Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимостиПаевой инвестиционный фонд (ПИФ) недвижимости – это учредители, организаторы распоряжения вложениями клиентов. А так же – недвижимость, имущественные отношения с участниками и арендаторами, составляющие в комплексе единую систему управления и гражданского взаимодействия.

Не является юридическим лицом, несмотря на исполнение управляющей функции. Базисом юридической правоспособности определяются вложенные инвесторами денежные средства, предоставляющие таковым право долевого владения имуществом фонда.

Инвестиции в виде паевых взносов аккумулируются в рынок недвижимости по накопительному принципу. Допускают незначительных вложений от физических и юридических лиц, что создаёт бюджетную доступность для использования данной системы гражданами.

Общие сведения

Организации ПИФ прошли длительную процедуру становления и коррекции опыта управления инвестициями. Бюджетные предложения учредители согласились предлагать для расширения клиентской базы, которая на начальном этапе формирования, ограничивалась узким кругом высокорентабельных клиентов.

ПИФ недвижимости формирует учредительный капитал за счёт отчислений из средств индивидуальных инвесторов.

Эти средства становятся способом финансирования строительных компаний и иных юридических лиц – сособственников учредительного капитала.

В их число входят:

  • правление фонда (управляющая компания);
  • застройщик и инвесторы-пайщики;
  • аудиторы и оценщики;
  • регистрирующее юридическое лицо;
  • юридическое лицо, управляющее депозитами;
  • компании по работе с недвижимостью и т.п.

Операции с недвижимостью, в том числе – возведение новостроек, производится за счёт инвестиционных вложений, при участии обозначенных и иных организаций, в пределах компетенций таковых. За использование вложенных в пай денег, инвесторы получают соразмерный процент годовых.

Обналичить пай допустимо только после возведения новостройки, когда потребители услуг застройщика приобретут соответствующую долю квартир в новостройке. Соответственно условиям договора с учредителем, допускается вложение паевых средств в приобретение квартиры.

Такие проекты предусматривают долгосрочные вложения. В течение соответствующего периода, пока стоимость пая не составит требующуюся для приобретения квартиры сумму –  внесённые средства не изымаются.

Допускается так же возвращение денежных средств вкладчику, если иное не предусмотрено условиями договора.

Предусматривается, что на выходе вкладчик получает прибыль, которая прогнозируется условно и зависит от рентабельности выбора компании ПИФН и факторов, влияющих на тенденции рынка недвижимости, в частности – на стоимость новостроек.

Закрытый ПИФы недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фондПо преимуществу ПИФы, работающие на рынке недвижимости, имеют закрытый характер. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в процессе участвуют только те пайщики, которые внесли капитал на начальном этапе организации строительства.

Читайте также:  Квартира в лизинг

Если пролонгировать приём участников, обеспечив им свободный вход и выход на разных этапах возведения новостроек или иных видов работ – контролировать движение дивидендов к инвестору окажется затруднительно.

Соответственно – число участников фонда, допускающихся к процедуре в роли инвесторов – ограничено. По достижении установленного результата финансирования строительного проекта, приём участников процесса официально и формально прекращается.

Вкладчики не вправе затребовать вложенные средства.

Если они пойдут по пути расторжения договора на общем основании, соответствующем статье 450 ГК РФ – придётся уплатить учредителю существенную неустойку.

Взимание неустойки несколько снизит риски застройщика при возведении здания, так как основой базиса для развития предприятия, требуется инвестирование проекта пайщиками.

Обозначенные управляющие компании рассматривают тенденции рынка недвижимости и анализируют рентабельность финансовых вложений в те или иные объекты недвижимости. Оценка перспектив устанавливается в пределах компетенций и проводимого мониторинга, с учётом допустимого наращивания вложенного капитала.

Открытие фонда устанавливает короткий срок для поступления вложений. Он составляет от нескольких дней до 1-2 месяцев. После набора достаточного числа участников, фонд закрывается до момента завершения запланированных работ и получения от таковых прибыли.

В зависимости от предусматриваемого объёма, устанавливаются сроки использования инвестиций. Это период от 1-2 лет до 10, а иногда – более того.

Приблизительный срок указывается в договоре.

В течение предусмотренного периода, участники не вправе вносить произвольные коррективы. Выход из процесса допустим, при передачи пая преемникам. Этот процесс опирается на сотрудничество с брокерскими фирмами, которые уполномочены на организацию сбыта ценных бумаг.

Виды ПИФов недвижимости

Открытые фонды, в которые допускается поэтапное вливание денежных средств, а так же – вхождение в число участников на любом этапе, классифицируются по видам. То же касается закрытых ПИФов (ЗПИФ) недвижимости .

Классификация разновидности тех и других следующая:

  1. Девелоперские управляющие компании – это фонды, которые ориентированы на приобретение недвижимости в виде готовых объектов. Рентабельность деятельности таковых опирается на модернизацию зданий и сооружений, их реконструкцию и иные виды улучшений, допускающие существенное повышение стоимости объектов.
  2. Строительные управляющие компании – ориентированные на проектирование и возведение зданий и сооружений. Опираются на строительную деятельность с долевым участием или с последующей организацией сбыта квартир в новостройке.
  3. Рентные управляющие компании – приобретают готовые объекты, в соответствующем техническом состоянии, готовые к эксплуатации. Занимаются сдачей их площадей в аренду под офисы, складские помещения или торговые площади.
Читайте также:  Определение стоимости квартиры

Допускается существование данных направлений деятельности организаций в чистом виде, ограничивающемся от иных видов деятельности.

Так же допустимо смешение двух или трёх направлений деятельности в одном ПИФе недвижимости.

Например, сфера деятельности распространяется на реконструкцию и инновацию объектов с последующей сдачей здания в аренду. Или возведение новостройки, с продажей квартир и сдачей в аренду площадей нижнего этажа.

Иногда компании работают в нескольких направлениях, включая реконструкцию и строительство зданий, часть площадей, на основании мониторинга, выставляется для пользования арендаторам.

Преимуществом на рынке пользуются строительные управляющие компании, которые не только представляют максимальную прибыль участникам, но и предлагают приобретение квартир, на привлекательных для участников условиях.

Независимо от разновидности, учредители ПИФ опираются на Федеральный закон об инвестиционных фондах, № 156-ФЗ, вступивший в силу 29.11.01 г.

Покупка квартиры у ПИФа недвижимости

Покупка квартиры у ПИФаДля приобретения квартиры на данных условиях требуется принять участие в инвестировании проекта (см. Договор инвестирования и договор долевого участия). Для этого следует отслеживать момент открытия ПИФа, с ориентацией на возведение новостройки.

В короткие сроки, пока ограниченное число участников не достигло установленной нормы, следует подать заявку на участие.

Такое положение действует в большинстве фондов. Иногда застройщику требуется дополнительное финансирование, в силу объективных причин. В таком случае ПИФ вправе принять решение об открытии с выдачей дополнительных паевых средств. Решение принимается на общем собрании пайщиков, большинством голосов.

Заведомо следует определиться с результатами погашения инвестиций при сдаче новостройки в эксплуатацию. Получение готовых квартир на выходе допустимо только при условии соглашения, составленного между управляющей компанией и застройщиком, который в качестве расчёта за использование денежных средств фонда предоставляет квартиры в новостройке. Претензию на получение квартиры следует обозначить при составлении договора на покупку пая.

Ожидание квартиры происходит годами, иногда – до 15 лет.

Зато стоимость жилья существенно снижается. А установленные взносы и цены на объекты замораживаются после внесения платежей и приобретения паёв. Стоимость потенциального жилья, планирующегося к установленному сроку, остаётся фиксированной.

Читайте также:  Ипотека на комнату

Деятельность ПИФов систематически отслеживается уполномоченными инстанциями, что представляет гражданам максимальные гарантии сохранности и приращивания капиталовложений, внесённых в фонд. Государственный контроль осуществляется ФКЦБ.

Данная система опирается на многочисленные источники законодательства, устанавливающие регламент управления финансовыми потоками граждан и юридических лиц. Обозначенные обстоятельства определяют юридический статус управляющих компаний как надёжных партнёров, приращивающих к вложениям существенный доход.

На выходе, благодаря компетенции специалистов Фонда, допустимо приобретение квартиры, при сравнительно скромных первоначальных вложениях.

Жильё оформляется без обременения, при условии, что вложенных инвестором средств хватит для приобретения квартиры.

После оформления документации, объект регистрируется в Росреестре, соответственно нормам положений Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г. и статьи 131 ГК РФ.

Владелец жилья получает свидетельство о собственности и вступает в права владения по условиям, установленным для жильцов новостроек. Если здание приобреталось для реставрации и иных неотделимых улучшений – инвестор вселяется в квартиру после регистрации договора и оформления акта приёмки.

Особенности сделок с ПИФом

Дополнительную привлекательность сделок с управляющей компанией предоставляет налоговая политика, которая предусматривает налог за переход права владения – в ответственность управляющей организации, что допускает снижение себестоимости объекта для пайщика.

Долговые обязательства компании не распространяются на участников, гарантируя сохранность их вложений. А долги пайщиков – не вменяются в ответственность компании и погашаются за счёт стоимости пая.

Такая необусловленность создаёт преимущество для обеих сторон. А инвестор гарантированно избегает рисков, в сравнении с участниками долевого строительства.

В сравнении с ипотечным кредитом, средства, вложенные в приобретение объекта, полностью не сгорают и не могут арестовываться и изыматься иным образом (см. Арест квартиры). Недвижимость переходит в пользование приобретателя без обременения.

С учётом длительных сроков использования вложений, до момента их окупаемости и обналичивания пая, привлекательность предложений снижается.

Кроме этого, инвестор юридически признаётся лицом, допускающимся к экономической политике ПИФа, но на деле он делегирует право управления вложенными финансами специалистам, от компетенции которых зависит судьба вложенных денежных средств.

При этом управляющие компании не гарантируют получения прибыли, таковая зависит от стечения обстоятельств и опыта предпринимателей.

Читайте также:

  • Банковская гарантия под залог недвижимостиБанковская гарантия под залог недвижимости Банковская гарантия – это способ обеспечения исполнения обязательств для заемщика, при оформлении кредитного договора.Рассматривается как возможность снижения рисков, как […]
  • Прекращение залога недвижимостиПрекращение залога недвижимости Прекращение залога – это гражданско-правовой прецедент, мотивирующий залогодержателя снять обременение с предмета закладной стоимости.Возникает при условии расчёта с кредитором, […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz