Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредитаПерекредитование ипотеки – это переоформление предшествующего займа с целью его погашения и получения нового, на более выгодных для плательщика условиях.

Срок погашения долга пролонгируется, а процентная ставка уменьшается. Рассчитавшись с предыдущим заёмщиком, он извлекает из обременения им квартиру, и передаёт её в качестве предмета залоговой стоимости новому инвестору.

Рефинансирование допускается как в том же банке, где приобретена квартира в ипотеку, так и в ином кредитном учреждении.

Операции по перекредитованию проводятся не во всех банках. В России эта практика возникла не так давно и только начинает набирать силу. В течение двух лет её реализации на рынке погашения задолженностей за приобретение жилья, она зарекомендовала себя в роли целесообразного и эффективного финансового инструмента. Но её судьба напрямую зависит от инициативы банков и спроса со стороны заёмщиков.

Некоторые банки откровенно препятствуют рефинансированию, взимая штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки в таком размере, что рефинансирование не окупает себя.

А так же, пытаясь удержать клиентов в русле долговых обязательств, прописывают в договоре ипотеки запрет на обращение за финансовой поддержкой в иное учреждение.

Плюсы рефинансирования ипотеки

Процедура позволяет увеличить кредитные средства и получить в ипотеку квартиру с увеличением метража её жилой площади.

Молодые семьи с малолетними детьми, когда супруга не способна сделать упор на зарабатывание денег, находят выход в рефинансировании. Отсрочка в погашении и снижение ежемесячного взноса выступает в роли катализатора проблемы. К тому же в зачёт долга при проведении процедуры допустимо влить средства «материнского капитала» (см. Материнский капитал как первый взнос за ипотеку).

Иногда владельцы жилья прибегают к рефинансированию для увеличения благосостояния семьи, что позволяет провести неотделимые улучшения квартиры или приобрести дополнительное движимое или недвижимое имущество.

Например, выплачивая ипотеку в течение 3 лет, семья увеличивает залоговую стоимость квартиры и снижает сумму остатка по долгу. Переоформив кредит, супруги рассчитываются с инвестором и оформляют новые обязательства в объёме стоимости жилья. После этого у них остаются деньги, которыми они распорядятся по собственному усмотрению.

Если их окажется достаточно для покупки дачного участка или свободного надела под цели личного подсобного хозяйства – благосостояние семьи увеличится.

По факту, из расчётов следует, что очевидные выгоды несут те виды перекредитования, которые проводятся в отношении недвижимости, приобретённой до 2004 года, когда процентные ставки составляли 14-20% годовых и выплачивались в сжатые сроки. Зато квартиры, приобретённые в этот период, оценивались значительно дешевле, чем сейчас.


Рост стоимости такого помещения, обусловленный инфляцией, допускает залога под меньший процент, при приобретении владельцами наличных средств за счёт разницы между ипотечной и рыночной стоимостью жилья.

Если новое инвестирование оформляется сроком на 25-30 лет, платежи по процентной ставке перекроют преимущества погашения предыдущего долга, но дадут новые целесообразные позиции в виде уменьшения ежемесячных выплат и получения остаточных инвестиций для распоряжения владельцам недвижимости непосредственно в момент оформления ипотеки.

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры

Не рекомендуется погашать заём, если он выплачивается более 5 лет. В этот период погашается процентная ставка наиболее активно. В последующие годы собственникам остаётся выплачивать только тело ипотечного кредита, с небольшим процентом годовых. Отказываться от таких приоритетов, заработанных усилиями предшествующих лет, нецелесообразно.

Заёмщик определяет наиболее выгодные условия погашения долга, которые определяются суммой недоимки не менее 500 тысяч рублей. При условии меньшего остатка, преимущества утрачиваются.

Условия рефинансирования ипотеки

Банки просматривают целесообразность инвестирования ипотеки на основании собственного анализа и проводимого мониторинга.

По преимуществу, внимание обращается на те же факторы, которые влияют на одобрение заявки при первичном займе. К таковым относится платёжеспособность клиента и условия, которые он запрашивает для инвестирования перекредитования.

Главная проблема, которая возникает в таких случаях – переход права на предмет залоговой стоимости в промежутке между погашением старого долга и получением нового.

Инвестор вкладывает денежные средства в квартиру, которая не вышла из-под залога предшественника. В этом случае ему приходится брать на себя определённые риски.

Они оправдывают себя за счёт изменения условий кредитования на данный отрезок времени:

  • взимаются дополнительные комиссионные;
  • повышается процентная ставка.

После урегулирования вопроса с залогом, договорные положения вступают в силу, и процентная ставка возвращается к исходному нормативу.

Главным условием является оформление права собственности на объект.

На жильё в строящемся доме обозначенная услуга не распространяется.

Предоставление услуги опирается на предлагаемые клиентам условия, в которые входят:

  • отсутствие первоначального взноса;
  • чем длительнее срок погашения, тем выше процентная ставка;
  • срок пролонгации займа – до 30 лет;
  • ежемесячный платёж – от 15 тысяч рублей;
  • сумма ипотеки не превышает 80% стоимости залогового жилья.

Документы при рефинансировании ипотеки

Предоставление документацииДля рассмотрения заявки менеджером банка, требуется подать пакет документации:

  • заявление с анкетными данными заинтересованного лица;
  • справки о доходах семьи;
  • документация на квартиру;
  • ксерокопия действующего договора ипотеки.

При предоставлении средств со счёта материнского капитала, дополнительно предъявляют:

  • свидетельства о рождении детей;
  • ксерокопия сертификата на материнский капитал;
  • справка о сумме остатка на счету.

Ситуация допускает привлечения поручителей. В таком случае требуется предоставить документацию от таковых. К ней относится паспорт и справка о доходах.

Так же допускается использование второго залогового объекта, который так же, как и ипотечная квартира, оформлен в собственность.

Рефинансирование валютной ипотеки

Падение курса отечественной валюты привело к небывалому спросу на реформацию условий погашения долга, который возрастал день ото дня. Неплательщики попали в список нарушителей договорных условий, с вытекающими юридическими последствиями.

Читайте также:  АИЖК

В числе таковых главные позиции занимают судебные процессы, основанные на взыскании погашения долга досрочно, путём продажи жилья.

Однако добросовестные граждане, попавшие в условия экономического кризиса, смогли вступить в контакт с инвесторами и добиться уступок, основанных на рефинансировании валютной ипотеки.

Остановка роста процентных ставок и выплат по ним, зафиксировалась благодаря переходу от плавающей валютной ставки – к фиксированной, рассчитанной в рублях. Перекредитование ограничивалось переходом от валютного долга к инвестициям, рассчитанным в рублях.

Для этого достаточно было обратиться в обслуживающий гражданина банк с заявкой о переходе на другой вид валюты. После рассмотрения заявки и одобрения её менеджером, составлялся новый кредитный договор, по которому изменялась базовая валюта для погашения долга.

В данном случае плательщики вправе не только воспользоваться реорганизацией условий выплат в обслуживающем банке, но и выбрать иное кредитное учреждение. Здесь процедура оформления укладывается в типовой сценарий, если маркетинговый отдел одобряет заявку.

При обращении к стороннему инвестору повышаются процентные ставки и вменяются дополнительные комиссионные выплаты.

Если ипотека защищена со стороны структуры АИЖК – целесообразно обратиться к данному государственному инвестору, так как он охраняет имущественные права граждан РФ в максимальной степени, стремясь снизить риски от понесённых расходов, в силу развития инфляционных процессов и девальвации рублёвого курса.

Этапы рефинансирования ипотеки

Переоформление кредитного договора проходит ступенчато, каждый его этап предусматривает присущие ему гражданско-правовые функции. Алгоритм замены инвестора и условий погашения долга состоит из нижеследующего.

Подача заявки и её рассмотрение инвестором в контексте собственных имущественных интересов. Здесь определяется платёжеспособность заявителя и анализируется прилагаемая к заявке документация на объект инвестирования.

Сбор документации по второму объекту недвижимости, оформляемому во временное залогодержание (по требованию банка). В том числе – сведения об оценке.

Получение одобрения от кредитора. Если им является обслуживающее учреждение – переоформление договора.

Досрочное погашение. Если плательщик получил одобрение нового инвестора – подаёт заявку в действующий банк о погашении задолженности досрочно.

Получение финансирование и оформление договора. Регистрация его в Росреестре.

Синхронизация получения денег, и погашение долга по предшествующему займу.

Залог. При условии требований от инвестора – в промежутке между оформлением и регистрацией новых ипотечных кредитов и погашением платежа старому займодавцу, плательщик оформляет в залог второй объект недвижимости. Или выплачивает комиссионный взнос за потенциальные риски, если сторонами заключался договор с отлагательным условием.

У предшествующего кредитора, после погашения долга, изымает квартиру, выступавшую предметом залога. Передаёт её в залог новому инвестору. Контролирует добросовестность проведения перечисленных операций.

Читайте также:  Аккредитация новостройки

Далее ипотека оплачивается на тех условиях, которые прописаны в составленном сторонами договоре до момента погашения долга. После проведения взаиморасчётов, с квартиры снимается обременение залогом.

В случае оформления закладной, второй объект может не потребоваться, так как новый заёмщик вправе непосредственно выкупить ценную бумагу у предшественника. В таком случае дополнительные комиссионные не начисляются.

Налоговый вычет при рефинансирование ипотеки

Налоговый вычетДопускается переносить получение налогового вычета на новые кредитные условия. Для этого в новом договоре следует сделать пометку о рефинансировании ипотеки. Если он будет оформлен как обычный заём – вычет будет считаться использованным при первичном оформлении ипотеки.

Вычет получается гражданами в размере 13% общей стоимости ипотеки, включая годовые проценты. Он выплачивается до того момента, как владелец жилья исчерпает ресурс в 2 миллиона рублей, который представлен как базовая стоимость объекта для возврата денег из средств налогоплательщиков.

Максимальная сумма, которую вправе получить покупатель жилья, составляет 260 тысяч рублей. Таковая разбрасывается по налоговым периодам, что допускает получить в течение одного календарного года деньги, в размере уплаченных налогов за этот год, не превышая размера суммы погашения долга.

При замене инвестора обозначенным способом, следующий налоговый период допускает получения возврата из двух источников:

  • от предшествующего кредитования;
  • от нового займа.
Если налоговый вычет не оформлялся в момент приобретения жилья в силу того, что он был использован до его приобретения, на иные объекты недвижимости – в данном случае он так же получен не будет.

В случае получения имущественного возврата, после переоформления договора следует обратиться в местное отделение налоговой инспекции и написать заявление на пролонгацию налогового вычета. К заявлению требуется приложить ксерокопию договора и документацию на приобретённое ранее, залоговое жильё.

Законы о рефинансировании ипотеки

Рефинансирование опирается на свод законодательных положений, оглашающих правила и нормы проведения процедуры. В их числе могут быть:

  • Статьи Гражданского кодекса: 355, 382-390.
  • Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 г, под N 289/235/290 .
  • Федеральный закон от 11.11.03 г, под № 152-ФЗ об ипотечных ценных бумагах.
  • Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г, под № 102-ФЗ
  • Положение ЦБ РФ от 31.08.98 г., под № 54-П.
  • Положение ЦБ РФ от 26.03.04 г., под № 254-П.
  • Федеральный закон от 21.07.97 г., под № 122-ФЗ о регистрации права недвижимости в ГКН.

Перечисленные и иные законодательные источники регулируют положение плательщика, при использовании предлагаемых инвесторами преимуществ. Они опираются на санкционированный государством правовой регламент.

При несоблюдении его положений, вопрос решается в судебном порядке.


Читайте также:

  • Досрочное погашение ипотекиДосрочное погашение ипотеки Несмотря на то, что размеры и сроки ипотечных выплат соответствуют установленным договором кредитования условиям, допускается так же досрочное погашение долговых […]
  • Вторая квартира в ипотекуВторая квартира в ипотеку Традиционная ситуация – молодая семья оформила ипотеку на однокомнатную квартиру или комнату в общежитии.Через несколько лет семья пополнилась детьми, что потребовало расширения […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz