Покупка квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке – это вид гражданско-правового действия (цессии), на основании договора перехода прав на недвижимость.

Отличается от обычных имущественных сделок слабой правоспособностью объекта, что не допускает выставлять её на торги стандартным способом.

Обычно подобная необходимость продиктована недостатком правоустанавливающей документации на квартиру. Это происходит в процессе строительства здания, в котором она планируется, но до момента введения дома в эксплуатацию.

Это означает, что если владение квартирой  ограничивается документальным подтверждением сдачи новостройки в обозначенный период, то на торги выставляется не будущее жильё, а участие в долевом строительстве. Соответственно, покупатель принимает не только отчуждаемые в его сторону права, но и риски, которые сопровождают новостройку (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

В то же время, такое приобретение допускает экономию значительной доли финансовых вложений в жильё, при условии добросовестности и рентабельности компании застройщика.

Риски покупки квартиры по переуступке

Имущественная сделка на основании договора цессии предусматривает три вида перехода прав:

• договор долевого участия (ДДУ);
• предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
• уступка пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Условия ДДУ зависят от гарантий, предоставляемых застройщиком. Не выполнение таковых в случае банкротства фирмы или по другим причинам, допускающим замораживание строительства на неопределённый срок, отразится на благосостоянии инвестора цессионария.

Возврат или признание договора не действительным при развитии факторов риска, недопустим.  На этот счёт в положениях соглашения даются соответствующие указания.

Цессионарию отчуждается лишь право управления имущественной сделкой. Иных вещных прав на квартиру такой договор не предусматривает.

Недопустимо взимать на его основании полную сумму средств за квартиру, так как он не допускает владения имуществом. Не состоявшаяся сделка будет признана ничтожной. Но ситуации, в которых происходит оплата стоимости жилья по ПДКП, многочисленны. Последствия повлекут утрату денег без приобретения квартиры.

Впоследствии полученная финансовая брешь некомпетентного и доверчивого покупателя может восстановиться только по решению суда. Но при некоторых условиях, которые входят в методическую организацию мошеннических схем, деньги утратятся.

Иногда после заключения ПДКП покупателям выставляются неприемлемые условия или в их сторону производят действия, срывающие сделку. В таком случае утратиться может только сумма предоплаты. При умелой организации судебного процесса, допускается возврат аванса.

Иногда мошенниками оказываются, компании партнёры застройщика или его дочерние компании, которыми управляет он сам. Тогда взимается предварительная оплата в счёт стоимости квартиры с нескольких клиентов (см. Двойные продажи квартир). Так как ПДКП нигде не регистрируется, проследить такие действия на определённом этапе практически невозможно. В нужный для них момент мошенники исчезают, что не допускает впоследствии возместить нанесённый ими материальный ущерб.

Оформление покупки квартиры по переуступке

Во избежание рисков следует оформить договор только после составления и оформления основного ДДУ. Так как он регистрируется в учётных записях государственного кадастра недвижимости (ГКН), недобросовестный умысел практически исключён.

Оформление договора требует оповещения застройщика, так как до возведения многоэтажного дома, он остаётся первым правообладателем строящейся недвижимости. По сути, именно он передаёт цессионарию разрешение на распоряжение недвижимостью.

Уведомление производится в письменном виде, под роспись. После составления основного договора цессии, застройщик удостоверяет его наряду со сторонами имущественной сделки.

Правила не допускают использовать обозначенную процедуру после сдачи здания в эксплуатацию. Если цессия остановилась на правообладателе, подписавшем акт приёмки квартиры, ему придётся ожидать свидетельство о собственности, которое допускает квартиру к полноценному участию в имущественных сделках.

Согласие прилагается к договору цессии.

Удостоверение перехода прав не требует нотариального вмешательства. По усмотрению сторон, допустимо удостоверить бумаги у нотариуса. Это даст дополнительные гарантии чистоты сделки и позволит свести риски к минимуму.

После составления, подписания сторонами и удостоверения договора застройщиком, его требуется зарегистрировать в кадастровых записях учёта местного отделении ГКН. Только после регистрации он вступает в силу, а имущественный объект юридически закрепляется за вновь возникшим правообладателем.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

При проведении взаиморасчётов застройщик передаёт инвестору свои права. В таком случае так же составляется договор цессии.

Застройщик выступает в роли цедента, а инвестор – цессионария.  После этого, инвестор может проводить переуступку без удостоверительной подписи застройщика. Он становится единственным правообладателем пакета документации на строящееся жильё. Если полный расчёт не произведён, при переуступке цедентами являются застройщик и инвестор. Инициатива инвестора регламентируется разрешением застройщика.

Иногда владельцам приходится ожидать нерегламентированное время, пока застройщик обеспечит их свидетельствами о собственности. После получения таковых допустимо продать недвижимость стандартным способом.

Иногда возникают ситуации, требующие сделки именно в этот период. Эти случаи провоцируют формирование процедуры цессии задним числом, до проведения приёмки здания.

Такие действия создают прецедент незаконности контракта, так как сделка проводится через регистрационную палату. Если регистрация не проведена, возникнут непреодолимые препятствия для признания законности, проведённой переуступки.

Договор переуступки квартиры

При заключении целесообразно составить предварительный экземпляр, который требуется сверить с основным договором, по которому заключается цессия.

Соглашение не приобретает самостоятельной юридической силы и не может заключаться автономно.

Его действие регламентировано влиянием основного документа, приложением к которому он является.

Иногда один объект, дойдя до статуса новостройки, переходит от одного правообладателя – к другому неоднократно.

Составление предварительного экземпляра цессионарного приложения требует сверки по основным позициям, в числе которых:

• По какому типу договора переуступается право. Если он имеет вид предварительного, переуступка не допускается.
• Если в тексте основного документа указан запрет на переход права в течение всего периода возведения здания, цессия будет незаконной. Прописанное в положениях согласие на допустимость подобных сделок, разрешает использование процедуры передачи. Если в отношении цессии нет особых указаний, сделку допустимо проводить, заверив приложение подписью и печатью застройщика.
• Выверка юридических полномочий цедента, которые передаются цессионарию соразмерно.

К обозначенному соглашению о передаче прав прилагается пакет документации. В него включают относящиеся к ДДУ справки, акты и приложения.

Включение обязательных условий при переуступке квартиры

В договор требуется включить определённые положения, которыми регламентированы гражданско-правовые отношения лиц, вступивших в процедуру передачи имущества или вещных прав на него.

К таковым относится:

• Дата, время и место составления.
• Сведения о ДДУ или ином основании, допускающем цессионарную передачу.
• Определение сторон, участвующих в соглашении.
• Предмет договора, определяющий процедуру перехода прав от одного лица к другому и пакет документации, который определяется предметом передачи.
• Характеристики жилья, которое получит в перспективе заинтересованное лицо по передаваемой документации.
• Перечень переуступаемых прав и ответственного отношения. Вновь возникшие в результате сделки права и обязанности. Интересы третьих лиц, которые требуется соблюдать.
• Условия, при которых будет передана документация.
• Санкции за нарушения при исполнении установленных положений. Допустимость взимания штрафов, пени и т.д.
• Условия проведения взаиморасчётов. Санкции за несвоевременное предоставление оплаты (см. Неустойка по договору долевого участия).
• Действия в ситуации форс-мажора и при обстоятельствах неодолимой силы.
• Случаи, допускающие расторжение составленного контракта.
• Ответственность застройщика за предоставление квартиры, что регламентировано статьёй 390 ГК РФ.

Иные сведения или условия, поставляемые контрагентам, вносятся по усмотрению.

Нюансы

Потенциальная судьба строящегося здания – ответственность застройщика. Покупателю требуется проверить документацию правового обеспечения строительства. Цеденту данная ответственность не вменяется.

Если квартира оформлена в ипотеку, требуется согласовать переуступку с банком, инвестирующим долевое участие лица в строительстве здания. В данной ситуации требуется перезаключение ипотечного кредитования или выплата инвестированных банком средств. Если ипотека, по словам цедента, не оформлялась, целесообразно проверить данную информацию у застройщика.

Если переуступка произведена менее чем за год до банкротства компании застройщика, следует возбудить гражданский иск в отношении лица, переуступившего документацию. Иногда подобные схемы носят мошеннический характер. Во избежание таковых, не стоит пренебрегать дополнительной проверкой.