Двойные продажи квартир в новостройках

Двойные продажи квартир – это последствия намеренного мошенничества или результаты преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций партнёров, представляющих интересы застройщика.

Осуществляется в сторону участников договора долевого участия (ДДУ) и отличается наличием (отсутствием) преступного умысла. Регулируется основаниями Гражданского законодательства, иногда – Уголовного права, а так же положениями Федерального закона о ДДУ, № 214-ФЗ.

По преимуществу возникает в качестве неожиданного официального известия о том, что квартира, за которую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит третьему лицу.

То есть – ему незаконно продана квартира, принадлежащая правообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное должностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации. Правоустанавливающий договор на жильё в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер.

Оставшимся претендентам придётся отстаивать права в суде.

Владелец документации остаётся перед лицом неумолимых обстоятельств, которые зависят не только от степени его удачливости и объективных сил, повлиявших на потерю денег и ожидаемой недвижимости.

Во многом ситуацией руководит добросовестное и ответственное отношение к производству документации и условиям произведения выплат самим участником долевого строительства.

Когда возможна двойная продажа квартиры

Этот противозаконный вид деятельности возникает в результате преступного сговора группы лиц, намеренно лишающих граждан финансовых вложений, переданных застройщику для приобретения жилья.

Иногда связан с технической ошибкой, допущенной в документации по халатности уполномоченных лиц.

Риски повторного сбыта квартиры обусловлены заключением предварительных договоров гражданстко-правового характера:

• ДДУ;
• предварительного договора купли продажи (ПДКП);
• контракта, заключённого с жилищно-строительным кооперативом;
• договором переуступки прав – цессии.

Специфика предварительных договоров имущественной сделки такова, что они не проходят регистрацию в записях государственного кадастра недвижимости (ГКН). На этом основании они не регистрируются нигде, кроме учредителя, предоставляющего жильё и оформляющего выдачу квартир.

Такое действие не даёт дольщику права требования объекта недвижимости по условиям предварительного договора. Он имеет юридическую силу только до момента заключения основного.

Основной ДДУ, который проходит регистрацию и учитывается в сведениях ГКН, допускает инвестирования строящегося жилья.

Если ситуация с выдачей основного документа затянулась настолько, что граждане утратили бдительность, посредник выдаёт постоянный договор одному из участников. Зарегистрировав его, тот становится претендентом на недвижимость.

Оставшиеся граждане, не получившие права регистрации имущества, становятся пострадавшими от недобросовестных действий строительных компаний.

Граждане, уплатившие цену помещения по одному из предварительных договоров, иногда даже не догадываются о том, что нарушили регламент собственных имущественных прав. Такие нарушения встречаются по преимуществу в новостройках, но так же имеют место на вторичном рынке.

Ситуации, в которых накладка при продаже произошла из-за допущенной ошибки, исправляются застройщиком.

Если ошибочные действия привели к нарушению прав инвесторов при проведении продаж жилья, оно потребует восстановления за счёт компании, допустившей небрежность в оформлении сведений. Но здесь платежи вносятся только на основании правоустанавливающей документации, которой является основной ДДУ.

По преимуществу, оставшийся в плачевном положении застройщик, в итоге так же становится банкротом.

Причинно-следственную связь умысла застройщика и его сговора с группой мошенников, проследить достаточно сложно. Но лица, выплатившие деньги по основному договору, сумеют их взыскать, в отличие от тех, кто инвестировал в предварительные контракты.

Такие действия распространены и при покупке жилья на вторичном рынке, после сдачи новостройки в эксплуатацию и заселения дома жильцами.

Иногда злоумышленники заключают одновременно несколько договоров имущественной сделки, получают половину денежных средств и договариваются о встрече в кадастровой палате. На регистрацию в ГКН приходят только обманутые граждане.

Действия при обнаружении двойной продажи квартиры

Если регистрационная палата или многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:

• Запросить выписку из ГКН о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами.
• В официальной письменной форме обратиться к руководителю компании застройщика о том, что квартира продана третьим лицам.
• Получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.

Если разговоры с виновной стороной ограничиваются обещаниями, без предоставления официальных бумаг, следует отправить заказное письмо с уведомлением о получении, в котором высказывается претензия и обещание обратиться в суд.

После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца после оповещения под роспись или заказным письмом, если не было ответа – подать иск.

С иском обратиться в арбитражный суд того района, в котором находится учредитель застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком на покупку квартиры.

По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.

Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин повторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответчик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыскание штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже – возмещения морального вреда за доставленные переживания (см.Неустойка по ДДУ).

Если суд установит намеренные мошеннические мотивы ответственного лица или группы лиц – вопрос попадёт под юрисдикцию уголовного законодательства.

Как избежать двойной продажи квартиры

По преимуществу лица, попавшие в обозначенную ситуацию, в той или иной степени проявили халатность к собственным имущественным правам, что привело к провокации неправомерных действий со стороны учредителя.

Для того чтобы вложенные инвестиции не пропали, в первую очередь требуется следовать правилу: уплачивать положенные взносы только по основному договору имущественной сделки, подготовленному для регистрации в Росреестре.

Кроме этого целесообразно:

• Инвестировать деятельность компаний, зарекомендовавших себя на рынке строительных услуг.
• Не вносить деньги без предварительного знакомства с документацией компании и без составления правоустанавливающих документов.
• При покупке на вторичном рынке получить выписку из ГКН об отсутствии залогов и иных обременений (см. Проверка квартиры при покупке).
• Проверять подлинники правоустанавливающих бумаг у продавца недвижимости, не заключать договор на основании предъявленных копий.
• Деньги вносить перечислением, с сохранением чека или передавать под расписку, в присутствии третьих лиц.

Кроме этого, целесообразно провести страхование имущественной сделки. В этом случае появятся дополнительные стопроцентные гарантии на возврат денежных средств в случае обстоятельств, связанных с накладками при продаже.

В любом случае не лишним будет обратиться за консультацией к юристу, имеющему опыт работы на рынке недвижимости и ориентирующемуся в специфике проведения двойных продаж и видах защиты граждан от данных нарушений их имущественных прав.