Перевод долга по сделке с недвижимостью

Перевод долга – это вид гражданско-правового действия, итогом которого становится передача ответственности перед кредитной организацией.

В результате перехода долговых обязательств, предшествующий плательщик освобождается от выплат в силу того, что его финансовые обязательства перед кредитором приняты новым субъектом, установленным путём официального переоформления полученных ранее инвестиций.

По некоторым условиям предпринимательства, допускается перевод долга при непосредственном участии кредитора и добровольно выделившегося на основании гражданского прецедента, заинтересованного лица.

По преимуществу это коллекторские компании и индивидуальные предприниматели, которые взыскивают по обязательствам в силу собственной инициативы, предварительно рассчитавшись с банком.

Основания перевода долга и процедура проведения

Эта процедура по преимуществу возникает в виде сопровождающих условий при приобретении квартиры, оформленной в ипотеку или при выплате владельцами земельного участка займа, оформленного ранее для его приобретения.

Такие объекты, находящиеся в залоге у банков, допускают отчуждения наряду с переводом долга и регулируются положениями Гражданского законодательства. Передача ответственности может сопровождать процедуру переуступки прав, аренду земельного участка под строительство, при передаче такового от заказчика (генерального подрядчика) к застройщику.

То есть, обозначенное делегирование ответственности допускается всегда по согласию сторон, при соблюдении законодательных положений.

Процедура перехода обязательств опирается на соблюдение последовательностей, в числе которых:

• устные договорённости сторон, обсуждение условий;
• оповещение кредитора;
• получение одобрения банка;
• составление документации по сделке с недвижимостью;
• перезаключение контракта с банком.

В некоторых из них могут выделяться нюансы, влияющие на характер оформляемой документации. Например, как в случае передачи полномочий коллекторским фирмам, где основное действующее лицо становится заложником ситуации.

Когда задействовано оформление квартиры в ипотеку или в иных случаях обременения, а так же при участии объекта в качестве предмета залоговой стоимости (см. Квартира в залог), операции оформления подлежат внесению в регистрационные записи государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Перевод долга по договору займа

Этот вид процедуры применяется в случаях:

• Когда квартира или комната, оформленная в ипотеку, передаётся в дар, отчуждается путём мены жилья или сбыта приобретателю, совместно с остатком невыплаченной ипотеки (см. Продажа квартиры в ипотеке).
• С согласия лица, которому наряду с кредитными обязательствами, передаётся недвижимость в виде компенсации за принятый долг.
• По условиям соглашения с кредитором, при утрате платёжеспособности должника, совместно с отчуждением предмета залоговой стоимости.

Если в роли преемника выступает делегант, которому передаются обязательства получателя найма, между лицами заключается соглашение, которое предусматривает варианты полномочий по погашению кредита:

• Солидарная ответственность при переводе оговоренной доли для погашения займа, если соглашение не предусматривает освобождение первоначального должника.
• Переход требований по погашению займа с переходом прав (полномочий) на имущество, в отношении которого оформлялся заём.

Делегирование ответственности в отношении кредитора, с передачей кредитных прав лицу, рассчитавшемуся с долговыми обязательствами. В этом случае делегант выступает в роли займодавца, а первый займодавец выходит из процедуры, получив погашение кредита делегантом (ст.313 ГК).

Процедура требует не только добровольного согласия сторон, но и выполнения условий, которые основаны на возмездности преемства непогашенного займа. В соглашении требуется указать, какие уступки осуществляет должник в сторону делеганта или обозначить вещные права, которые он передаёт.

Перевод долга по договору аренды и переуступка прав

Если арендатор стал неплатёжеспособным, он может расторгнуть договор и перевести долговые обязательства по общей схеме погашения делегантом, рассчитавшись услугами и продукцией или недвижимостью.

Так же он может передать право на аренду на основании переуступки, что применяется не только в критических финансовых ситуациях, но и при обычном переходе арендных прав. В этом случае между плательщиком аренды и делегантом возникают гражданско-правовые отношения на основании составленного соглашения о переуступке прав.

Арендатор, являющийся цессионарием, переуступает право на аренду цессенту, который после подписания соглашения становится новым арендатором. Цессионарий выходит из отношений аренды, оставляя вместо себя преемника, который получает права, принадлежащие ранее арендатору, переуступившему их. Они сохраняются в той же мере, в которой обозначены в основном договоре аренды.

Договор цессии допускает применения не только при аренде. Его целесообразно применять всегда, где существуют гражданские отношения, исключающие владение объектом (см. Купить квартиру по переуступке). Цессионарий передаёт документальную основу, которая допускает использование недвижимости и распоряжение её только в пределах, установленных положениями договора (ст. 382 ГК).

Обязательства, обозначенные в переуступаемой документации, сохраняются в полном объёме, в котором были закреплены за предшественником. В их числе на первом месте стоят условия предоставления оплаты недвижимости путём рассрочки или при ипотечном кредитовании (ст. 384 ГК).

Договор цессии – основание переуступки арендных прав на недвижимость или на участие в долевом строительстве. Платёж по обеспечению данной процедуры передаётся дополнительным контрактным согласованием, которое составляется с банком отдельно.

Получение согласия кредитора

Договор переуступки прав относится к двустороннему виду договора. Когда при этом переводятся долговые обязательства или ипотечный кредит, сделка с недвижимостью приобретает вид трёхсторонней.

Кредитор оповещается о проведении сделки, а так же предоставляет разрешение на перевод кредитных обязательств. Его инициатива распространяется на имущественные отношения, связанные с делегированием погашения займа, без ограничений (п.2 ст. 388 ГК).

Иную роль играет неплательщик. Его инициатива допустима, но, преследуя собственные имущественные интересы и стремясь возместить вложенные инвестиции, банк вправе проявить инициативу самостоятельно. В таком случае он составляет двусторонний договор с делегантом. А тот, в свою очередь, заключает двустороннее соглашение с неплательщиком.

Так как он заинтересован во взыскании вложенных денег, неправомерного отказа от замещения должника практически не возникает. Но одобрение банка получить следует, так как он так же проверяет платёжеспособность делеганта, гарантируя собственные имущественные интересы.

Перевод обязательств между физическими лицами

После того как получатель займа, оказавшийся в сложной финансовой ситуации перед своим займодавцем, которым является физическое лицо, инициировал поиск преемника, ему следует обратиться к инвестору с уведомлением.

Уведомление составляется в письменном виде, с указанием причин, вызвавших затруднение в погашении взятой ответственности. Здесь же указывается принятое им решение о переводе долга заинтересованному лицу, согласившемуся выступить в роли плательщика.

Составленный в двух экземплярах документ предоставляется инвестору. Один экземпляр остаётся у него, а на втором адресат ставит подпись о получении и возвращает контрагенту. Если стороны не договорились и в проставлении подписи получен отказ, допустимо переслать составленную бумагу заказным письмом с уведомлением о получении.

После того как письмо будет получено, о чём констатирует переданное уведомление о получении, требуется подождать один календарный месяц. По его истечении, допустимо составлять соглашение с преемником.

Этот момент следует соблюсти в силу действия закона о предупреждении кредитора (ст. 388 ГК).

Оформление и регистрация процедуры перевода долга

Договор обозначенной процедуры не содержит стандартов и нормативов, специально регулирующих данные гражданские отношения. Он допускает составления в свободной форме между делегантами.

Трехсторонний или двусторонний договор с кредитором оформляется в стандартной форме, разработанной юридической службой банка. В нём обязательно указываются наименование и реквизиты сторон.

Из текста должно быть понятно:

• кто и кому передаёт полномочия;
• кто из делегантов погашает остаток долга;
• полностью ли освобождается первый заёмщик от выплат;
• в счёт чего передаются обязательства;
• какая конкретно сумма денег переводится;
• что кредитор предоставил согласие на замену.

Когда контрагентами выступают банк и коллекторская компания, участь неплательщика нивелируется договором. Его новые обязательства возникнут во взаимодействии с коллекторской компанией.

В документации формулируется положение о дальнейшей участи недвижимости, находящейся в залоге у банка или иного кредитора. При составлении контракта с коллекторской компанией, допускается передача предмета залоговой стоимости. Если составлялась закладная на квартиру в ипотеке – путём передачи этой ценной бумаги.

После составления договора о переводе долга и переходе прав на недвижимость, требуется проведение регистрации в Росреестре. Если переданы гарантии возврата заёмных средств в виде закладной или иных видов обременения, в Многофункциональный центр (МФЦ) или отделение Росреестра, обращаются контрагенты соглашения о переходе ответственности по займу.

В результате регистрации, правовое действие вступает в юридическую силу. Без её проведения, обременение на недвижимость находящуюся в залоге – не устанавливается, а договор о переоформлении заёмных средств аннулируется.

После погашения займа делегантом, следует восстановить права на недвижимость составлением документации о прекращении выплат и полном взаиморасчёте, проведённом сторонами.