в случае непредвиденных обстоятельств? Ведь переуступка прав не несёт гарантий и обязательств по предоставлению квартиры как имущественной ценности.
С этими злободневными вопросами разбираются финансисты, заинтересованные в росте денежных средств и популяризирующие свой продукт на рынке инвестиционных услуг. Сейчас механизм предоставления займов укрепился и не вызывает панических умонастроений ни у граждан, ни у спонсирующих организаций.
При приобретении жилья в ипотеку, оно становится предметом залоговой стоимости уже в момент приобретения. Право удостоверяющая документация оформляется с обременением залогом, в пользу кредитной организации.
Приобретатель жилья не вправе совершать имущественную сделку с участием объекта, до момента полного погашения долговых обязательств (см. Продажа квартиры в ипотеке).
После сдачи дома в эксплуатацию и заселения жильцами, банк оформляет на квартиру, полученную «в собственность» обременение, до момента погашения долговых обязательств.
Кроме оформления ипотечного кредита на квартиры по ДДУ, развивается структура кредитования генерального подрядчика, отвечающего за организацию работ.
Учредительная компания, воздвигающая жилой комплекс, вправе обращаться за финансовой поддержкой в уполномоченные учреждения. Эта поддержка чаще всего требуется компании в момент проведения базовых мероприятий по возведению многоэтажного здания.
Отдача происходит в результате приобретения квартир дольщиками.
Займодавец возвращает предоставленные вклады на оговорённых условиях.
Механизм оформления заёмных средств, при вложении в долю (квартиру) или в само многоэтажное здание – один и тот же. Гарантии предусматриваются и в том, и в ином случае.
Риски аккредитации новостройки
Несмотря на риски, которые несут вложения в здания, находящиеся на начальной стадии готовности, банки не отказываются от инвестирования. При этом учредители строительных компаний подвергаются тщательной проверке.
С их стороны предоставляется вся требующаяся информация, которая содержит:
- «свидетельство о собственности» на земельный участок (ЗУ);
- или договор аренды на ЗУ, заключённый с администрацией долгосрочно;
- разрешение на строительство;
- соответствие проектируемых работ градостроительному плану;
- наличие и состояние проектной документации.
Денежные средства не передаются при первом требовании.
Несмотря на заинтересованность в предоставлении банковского продукта, выбор заёмщика тщательно взвешивается.
Определение кредитоспособности юридического лица производят соответствующие службы, отвечающие за экономическую безопасность. Службы просчитывают варианты правовых последствий вложения капитала в ту или иную организацию. При положительном прогнозе, они сами выходят с предложением.
Активность проявляется в отношении перспективных проектов, которые способны восполнить заёмные средства на привлекательных условиях роста, от вложенных в многоэтажное здание, денег.
Первое возводимое здание может не получить вливания денежных средств извне, что продиктовано осторожностью инвесторов.
Аккредитация новостройки несколькими банками
Если юридическое лицо прошло проверку, и даже получило финансовые вливания в развитие производства, для иных займодателей это не играет никакой роли. Каждый из них проверяет ситуацию самостоятельно, вынося собственное экспертное заключение.
Такой вывод делается при условии, что крупный и надёжный банк, «с именем», выдаёт заём в помощь проведения работ. После этого, другие инвесторы проявляют инициативу в развитии собственного рынка, в том числе – за счёт охвата территории зарекомендовавшего себя подрядчика.
Они предлагают продукт, и даже вправе предложить те или иные льготные условия погашения долговых обязательств
В иных случаях работа с несколькими банками целесообразна, что продиктовано объективным требованием в использовании крупных займов, при глобальных объёмах строительства, которое проводится генеральным подрядчиком.
Возводя комплекс многоэтажных домов он, на соответствующем этапе, станет нуждаться в финансовых вливаниях извне. При больших объёмах, один заёмщик не идёт на выдачу требующихся денежных средств, сводя риски к минимуму, либо пытаясь их избежать.
Компании приходится прибегать к услугам нескольких кредитных организаций. Последующие вливания оформляются легче, чем предшествующий. При условии, что застройщика поддерживают два-три солидных банка, с последующими инвесторами вопрос решается гораздо легче.
Юридические лица, не получившие финансовой поддержки, иной раз обращаются в сомнительные компании с просьбой о финансировании. Такой недальновидный поступок учредителя, с долей вероятности, приведёт к краху, так как после этого серьёзные кредиторы вправе отвернуться от него.
По правилам, с такими оплошавшими подрядчиками целесообразно не связываться и финансистам, и дольщикам (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
Даже при финансировании покупки готового жилья в новостройке, проверится:
- ликвидность дома;
- качество квартир;
- соответствие стоимости квартиры её характеристикам.
Можно сделать вывод, что чем надёжнее финансовые партнёры на начальных этапах строительства, тем легче продвигаются текущие работы. В соответствующих условиях успех обеспечен обеим сторонам.
В чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости
Итогом, результатом деятельности подрядчика становится сдача готового дома, в который въедут жильцы. Правовую основу оно приобретёт после того, как квартиры будут приобретены, а жильцы получат «свидетельства о собственности на квартиру».
Только в этот момент неплатёжеспособные граждане рассчитаются с долгами, отдав в счёт их погашения квартиры, которые банк вправе выставить на аукцион, возвратив денежные вложения. Такой поворот не принесёт ожидаемой прибыли, но и не станет разорительным.
Главный риск заключается в возможном «замораживании» строительства дома, не доведения его до готовности, в то время, как вложенные в него деньги не дадут роста, оставаясь бездеятельными.
Реализовать незавершённое строительство более чем трудно, найти инвесторов на его продолжение – также. Такое здание «зависнет», с вероятностью - здесь появятся разрушения. Оно потребует на содержание неоправданно высокие суммы, которые предъявят в виде выплат по земельному налогу или по договору аренды земли.
При условии оформления застройщиком факта банкротства, кредиторы окажутся в весьма затруднительном положении.
Понимая возможность подобного развития событий, финансисты проводят мониторинг ситуации, просматривая варианты и допуская процент риска по усмотрению. Естественно, что деньги не вкладываются в проекты на начальной стадии документального оформления многоэтажного дома, и даже – на стадии котлована и закладывания фундамента.
Преимущества аккредитации новостройки
Картина с финансированием возведения жилых комплексов складывается не безоблачно, но и далеко не пессимистично. По факту, заёмщики проводят активную пропаганду собственного достижения цели, инициируя потребление банковского продукта в среде инвестиций в многоэтажные здания.
Этому способствует ряд причин, отражающих преимущества аккредитации:
- Рынок строительства многоэтажных домов и жилых кварталов предоставляет обширное поле деятельности для вливания инвестиций, аналогов этому прецеденту нет.
- Квартиры в домах на начальном этапе готовности стоят гораздо дешевле, а ипотека на их оформление закладывает повышенную процентную ставку (см. Ипотека в Сбербанке).
- При инвестировании возведения зданий, банки выступают в роли партнёров, претендуя на процент прибыли, начисляемый на вложенную сумму средств и получаемую в результате покупки квартир дольщиками.
- Вложив денежные средства в возведение дома, заёмщики продолжают развитие и продвижение финансового предприятия в условиях приобретения жилых площадей потенциальным жильцам, предлагая оформление ипотеки при покупке квартир.
В этом случае просматриваются варианты для внедрения в проект кредитования как можно большего числа лиц. При этом допустимые риски просчитываются и берутся под контроль, сообразно развитию ситуации.
Похожие статьи
Отправить ответ