Ипотека на комнату

Покупка комнат на вторичном рынке жилья пользуется активным спросом. Но иногда у граждан недостаточно наличных средств даже на такую покупку.

При обращении в банк возникают сомнения о доступности кредита.
 

Ипотека на комнату в общежитии

Приобретение комнаты в общежитии опирается на ряд юридических нюансов, которые затрудняют её оформление в качестве залогового имущества. В первую очередь – правоспособность объекта недвижимости. Такие объекты разнятся не только по фактическим, но и по юридическим характеристикам.

О новостройках, в которых планируется приобретение комнат, если данное предусмотрено условиями договора долевого участия (ДДУ) – речи быть не может. Такие потенциальные объекты банк инвестировать откажется категорически.

Вторичное жильё может иметь различные статусы. На основании Закона о приватизации № 1542-1 от 4.07.91 г., помещения ведомственных общежитий приватизировались в качестве комнат, принадлежащих юридическому лицу и переданных жильцам в совместную долевую собственность с выделением долей.

Впоследствии учредители были упразднены, но установленное положение вещей осталось в силе. Если такое помещение, расположенное в общежитии оформлено как доля в праве – соответствующие предложения о залоге банком не рассматриваются.

Иные правообладатели выделили свои доли в индивидуальную собственность и даже оформили некоторые из них в качестве квартир-малосемеек. Если при этом помещение отражает качества и условия, привлекательные для покупателей – банки могут пойти навстречу.

Главное в таком случае следующее:

• Оформленная документация отражает все юридические требования, предъявляемые к отдельному жилому помещению, находящемуся в собственности граждан.
• Объект недвижимости отвечает критериям ликвидности – его востребованность на вторичном рынке жилья не вызывает сомнений.

Так как в результате перехода от одного владельца к другому, в оформлении перехода прав на здание, которое ранее являлось ведомственным общежитием, могли быть допущены юридические или кадастровые ошибки.

Ипотека на комнату в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры отличаются тем, что каждый правообладатель комнаты находится в зависимости от остальных совладельцев, если имущество находится в совместной долевой собственности. В этом случае требуется не только получение согласия сособственников.

Существенно и то, что доля – не есть фактическая площадь, приобретаемая владельцем. При получении ипотеки кредитный орган не сможет выявить предмет залога, так как право обладания, в данном случае, не является предметным.

Исключением являются случаи, когда преимущества оформления ипотеки для кредитора несомненны – совладелец, используя право преимущественной покупки, выкупает долю одного или нескольких совладельцев, оставаясь, в итоге, единственным собственником. Но и здесь возникают специфические нюансы, связанные с обременением залогом.

Залоговой недвижимостью становится квартира, независимо от того, что в ипотеку приобретается только её доля.

Так же под залог допустимо передать иной объект, соразмерно стоимости получаемой суммы кредита.

Инвестор учитывает так же состояние здания, в котором расположена коммунальная квартира. Если не говорить о долевом владении, специфика коммунальных квартир ориентирована на старые постройки, которые с течением времени могли прийти в негодность или утратить рентабельность в качестве привлекательных коммерческих предложений.

Так как заем оформляется, как минимум, на десятилетний срок, предусматривается существенное обветшание здания и расположенных в нём помещений. При признании такового аварийным, вложенные заёмные средства утратят обеспечение имущественной гарантией.

Отличия от квартирной ипотеки

Приобретение квартиры в ипотеку не вызывает обозначенных сложностей. После оформления кредитного договора, банк перечисляет деньги продавцу, а в договоре купли-продажи указывается, что объект подлежит обременению.

Поэтому по преимуществу, в данном случае, кроме платёжеспособности клиента иных гарантий не требуется.

На стадии завершения строительства, квартира в ипотеку оформляется даже в новостройке (см. ). Здесь рассматривается как платёжеспособность заёмщика, так и статус застройщика. Если он надёжен – заём может быть подтверждён и одобрен.

Вопрос в том, что в случае с квартирой, срыв расчётов должником допускает возмещения за счёт сбыта объекта с торгов, в результате чего стоимость залогового имущества покрывает вложенные инвестиции. Снижение стоимости объекта на торгах гарантирует банку совершение имущественной сделки.

Комнаты не рассматриваются в роли объектов, гарантирующих сделку. Застой с реализацией залога допускает нарушение финансового баланса кредитной организации. Для того чтобы свести риски к минимуму, банки могут предусмотреть:

• замену залога;
• требование дополнительного залога;
• наличие созаёмщика или поручителя.

В этом случае шансы подтверждения займа повышаются. Каждый случай подачи заявки на оформление комнаты в ипотеку рассматривается аналитическим отделом кредитного учреждения индивидуально.

Кроме различий в правоспособности и рентабельности, на которые при оформлении займа обращается главное внимание, требуется соблюдать ряд специфических нюансов оформления, основанных на юридических нормах, сбыта долевого имущества.

От совладельцев требуется представление нотариально удостоверенного уведомления, с разрешением на продажу жилплощади. Такое разрешение допускает замены заказным письмом с уведомлением, отправленным сособственнику по адресу проживания.

Эта документация требуется в пакете документации наряду с остальными обязательными бумагами заёмщика. Если объектом владеет индивидуальный собственник, такие процедуры не требуются.

Требования банков при ипотеки на комнату

Кроме предусмотренного индивидуального подхода, основанного на анализе предстоящей имущественной сделки и платёжеспособности потенциального клиента, выделяются и унифицированные требования.

В отношении приобретения комнат, выставляются следующие требования:

• Лицо, выставляющее объект на торги – единственный собственник помещения. Титул комнаты отвечает критериям чистоты сделки.
• На владельца помещения оформлен персональный лицевой счёт, по которому производится уплата коммунальных услуг и иные установленные платежи.
• Правоустанавливающая документация на помещения – в надлежащем состоянии. То же касается переоформления здания и его постановки на баланс Жилищного фонда учредителя.
• Техническое состояние здания допускает использование по целевому назначению. На аварийные здания наложен запрет приобретения в ипотеку.

Кроме перечисленных, допускается введение дополнительных критериев, предусмотренных кредитным учреждением.

Здесь предлагается заём в рублях и в валюте – по усмотрению клиента. Срок погашения кредита 5-10 лет.

Первоначальный взнос составляет 10-30% стоимости недвижимости. Процентная ставка для обычных займов 14-16% годовых, валютные ипотеки предлагают более низкие ставки.

Считается, что такие предложения более выигрышны, в сравнении с условиями займа в ВТБ-24 и иных немногочисленных банках, которые работают с подобным видом недвижимости.

Ипотека по льготным программам

Нередко молодые семьи ориентируются на приобретение комнаты в силу ограниченных финансовых обстоятельств. При этом они могут быть обладателями сертификатов «Молодая семья» или средств материнского капитала (см. Использование материнского капитала на покупку квартиры).

Сертификаты предлагаются молодым семьям, до достижения участниками возраста 35 лет, из числа лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При рождении второго ребёнка, семьи получают средства материнского капитала.

Эти и иные льготные программы, например – для молодых специалистов и т.п., предусматривают государственные субсидии на приобретение жилья. Допускается так же вложение средств Сертификатов в ипотеку.

При приобретении жилья за счёт данных льгот, следует предусмотреть ряд нюансов, при условии согласия банка на оформление займа.

Если семьи не имеющие детей могут приобрести комнату от 12-14 м2, соответственно санитарным и жилищным нормативам, то для семей с детьми предусмотрен иной регламент. Он устанавливается соответственно санитарным нормам, предусмотренным администрацией населённого пункта.

При нарушении санитарных норм жилья в отношении на каждого члена семьи, разрешение на использование сертификата не выдадут.

Кроме этого, обеспечение сертификата предусматривает требование к  приобретаемому помещению, которое должно иметь соответствующие характеристики. Главная из них – индивидуальное владение объектом. Оформленные в совместную собственность комнаты не одобряются.

Существенной позицией рассматривается стоимость объекта. Банки оформляют заем на сумму не менее трёхсот тысяч рублей.

Независимо от многочисленных ограничений, налагающихся на обозначенные сделки с недвижимостью, следует проконсультироваться с уполномоченным должностным лицом и рассмотреть нюансы, допускающие оформление займа.