По преимуществу предметом залоговой стоимости становится недвижимое имущество.
На этом основании граждане вправе запрашивать крупные кредиты и приобретать новые объекты.
Иногда допускаются случаи использовать таковые повторно, при выстраивании кредитных отношений с новым заёмщиком.
Содержание:
Последующий залог допускается, если цена недвижимости превышает сумму кредита или ипотека на квартиру частично погашена – появляется дополнительный ресурс, которым допустимо распорядиться, вложив остаточную стоимость объекта в новые вливания инвестиций.
Например, выплаченная в объёме 2/3 ипотека за трёхкомнатную квартиру допускает приобретение комнаты в коммунальной квартире так же – в ипотеку. В этом случае комната непосредственно оформляется в собственность покупателей, без обременения. Но первичный объект – квартира, обеспечивает ипотечный кредит на приобретение комнаты.
Комната допускается к участию в имущественных сделках и иному беспрепятственному распоряжению. Погашение первичного долга по кредиту за покупку квартиры, не предоставит условий для снятия обременения, как это произошло бы в случае без покупки комнаты.
Если инвестором второй покупки станет другой банк, потребуется дополнительное документальное обеспечение гражданско-правовой процедуры. Эта сделка приобретает характер трёхсторонней, так как каждый из залогодержателей включается в процесс взаимодействия с покупателем недвижимости.
Кредитор, у которого в обременении находится объект или ценная бумага на него в виде закладной, должен быть оповещён о намерении должника включиться в новые кредитные отношения.
Он проводит анализ сложившейся ситуации и даёт согласие. Предоставление согласия – право, а не обязанность банка. Оформленное в его сторону имущество выступает в роли гарантий, предоставленных плательщиком. Если ситуация вызывает сомнение в платёжеспособности заёмщика – допускается отказ.
В случае согласия банк выдаёт официальную бумагу, в которой удостоверяет не только собственное согласие на повторное оформление ипотеки, но и определяет собственное преимущество перед вторым инвестором в официальной форме, в случае возникновения риска.
После получения согласия, граждане вправе распорядиться закладной недвижимостью во второй, а иногда – в третий раз.
Перезалог недвижимости происходит на основании составления договора, отвечающего критериям и требованиям, предъявляемым для данного вида контрактной документации. Главное условие – достоверное определение объекта, выступающего гарантом сохранности имущественных прав кредиторов.
Кадастровые и технические характеристики фиксируются на основании:
Далее следуют пункты, положения которых определяются в подпунктах. В них даются лаконичные ссылки на положения составляющегося и предшествующего договора. Они определяют нюансы, которые регламентируют действия тех или иных положений на основании установленных гражданско-правовых отношениях.
В число пунктов, отражающих существенные положения, требуется включать:
В заключение даются реквизиты сторон и ставятся подписи. Банк скрепляет документацию печатью. Составляется в трёх экземплярах и проходит регистрацию в Росреестре, где в кадастровые записи вносятся сведения о вновь возникшем обременении.
На случай понесённых убытков составляются как соглашение с первым кредитором, так и с последующими, по числу оформленных займов.
Под убытками следует понимать не только критическое финансовое состояние должника, которое покрывается сбытом закладной недвижимости.
Главное – возместить убытки, причинённые порчей или гибелью объекта, которые могут возникнуть при пожаре или затоплении помещения.
На этот случай банки требуют предоставления дополнительных гарантий, обеспеченных за счёт страхования имущества, под который граждане получают кредит.
В таком случае допускается замена погибшего объекта на иной. Например, при пожаре в квартире, которая находится в залоге и перезалоге, банк вправе затребовать замену объекта.
Если у должника в собственности имеется земельный участок или комната в долевом владении, стоимостью ниже квартиры – он в первую очередь гарантирует финансовую безопасность первому инвестору. А из средств, полученных после прохождения по инстанциям страховых компаний, отчуждает сумму долга по перезалогу.
Порча и гибель имущества, выступающего гарантом платежа – главный риск, который ударит по финансовому состоянию вторичного кредитора.
Если при гибели здание придёт в негодность на 100%, что повлечёт в качестве юридических последствий его аннулирование и уничтожение в кадастровых записях, то незастрахованное имущество может утратить гарантии в тех же пропорциях.
Застрахованное имущество возмещается, но сумма страховки может не покрыть расходов второго инвестора.
Кроме материального ущерба, которое может понести помещение или участок, существуют и иные нюансы. Например, сделка по второму приобретению жилья в ипотеку аннулируется, титульного страхования при её проведении предусмотрено не было. Этот риск полностью падает так же на второго и последующих инвесторов.
Если при оформлении второй ипотеки и перезалоге не получено согласие первого займодателя – договор признаётся ничтожным. Но при взыскании выплаченных денежных средств возникнут сложности, связанные с отсутствием юридических оснований.
По преимуществу, такие риски связаны с недобросовестным оформлением ипотечного кредита и составления договора без опоры на его существенные положения, которые определяют имущественные позиции сторон. Следование законодательным положениям поможет их избежать или свести к минимуму.
К таковым относятся локальные нормативные документы банка, основанные на федеральных положениях законодательства. А так же статьи кодексов РФ, в том числе:
Федеральный Закон об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ:
Перечень объектов, не допускающихся к гражданско-правовой процедуре:
Отправить ответ