Банковская гарантия под залог недвижимости

Банковская гарантия – это способ обеспечения исполнения обязательств для заемщика, при оформлении кредитного договора.

Рассматривается как возможность снижения рисков, как заёмщика, так и кредитора или сведения рисков к минимально допустимой степени на основании положений статьи 368 ГК РФ. А так же положений:

• Федерального закона, вступившего в юридическую силу под № 44-ФЗ.
• Постановления Правительства о внесении изменений в Закон № 44-ФЗ, принятое 09.12.14 г., под № 1005.

То есть не только заёмщик, но и кредитор поручается за возврат полученных денежных средств. В этом случае в роли представителя, ходатайствующего перед кредитным учреждением, выступает банк, независимо от того, в каком учреждении оформляются инвестиционные средства.

Однако понятие соразмерности не отражает характеристики недвижимого имущества в качестве ликвидного. Банк вносит дополнительные гарантийные тенденции в отношении качества соответствующего объекта, признавая его соответствие для проведения процедуры займа.

Недвижимость оформляется обременением и допускает перехода имущественных прав к кредитору, при условии невозврата полученных заёмных средств. Чаще всего в данном качестве выступают не столько квартиры, полученные в ипотеку, сколько иные объекты недвижимости, признанные предметом залоговой стоимости до момента расчета с кредитором, на протяжении срока действия банковского обеспечения.

В иных случаях расчет с банком предоставляют:

• сособственники приобретаемой недвижимости;
• созаёмщики;
• поручители.

Так же допускается получение поддержки банка без предоставления предмета залога. Как правило, в предоставлении обозначенных гарантий нуждаются индивидуальные предприниматели (ИП) или юридические лица – компании и организации.

С обеспечением и без обеспечения

Финансирование того или иного проекта, в том числе – имущественные сделки с недвижимостью допускают оформления кредитования.

Стороны договора, выступая его контрагентами, стремятся найти наиболее удобные способы взаимодействия. В числе таковых – предоставление гарантий от финансистов, удостоверяющих добросовестность должника.

При обеспечении займа залогом, банковские обязательства выступают условием того, что банк принимает предмет залога, которым по преимуществу выступает недвижимость, находящаяся в собственности лица, претендующего на инвестирование коммерческой деятельности.

В то же время, договор констатирует допустимость передачи недвижимости в случае затруднений при погашении долга, с согласия контрагента (см. Взыскание долгов по ипотечному кредиту).

Схема взаимодействия в данном случае следующая:

• Обращение заёмщика в банк с пакетом документации, гарантирующей с его стороны обеспечение возврата денежных средств.
• Мониторинг рентабельности юридического лица и получение аналитических выводов о платёжеспособности клиента.
• Принятие решения о предоставлении защиты имущественных интересов заявителя перед кредитором.
• Передача полученных гарантий кредитору.
• Отказ от финансирования или предложение заключения контракта, основанные на заключении аналитического отчёта по предоставленной клиентом информации.

Для получения  такового, потребуется, чтобы клиент являлся потребителем услуг по инвестированию именно в данном кредитном учреждении в течение срока, установленного учредителем. Как правило, он составляет 3 года. За этот период кредитная история клиента должна оказаться безупречной.

Отсутствие обеспечения залогом или закладной, не рассматривается как принципиальное доверие инвестора в сторону контрагента. В данном случае так же предоставляется документация, с предъявлением обеспечения займа учредителем юридического лица, а так же документальное подтверждение наличия технически отлаженного действующего бизнеса.

Банковская гарантия и поручительство

Если клиент не передаёт в залог недвижимое имущество, обеспечивая условия погашения долговых обязательств, банк требует иного предоставления гарантий. Таковыми может выступить поручительство.

В зависимости от полученной суммы инвестирования и статуса клиента, которым может выступить как индивидуальный предприниматель, так и представитель компании, определяются условия финансирования заинтересованного лица.

При вложении полученного финансирования в индивидуальное предпринимательство, сведение рисков к минимуму допускается за счёт поручительства со стороны совладельца недвижимости или созаёмщика, предоставившего соразмерный залог.

Для заявителей по крупным инвестиционным проектам, выступающим представителями компаний, зарекомендовавших себя в качестве платёжеспособных пользователей, поручителем выступают владельцы и учредители бизнеса, владеющие акциями компании. Такие рекомендации поручителей допускают устной передачи, в том числе – по телефонному звонку и не требуют сбора документации для мониторинга.

Понятия «гарант», «принципал» и «бенефициар»

Оформление договора требует определение сторон, которыми выступают гарант, принципал и бенефициар.

Субъекты определяются на условиях определения правоспособности таковых, с применением к обозначенному тем или иным юридическим понятием контрагенту, специальных требований и обязательств. А так же – с установлением в сторону таковых предусматриваемых договором преимуществ.

Принципал – получатель услуг по финансированию, выступающий должником по принятым на себя финансовым обязательствам.

Гарант – поручитель, который предусматривает ситуацию погашения долговых обязательств принципала, удостоверяя факт добросовестности клиента. Выдаёт официальное заключение о поручительстве или иным образом согласовывает предоставляемые гарантии.

Бенефициар – кредитор принципала, допускающий использование банковского продукта принципалом, на основании письменного (иного) запроса, предоставленного гарантом.

Получение банковской гарантии под залог недвижимости

При получении обозначенной услуги, требуется исходить из целей заявителя, ориентируясь на выбор целесообразного варианта.

Процедура получения услуги опирается на оговоренные условия из числа:

• Гарантом выступает банк по обязательствам перед бенефициаром, возникшим у принципала после заключения договора. Распространяется на вменённые принципалу обязательства в полной мере.
• Распространяется на оговоренную долю обязательств.
• На участие в тендере, в том числе – при выкупе права аренды. Или иных объектов недвижимости на торгах. В этом случае расчёт или оформление залога производится после оформления документации на титульное владение недвижимостью.

По решению банка, предоставляющего юридическую поддержку клиенту, таковая допускается так же для клиентов, обслуживающихся в иных кредитных учреждениях. При этом за получение гарантии взимается соразмерная плата.

Если клиент получает финансирование в кредитном учреждении, которое одновременно выступает в роли гаранта и бенефициара – в договоре отдельным пунктом оговариваются условия предоставления данной услуги.

Оформление банковской гарантии под залог недвижимости

Сроки оформления укладываются в 2-3 недели. При обращении к соответственным уполномоченным представителям, допускается их сокращение до 3-4 дней.

Процедура оформления состоит из нижеследующих действий заинтересованного лица:

• Клиент подаёт заявление с запросом предоставления гарантийного продукта, с указанием суммы получаемого финансирования и пролонгации срока погашения долга.
• В заявлении указываются условия погашения долга и ресурс, допустимый для использования при погашении долга.
• Определяется вид обеспечения займа, с приложением документации на объект недвижимости, участвующий в залоге.
• Прилагается кадастровая справка из Росреестра об отсутствии иных обременений на залоговое имущество.
• Составляется и прилагается в виде справки отчёт о деятельности компании. При необходимости предъявляется учредительная документация в виде удостоверенных нотариально ксерокопий или выписка из сведений ЕГРП.
• Предоставление финансовой документации компании за предшествующий отчётный период.
• Провести оценку состоящего на балансе компании недвижимого имущества и оформить в виде акта экспертной оценки, приложив к пакету документации.
• Оформить страховой контракт на принадлежащее имущество и предъявить, приложив к заявлению.

По усмотрению аналитического отдела, запрос отклоняется или принимается для оформления запрашиваемой услуги. Мониторинг предусматривает выявление характеристик платёжеспособности заявителя или определение видимых признаков отсутствия стабильности в работе организации.

Отличие банковской гарантии под залог недвижимости от аккредитива

Обозначенные процедуры имеют внешнее сходство, но по существу принципиально различаются.

Если банковская гарантия выступает поддержкой принципала только в случае оформления кредита, то аккредитивы допускают широкую сферу применения. По преимуществу их использование допускает проведение взаиморасчётов с заказчиками или исполнителями услуг, конкурентоспособность и платёжеспособность которых допускает сомнения.

В этом случае банк не только предоставляет поддержку тому или иному контрагенту договора поставки услуг, но и курирует добросовестность исполнения обязательств сторонами.