Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.
Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.
Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную имущественную сделку в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.
Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки, так же те, что выставлены на торги в текущий момент.
Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.
Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.
Алгоритм проведения процедуры следующий:
В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.
Содержание:
Данный подход опирается на условия оценки квартиры или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1. Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.
Подход использует базовые принципы:
К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует уменьшения стоимости квартиры. Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.
Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).
В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся оформлять незаконную постройкуПризнание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.
Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.
Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.
Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.
Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.
Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. Сколько стоит продать квартиру).
Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.
В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:
Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.
Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.
Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.
По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при сдаче площадей или комнат в аренду, а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта (реконструкции).
Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).
Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.
Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.
Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.
К числу несомненных достоинств обозначенного метода относятся следующие характеристики:
К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:
В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.
Отправить ответ