Титульное страхование недвижимости

Иногда такая инициатива становится полезной, если чистота сделки оказывается сомнительной, или – если правовой процедуре сопутствуют нюансы, способные повернуть добросовестные действия граждан в сторону иносказательных толкований и интерпретаций. Каждое сомнительное условие при совершении правовой процедуры допускает риск.

Так же риски возникают в непредвиденных случаях, не предвещающих их появления. Заведомо предпринятые юридические действия, подкрепляющие правовую базу передачи имущества, предвосхитят самые беспрецедентные ухищрения оппонента. Так же – сгладят ошибки и недочёты, допущенные при составлении договора.

Титул – это статус объекта, основанный на его истории.

По преимуществу сложные обстоятельства не становятся достоянием лица, участвующего в приобретении. Нередко они не известны даже владельцу недвижимости и связаны с действиями предшествующих собственников. Эти причины приводят к юридическим последствиям признания составленного договора недействительным, с аннулированием сделки (см. Расторжение договора купли продажи).

Например, иногда из прошлого выплывают нарушения прав третьих лиц, которые находились в длительном заключении, были на момент заключения соглашения малолетними или не информировались о смерти владельца, имея законное право на наследование (см. Обязательная доля в наследстве). А также – незаконно проведённые сделки, либо ошибки в их оформлении.

Риски по титульному страхованию

Страховая компания принимает на себя риски, допустимые при покупке:

• квартир;
• земельных участков;
• частных домов;
• иных помещений жилого и нежилого фонда.

Представители компании тщательно проверяют правоспособность объекта недвижимости, а также лица, отчуждающего объект. Например, в случае возникших подозрений, дополнительно требуют справку об отсутствии постановки на учёт в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Такие действия допускаются в адрес лиц, социально не адаптированных: безработных, престарелых граждан или лиц, отличающихся альтернативным поведением и способом мышления.

Главные виды сопутствующих рисков, которые предусматривает компания, заключаются в следующем:

1. Нарушение имущественных прав третьих лиц, которые не учитывались при составлении договора, но должны учитываться.
2. Нарушения, допущенные при совершении сделок с объектом, предшествующими владельцами, что допускает юридический прецедент её оспаривания.
3. Отсутствие правоустанавливающей (и иной) документации, попытка её подделать, заменить и т.п.
4. Действия мошенников.
5. Кадастровые ошибки при регистрации перехода права приобретателю.
6. Неправоспособность или недееспособность контрагента.
7. Иные непредусмотренные и несанкционированные действия сторон соглашения, оговоренные при составлении контракта с компанией. Зачастую основаны на специфике объекта и его правовой базы.

Страховой случай при титульном страховании

Таковым считается утрата права распоряжения приобретённым объектом, прекращение права пользования им. Юридически обозначено решением суда, о признании имущественной сделки недействительной. Сопровождается незамедлительным выселением граждан с жилплощади, приобретение которой признано незаконным.

Представители компании, разделившие риски приобретения имущества, не несут обязательств выступления в суде на стороне своего клиента. Действия в пределах страхового случая подразумевают прохождение судебной процедуры самостоятельно. Выступить в суде в роли заинтересованных лиц, страховщики вправе по собственному усмотрению, в интересах компании.

Ответственность за риски со стороны агентства наступает на основании проводимой дополнительной проверки при совершении сделки. Риски существенно снижаются за счёт предпринятых компанией действий. Но когда клиент, основываясь на юридически безупречном оформлении недвижимости, со своей стороны, остаётся в сложной ситуации, компания компенсирует утраченные средства.

Компенсация соответствует рыночной стоимости недвижимости на момент приобретения правоспособности на имущественный объект. Иногда отличается от установленной договором стоимости, в пользу рыночной, соответствующей стандарту оценки объектов аналогичного вида.

В некоторых ситуациях, риски клиентов не компенсируются. Такие моменты оглашаются в договоре страхования. К ним относятся:

1. Отчуждение недвижимости третьим лицам, без передачи прав страхования.
2. Обстоятельства, связанные с гибелью объекта.
3. Использование помещения (участка) не по назначению. Например, несанкционированное использование жилого помещения в качестве нежилого.
4. При добровольной передаче квартиры под залог, добровольном отказе (отчуждении).
5. В случае ареста недвижимости.

Оформление

Страховое агентство предоставляет продукт только при работе на вторичном рынке жилья. На квартиры в новостройке оно не распространяется.

Граждане, решившие воспользоваться услугами агентства, обращаются в офис. Адреса региональных агентств целесообразно искать в интернете, или воспользоваться справочной консультацией крупной риэлтерской компании, которые зачастую сотрудничают на рынке недвижимости совместно.

Обращаются в агентство с заявлением, в котором указаны предполагаемые действия, планируемые заявителем. Служащие компании предложат свои услуги после проверки правоспособности покупателя.  Далее оформление зависит от интересов клиента.

По преимуществу, граждане обращаются к страховым агентам, выбрав предмет приобретения. Условия договора допускают для участия в сделке только объекты, одобренные экспертом агентства на основании предоставленной документации, отражающей его историю (см. Проверка квартиры при покупке).

В число предоставляемых для анализа бумаг входят те, что требуются для проведения его покупки (иного действия), а также допускается запрашивание дополнительной документально подтверждённой информации.

Экспертное заключение по правовым характеристикам потенциального отчуждения помещения или земельного участка, предусматривает согласие на предоставление гарантии безопасности, или отказ.

Допускается страхование имущества, находящегося в залоге у банка. В этом случае субъектом сделки являются одновременно инвестор и плательщик ипотеки.

Документацию предоставляют обе стороны. В случае невозможности погашения кредита, гарантии агентства распространяются на учреждение банка. Оно получает гарантированную компенсацию по выплате долга. Гражданин освобождается от долговых обязательств.

Соглашение с агентством заключается на срок 1-5 лет, на протяжении которого допускается возникновение страхового случая. Допустимый срок наступления юридических последствий – 10 лет, после которого притязания третьих лиц на приобретённое имущество утрачивают силу.

Стоимость титульного страхования

Относительно предоставляемых услуг, тариф на оплату предусматривает гибкий подход. Величина стоимости услуг варьируется в пределах 0,3-0,5% (годовых) стоимости недвижимости, участвующей в правовой процедуре отчуждения. Выбор процентной ставки зависит от аналитических показателей.

Слабые показатели правоспособности сделки допускают повышения процентной ставки. Иногда она достигает 1,8-3% годовых. Дальнейшее повышение тарифа не допускается. Но и такие случаи редки. Опасения в наступлении риска со стороны экспертов-аналитиков предусматривают отказ от предоставления гарантий на предмет покупки, с заведомо нелицеприятной историей.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Правильно проведённая процедура несёт для граждан, воспользовавшихся ею, преимущества, которые представляют собой:

1. Полное покрытие рисков при нарушении истории приобретаемой недвижимости.
2. Стопроцентная компенсация рыночной стоимости помещения или надела, в случае утраты прав по решению суда.
3. Максимальная гарантия чистоты сделки на основании аналитического мониторинга юридического статуса объекта.
4. Сопровождение сделки на срок до 10 лет, с предоставлением защиты интересов клиентов.
5. Оплата, не превышающая услуги риэлторов, но в отличие от них, дающая гарантии сохранности денежных средств, вложенных в покупку.

В силу того, что представленный продукт на рынке юридических и риэлтерских услуг - нововведение,  практика не выявила специфики типичных недостатков. Но к ним стоит отнести не сформировавшуюся в совокупности процедуру, основанную на слабой теоретической базе и недостатке практического опыта применения, у граждан РФ, и у агентов, сопровождающих историю недвижимости после передачи прав.