Затратный подход при оценке недвижимости

Затратный подход – это способ оценки объекта недвижимости, применяющийся по преимуществу к недавно введённым в эксплуатацию объектам, с минимальной степенью износа.

Многофункционален, подходит для целей мониторинга коммерческого использования недвижимости.

Основан на сопоставлении сумм потраченных на производство объекта средств и перспективах рентабельности использования или сбыта.

Выполняет расширенные функции, в отличие от сравнительного подхода. Суммирует совокупность полезных свойств недвижимости, с учётом элементов капитального строения и земельного участка (ЗУ), на котором оно воздвигнуто.

Учитывая вложенное в объект финансирование, выводится способ его целесообразного использования, ориентированный на сбыт или аренду жилья. Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же – тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность.

Этот подход не получил широкого применения в быту, в силу требований к компетенции оценщика, которым может выступить только профессионал. Нюансы его применения опираются на тенденции перспектив, что предусматривает применение функций моделирования.

Анализ и синтез, применяемые в расчётах, не сводятся к суммированию свойств, выдающих готовый результат. Они допускают использования в качестве базового фундамента, на котором строится модель оптимального режима окупаемости расходов.

Оценка недвижимости затратным подходом

В роли ориентира выступают унифицированные и уникальные свойства объекта недвижимости. Затраты, вложенные в строение или находящееся в нём помещение, анализируются в контексте условий рынка.

Застройщик (собственник) рассматривает позиции покупателя, предлагающего ту или иную соразмерную цену за целый объект или его долю, которая представлена квартирами и иными помещениями, составляющими прецедент для восстановления вложенных расходов (см. Сколько стоит продать квартиру).

Затратный подход основан на целостности преемственности причинно-следственных связей. Он не отделяет инвестирование в недвижимость от приобретения прибыли в результате сбыта или коммерческих сделок.

Линия расчётов логически строится так, чтобы выровнять «уход в минус», который произошёл при возведении или приобретении недвижимости. Выравнивание производится посредством поиска оптимальных решений коммерциализации недвижимости.

Любая операция с недвижимостью рассматривается в виде соразмерной или несоразмерной компенсации инвестиций. Для этого высчитывается допустимая восстановительная стоимость, учитывая те или иные перспективы, уже действующие на рынке недвижимости.

Нормативы предлагают метод последовательной оценки с применением формулы расчётов, которые заключаются в следующем:

• Выявление рыночной стоимости земельного участка, расположенного под строением (А) или выступающим в роли придомовой территории.
• Учёт финансовых вложений в недвижимость, с привлечением восстановительной стоимости или стоимости замещения (В).
• Амортизация или износ здания (С).

Для новостроек формула применяется следующим образом:

Для того чтобы высчитать долю – цену, устанавливаемую для жилого или нежилого помещения, следует определить процент, занимаемой квартирой (или иной территорией) площади.

При этом учитывается и приплюсовывается соразмерный процент от площади совместного использования, к которой относятся:

• подъезды;
• лестничные площадки;
• технические помещения;
• шахты лифта и т.п.

Совместно использующиеся площади оплачиваются участниками долевого строительства солидарно. Так же входят в учёт стоимости арендной платы.

Если здание эксплуатируется более 3-5 лет, требуется провести вычет средств за амортизацию. Тогда формула дополняется вычитанием параметров износа и используется следующим образом:

При определении параметров износа используется метод экспертизы здания.

Особенности

В соответствии с основными целями подхода, которые ориентированы на специфику вовлечения объектов недвижимости в воронку активных массовых продаж или иных имущественных сделок, выявляются его особенности.

К ним относятся:

• Требования к проведению исчислений, основанные преимущественно на инвестировании в недвижимость.
• Учет совокупности полезных свойств строения или помещения, которые возникли в результате инвестирования и способны успешно участвовать в привлечении прибыли.
• Применение сравнительного метода при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• Учёт различий в применении параметров восстановительной стоимости и стоимости замещения.
• В зависимости от условий применения подхода – выбор предельно актуальных нюансов полезных свойств объекта, на которые делается акцент.
• При установлении рыночной цены требуется учесть процент амортизации строения, соответственно году постройки и иным признакам, допускающим соразмерные разрушения.

При рассмотрении процента восстановительной стоимости учитываются общие, совокупные затраты на полученные характеристики копии.

Принцип моделирования – главное правило оценщика. Он выстраивает математическую копию строения, которая состоит из числового набора, символизирующего взаимосвязи между вложениями в отдельные элементы строения. На выходе он получает модель рентабельности.

Структура модели основана на мониторинге тенденций, отражающих те или иные характеристики копии, как выигрышные. Коммерческий подход допускает их вынос в центральную часть рыночного предложения.

Те свойства, которые не отвечают моделируемым тенденциям, так как не входят в число коммерциализированных преимуществ – отсылаются на периферию. Здесь таковые ассимилируются в основу или базис, на котором выстраиваются моделируемые элементы возмещения затрат.

Здесь возникает вопрос о заместительной стоимости, которая дополняет планирование восстановительной стоимости дополнительными, новационными нюансами, присущими оцениваемому объекту недвижимости.

В качестве ориентира выбираются аналоги, которые отражают совокупность имеющихся в копии свойств.

Из этого информационного банка отбираются те качества, что уже успешно прошли апробацию в рыночных условиях. В соответствии с таковыми, учитываются варианты компенсации затрат.

Методы затратного подхода

Основные методы, которыми располагает обозначенный подход, следующие:

• количественного анализа;
• учёта затрат укрупнённых элементов строения;
• сравнительной единицы;
• индексирование.

В метод количественного анализа входят вложенные инвестиции, соответственно сметам, установленным для тех или иных видов работ, при возведении здания и оборудования его элементов.

Здесь учитывают и расходы:

• на стройматериалы;
• оплату труда;
• эксплуатацию техники и иные вложения.

Метод учёта затрат укрупнённых элементов опирается на детальные расчёты капиталовложений только в отношении общих элементов и структур, а так же сопутствующих расходов на оплату труда в целом и эксплуатацию техники. Здесь расчёты проводятся приблизительно, не уделяя внимания тем или иным нюансам, как при количественном анализе.

Метод сравнительной единицы исходит из числа элементов здания. К нему подбирается аналог с аналогичным количеством элементов и установленной стоимостью. Оценка основана на корректировке числа элементов и копировании стоимости аналога.

Индексирование проводится по установленным Госкомстатом сведениям. Используется при изменении рыночных цен. Здесь баланс общих затрат индексируется соответственно установленным нормативам.

По преимуществу расчёты производятся с применением метода учёта укрупнённых затрат.

Оценка земельного участка затратным подходом

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

А так же допускающий явные неудобства использования надела, связанные с теми или иными свойствами, относящимися к минусам ЗУ или окружающего ландшафта.

Оценка арендной платы затратным подходом

Начисления выплат за аренду недвижимости так же допускают применения затратного подхода. Здесь учитывается специфика недвижимости и целевое назначение использования аренды, что требует подбора более точных методик расчёта.

При аренде земель застройщиком, кроме обозначенных норм расчёта, иногда используется так же метод инвестиционных контрактов. Его применение целесообразно в крупных городах, с организованной системой взаимодействия между заказчиком, застройщиком и инвестором. В контракт вносятся положения о передаче заказчику части здания или иных элементов.

Ими могут быть парковка, нежилые площади первого этажа, предусмотренные для коммерческих целей или оговоренный объём жилых площадей (см. Нежилые помещения в жилом доме).

На основании передачи готового продукта, допускается:

Изымать из суммы арендной платы предполагаемую стоимость готового продукта, передаваемого арендодателю по условиям контракта.

Разделить арендную плату в процентном соотношении между участниками получения прибыли в виде готового продукта. В этом случае договором инвестирования предусматривается так же ответственность за внесение затрат на возведение строения.

Это связано с позицией арендодателя на установление нормативов и регламента при переходе арендных прав.

Достоинства и недостатки затратного подхода оценки недвижимости

Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

• В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.
• Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
• При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
• Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.

Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.