Сравнительная оценка недвижимости

Сравнительный подход при оценке недвижимостиСравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.

Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.

Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную имущественную сделку в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.

Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки,  так же те, что выставлены на торги в текущий момент.

Это самый часто встречающийся способ оценки помещений, среди лиц, продающих недвижимость самостоятельно – без обращения к риэлтору.
По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.

Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.

Алгоритм проведения процедуры следующий:

  • Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
  • Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
  • Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.

Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.
После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.

В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.

Метод сравнительной оценки недвижимости

Данный подход опирается на условия оценки квартиры или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1.  Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.

Читайте также:  Долг по ипотеке

Подход использует базовые принципы:

  1. замещения;
  2. вклада;
  3. спроса и предложения.

При замещении реальный объект конструктивно замещается аналогом, который пользуется спросом на рынке недвижимости.
По преимуществу устанавливаемую цену ориентируют на  привлекательность предложения, предназначенного покупателю. Соответственно – оно предусматривает условно определяемый базовый минимум.

К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует уменьшения стоимости квартиры. Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.

Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся оформлять незаконную постройкуПризнание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.

Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.

Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.

Оценщик вправе использовать не только наличные преимущества, но и перспективы таковых.

Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.

Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки

Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. Сколько стоит продать квартиру).

Преимущественно используется статистический метод, он пронизывает все проводимые расчёты, являясь базовым для применения иных методик.
Так же – выступает самостоятельным прецедентом для проведения расчётов и вычисления среднего показателя.

Корректировки в сравнительной оценки недвижимости

Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.

В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:

  • корреляционный анализ;
  • соотношение дохода к цене.

Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.

Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.

Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.

На основе этой корректировки рассчитывается прибыль от сбыта и перспективы последующего использования недвижимости.

По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при сдаче площадей или комнат в аренду, а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта (реконструкции).

Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).

Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.

Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.

Читайте также:  Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.

Используется не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья – в домах, сданных в эксплуатацию не позднее 3-5 лет.

Достоинства и недостатки сравнительной оценки недвижимости

Достоинства и недостаткиК числу несомненных достоинств обозначенного метода относятся следующие характеристики:

  • Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
  • Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
  • Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
  • Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
  • Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
  • Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.

К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:

  • Рентабельность методик попадает в зависимость от активности рынка продаж, из которого черпается информация для использования.
  • Недостаточная активность рынка в отношении той или иной категории жилья приводит к устареванию информации и недопустимости сравнительного мониторинга.
  • Применяется только при унифицированных характеристиках жилья, не применим к уникальным строениям и помещениям.
  • Выявление специфики объекта и нюансов, влияющих на ценообразование, доступно только специалистам и экспертам в сфере оценки недвижимости.
  • Требуется внесение поправок, что так же доступно при условии приобретения соответствующей квалификации.
  • По преимуществу опирается на анализ предшествующих продаж, уделяя мало внимания перспективам развития.
Учитывая перечисленные плюсы и минусы метода, требуется опираться на целевое назначение оценки, которое различается при коммерческом определении рентабельности сделки и при имущественных сделках, осуществляющихся на бытовом уровне.

В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.


Читайте также:

  • Банковская гарантия под залог недвижимостиБанковская гарантия под залог недвижимости Банковская гарантия – это способ обеспечения исполнения обязательств для заемщика, при оформлении кредитного договора.Рассматривается как возможность снижения рисков, как […]
  • Затратный подход при оценке недвижимостиЗатратный подход при оценке недвижимости Затратный подход – это способ оценки объекта недвижимости, применяющийся по преимуществу к недавно введённым в эксплуатацию объектам, с минимальной степенью […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz