Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека – это кредит на нежилые помещения, участвующие в коммерческой деятельности собственников таковых, к которым относятся: физические лица, в роли индивидуальных предпринимателей (ИП) и юридические лица – в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения.

Условия кредитования для обозначенных заёмщиков различны, что продиктовано платёжеспособностью каждого. Регулируется законодательными нормативами Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятым и вступившим в силу 16.07.98 г. и статьями 334-356 Гражданского кодекса РФ.

Выступает в роли долгосрочного займа на недвижимость, с указанными в договоре кредитования условиями погашения долговых обязательств.

В силу этого, займ оформляется на привлекательных для клиента условиях, а банки оказываются гораздо сговорчивее, при предоставлении таких кредитов. Причина в том, что гарантировать чистоту сделки и получить от покупателя гарантии возмещения вложенных банком инвестиций, в случае форс-мажора, не предоставит сложностей.

Сравнительно небольшая стоимость объектов, приобретаемых на данной основе, допускает расширить спектр залогового имущества, которое в случае банкротства ИП пойдёт с аукциона, возместив издержки банка.

В эту схему не укладываются масштабные сделки, проводимые при расширении предприятий, гипермаркетов, культурно-спортивных центров, занимающих значительные территории, которые требуют расширения при развитии коммерческой деятельности.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Этот вид банковских услуг практически не отличается от обычного займа на недвижимость, которая допускает участие физического лица при приобретении жилой недвижимости – квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья.

Он допускает применение в качестве предмета залоговой стоимости объектов из числа:

• Тех, которыми заёмщик уже владеет на правах собственности. К ним относятся жилые и нежилые помещения. Данное положение регламентируется условиями коммерческого договора.
• Приобретаемых заёмщиком в ипотеку, при оформлении их обременения залогом или передачей банку закладной (ст. 6 ФЗ-102).

Под физическим лицом, в данном случае, понимается представитель бизнеса – ИП или руководитель коммерческой компании и иное должностное лицо, отвечающее за структурное подразделение бизнеса, что потребуется подтвердить документально.

Основные требования, предъявляемые к субъекту:

• достижение 21 года;
• гражданство РФ;
• трудовой стаж на последнем месте работы – 6 месяцев.

Поэтому кредит без первоначального взноса практически не допустим. Иногда банки допускают отсутствие первоначального взноса, выдавая деньги под высокий процент годовых или при привлечении созаёмщиков и поручителей (см. Солидарная ответственность).

Главная проблема для банка заключается в том, чтобы цена приобретаемого объекта могла покрыть не только себестоимость или «тело кредита», но и процентные ставки, рассчитывающиеся на весь период использования банковских инвестиций.

Рост цен арендуемых площадей, мотивирует ИП на приобретение собственных помещений. По преимуществу условия ипотеки на коммерческую недвижимость привлекают клиентов банков тем, что в отличие от аренды, возврат долга по займу даёт перспективы получения помещения в собственность, по окончании расчёта с инвестором.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Этот вид займа предусматривает оформление долговых обязательств не на предпринимателя, а на компанию, учреждение, на баланс которого ставится покупка. Соответственно, в роли покупателя выступает доверенное лицо, назначенное учредителем.

Заявка на получение кредита исходит не от гражданина, притязающего на получение инвестиций, даже если он выступает в роли руководителя или уполномоченного лица. В процедуре участвует учредитель – предоставляя в банк выписку из протокола решения совета директоров ООО.

Банк рассматривает платёжеспособность заявителя по иным параметрам, нежели представителя ИП. Поэтому к выписке из протокола и официальной заявке, удостоверенной советом директоров, прилагаются:

• учредительная документация;
• свидетельство о регистрации ЮЛ;
• финансовая документация;
• иные сведения – по запросу банка.

Просматривается и тщательно анализируется недвижимое имущество, допускающее залога или дополнительного залога на случай, если приобретаемый объект оформляется без первоначального взноса.

Данный вид финансовых и гражданско-правовых отношений предусматривает так же – допустимость проведения рефинансирования и получение разрешения на приостановку платежей без начисления пени и вменения штрафных санкций. Эти возможности формулируются в положениях кредитного договора и предоставляются должнику по дополнительному заявлению кредитной организации.

Условия предоставления коммерческой ипотеки

Банки предоставляют заёмные средства на разных условиях. Однако здесь предусмотрены определённые нормативные рамки. После проведения мониторинга, оформляется кредитный договор и договор купчей, на основании которых перечисляются деньги и недвижимость передаётся от продавца к покупателю.

По условиям договора банк вправе затребовать временное обременение на имеющийся в собственности ИП или ООО, объект, до момента оформления и регистрации купчей. После чего залог оформляется на приобретённую недвижимость, а временно гарантирующий безопасность сделки объект, выводится из-под обременения.

После заключения договоров, требуется зарегистрировать оба документа. Так как кредитный договор оформляет автономные обязательства покупателя, он регистрируется самостоятельно. Соответственно, документация для регистрации подготавливается в соответствии требованиям, предусмотренным для данных гражданско-правовых прецедентов.

Регистрирующий орган взимает государственную пошлину за кадастровые услуги. Стоимость услуг составляет 22 тысячи рублей за одну операцию. Так как в данном случае таковых две, сумма пошлины уплачивается дважды, предоставляется двумя квитанциями.

После погашения долга, он вступает в права собственности, снимая обременение (см. Прекращение залога).

Условия получения, использования и возврата полученных денег зависят от нескольких факторов. По преимуществу величина годовой процентной ставки зависит от первоначального взноса.

Например, первоначальный взнос в 35% предусматривает погашение кредита под 16-17% годовых (Транскапиталбанк). А внесение взноса 30% повышает процентную ставку до 19% годовых. Здесь предусмотрен срок погашения долга, не превышающий 10 лет.

Устойчивые системы финансирования предоставляют максимальные преимущества. Например, Сбербанк финансирует приобретение коммерческой недвижимости под 14,75% годовых, при первоначальном взносе в 25%. Для представителей сельскохозяйственного бизнеса предусмотрены льготы, снижающие как первоначальный взнос, так и процентную ставку.

Так как развитие рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости находится на начальном этапе, не все банки работают с данным продуктом. По преимуществу кредитные учреждения предлагают несколько вариантов оформления ипотеки, исходя из платёжеспособности покупателя, объёма инвестиций и иных параметров.

Риски предоставления коммерческой ипотеки

Востребованность данного вида услуг предъявляет к заёмщикам жёсткие условия, невыполнение которых приводит к правовым последствиям в виде утраты приобретённой недвижимости.

С учётом погашения процентной ставки, финансовый ущерб распространяется на внесённые в виде взноса вложения или иное залоговое имущество, заложенное дополнительно.

Рискуют и банки, так как выдача кредита оформляется до момента регистрации имущественной сделки. Если кредитор не оформил промежуточное право на залог в момент выдачи кредита до получения обременяемого им объекта в распоряжение должника, при срыве сделки могут возникнуть непредвиденные обстоятельства.

Понимая данную ситуацию, инвесторы стремятся гарантировать свою имущественную безопасность, повышая предъявляемые к клиентам требования.

Учитывая допустимость недобросовестных или незаконных действий лиц, из числа предшествующих владельцев, незаконность сделки может вылиться в юридические проблемы и финансовые убытки на любом этапе владения имуществом. Эти опасения требуют прибегать к услугам страховых компаний.

Существенную роль играет стоимость земли, оформленной в собственность – ипотечный кредит владеет слабым инструментом оперирования таковой. Она увеличивает стоимость строения, но утрачивает самостоятельную правовую основу, если на ней возведены капитальные объекты.

Данные прецеденты заставляют двигаться в направлении поиска более эффективных решений, чем те, которые имеются в современном гражданском законодательстве.