Купля-продажа квартиры


С чего начать? Какие документы нужно проверять? Как обеспечить законность сделки и избежать возможных споров и судебных разбирательств после заключения договора?

Поиск ответов на эти вопросы занимает много времени, ведь успех сделки напрямую зависит от точного соблюдения норм действующего законодательства.

Условно сделку можно разделить на пять этапов:

  • подписание предварительного договора;
  • проверка документов;
  • подписание договора отчуждения (купли-продажи);
  • государственная регистрация перехода права собственности;
  • передача квартиры новому собственнику.

На момент начала переговоров на руках у продавца должны быть следующие документы:

  • Техническая характеристика квартиры (форма №7).
  • Сведения обо всех лицах, имеющих прописку на жилплощади (форма №9);
  • Правоустанавливающие документы на квартиру и документ, удостоверяющий личность продавца.
После достигнутой устной договоренности стороны переходят к заключению предварительного договора, покупатель вносит задаток.

Что такое задаток?

Свое намерение приобрести квартиру по определенной стоимости и на оговоренных условиях покупатель подкрепляет внесением задатка. Задаток – это способ обеспечения обязательств, не следует его путать с авансом или залогом. В предварительном договоре указывают сумму задатка, размер которой определяется сторонами.

Если покупатель передумал или нарушает условия договора, то сумма задатка ему не возвращается.

Если сделка не состоялась по вине продавца, то он будет должен вернуть покупателю задаток в двойном размере, и эту норму регулирует ст. 380 ГК.

Если стороны полностью выполнили условия предварительного договора, покупатель заплатит стоимость квартиры за минусом суммы внесенного задатка.

Перед подписанием договора отчуждения недвижимости (договора купли-продажи) очень важно качественно и тщательно проверить документы и юридическую чистоту квартиры.

Нужно убедиться в дееспособности продавца, полномочиях его представителя, проверить отсутствие прав на квартиру у третьих лиц, обременение, изучить состояние квартиры, проверить технический паспорт и кадастровые документы.

Качественная проверка снижает возможные риски для покупателя.

Возможные риски, юридическое сопровождение заключения сделки

При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.

  • 1. Признание сделки незаключенной. Эта ситуация возникает в том случае, если стороны не достигнут соглашения по всем пунктам и условиям договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, то вернуть покупателю свои деньги в полном объеме будет затруднительно.
  • 2. Признание договора купли-продажи недействительным. Во избежание такой ситуации следует очень внимательно проверять полномочия продавца и юридическую чистоту квартиры до подписания документа.
  • 3. Риск истребования имущества. Приобретенное имущество может быть истребованным, если будет признана недействительной не сама сделка, а любая из операций по переходу права собственности между предыдущими владельцами, например оформленное завещание на квартиру или дарственная. Отчасти покупателя защищают сроки исковой давности, однако есть нюансы по установлению начала отсчета этих сроков.
  • 4. Риск покупки квартиры, обремененной правами третьих лиц. Приобретение квартиры, не свободной от прав третьих лиц, может закончиться изъятием квартиры из вашего владения в судебном порядке.

    К третьим лицам можно отнести следующие категории граждан:

    • бывшие собственики
      которые лишились права собственности помимо их воли незаконным путем;
    • супруг / супруга бывшего собственника, без согласия которых была отчуждена данная квартира, наследник, вступивший в права на наследуемое имущество с опозданием.

    Квартира также может быть обременена правами арендаторов на пользование квартирой, которая находится в чужой собственности. Такая ситуация не приведет к изъятию имущества, но создаст неудобства для покупателя.

Проверка юридической чистоты и истории исключает подобное развитие событий.

Также важно изучить расширенную (архивную) выписку из домовой книги ввиду того, что по закону некоторые категории лиц сохраняют за собой право пользования квартирой даже после своего убытия (заключенные, призванные на военную службу, несовершеннолетние, лица, имеющие право на проживание по «завещательному отказу», лица, ранее отказавшиеся от приватизации).

Эти категории имеют право на защиту своего права пользования жилплощадью в суде. Продажа квартиры с прописанными людьми, как правило, происходит по сниженной цене. В обмен на скидку покупатель берет на себя хлопоты по выселению и снятию с регистрации прописанных, но не имеющих прав на квартиру, жильцов.

Помимо основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель при заключении сделки купли-продажи квартиры, существует немало других опасностей:

  • риск невыполнения продавцом обязательств по передаче имущества;
  • риск покупки квартиры со скрытыми недостатками;
  • смерть собственника до государственной регистрации перехода права собственности;
  • риск оспаривания продавцом факта оплаты.

Титульное страхование

Провести полную проверку юридической чистоты прав на квартиру не всегда представляется возможным, ведь часть важной информации относят к категории закрытой. Обезопасить себя от возможных рисков можно путем страхования титула покупателя (права собственности на квартиру). В страховое покрытие включают все возможные риски, ведущие к утрате права собственности на приобретенное жилье.

Чтобы правильно купить или продать квартиру, целесообразно сторонам договора воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки. Операции по купле-продаже недвижимости имеют множество правовых нюансов, некоторые из них мы сейчас рассмотрим.

Особенности приобретения части квартиры

Квартира, которая находится в долевой собственности, физически не может быть разделена, каждый из владельцев имеет долю в собственности, а не часть квартиры в натуре. Если один из собственников решит продать долю, то его сособственники будут иметь преимущественное право покупки.

Собственник сможет продать посторонним людям свою долю, только если сособственники откажутся ее покупать.

Причем условия продажи и стоимость должны быть одинаковыми. Уведомление о продаже части в квартире направляется сособственникам по почте заказным письмом с отметкой о получении или из рук в руки, с указанием даты вручения и подписью получателя. Отказ также оформляется письменно.

Если покупатель приобретает доли всех собственников, то с каждым из них заключается договор купли-продажи по стандартной процедуре.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц

Несовершеннолетний ребенок, с позиции осуществления операций с недвижимостью, может являться:

  • собственником продаваемой квартиры;
  • зарегистрированным в квартире (иметь право пользования жилплощадью).

Для продажи квартиры с ребенком-собственником необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны защитить права ребенка и проследить, чтобы он не остался без жилья. Заявление с ходатайством в ООП подписывают оба родителя (или лица, их заменяющие), также нужно получить согласие ребенка на продажу квартиры, если ему уже исполнилось 14 лет.

Во втором варианте для продажи квартиры разрешение ООП не требуется, однако ребенка нужно выписать из квартиры и прописать в другом месте. Органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если ребенок пребывает в «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав (не воспитывается родителями или близкими родственниками).

Если продавец и покупатель близкие родственники

Часто такой способ передачи права собственности на квартиру бывает фиктивным. Процедура оформления купли-продажи происходит по стандартной процедуре.

В случае занижения суммы сделки налоговые органы могут увеличить размер налога (согласно средней рыночной стоимости жилья в регионе) и добавить пеню за уклонение от уплаты.

При заключении сделки между близкими родственниками покупатель теряет право на получение налогового вычета.

Следующий этап операции купли-продажи квартиры – подписание сторонами договора, в котором точно прописаны данные о предмете соглашения, стоимости недвижимости, обязанностях сторон и их ответственности. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Осталось зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Регистрация и получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость существует следующий алгоритм действий:

  • 1. Подготовьте необходимые документы:
    • а) заявление установленного образца о регистрации права собственности на квартиру (бланк можно распечатать с сайта Росреестра);
    • б) документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц сумма равна 2000 рублей);
    • в) Договор купли-продажи, нотариально заверенное согласие супруга / супруги продавца на проведение сделки*, разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом недееспособных и несовершеннолетних лиц;
      * Если квартира была приобретена в браке, то согласие второго супруга на ее продажу — обязательное условие для заключения сделки. Полученное согласие заверяет нотариус.
    • г) заверенную копию документа, удостоверяющего личность заявителя.
  • 2. Представьте лично, по почте или в электронном виде собранный пакет документов в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения квартиры. После приема документов орган регистрации должен выдать заявителю расписку в получении документов.

    Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация проводится в течение 10 календарных дней со дня приема заявления и документов.

  • 3. Получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Рекомендуем внимательно его изучить на предмет наличия опечаток или ошибок в личных данных или адресе, чтобы своевременно вернуть для внесения изменений.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию или отказать в ней, выдав заявителю соответствующее уведомление. Это решение заявитель имеет право оспорить в судебном порядке.

Причин для отказа может быть несколько:

  • неполный пакет документов;
  • неправильное заполнение;
  • сомнения в подлинности;
  • несоответствие данных;
Государственная регистрация может быть приостановлена, если от одной из сторон сделки поступит заявление с просьбой о ее остановке.
После успешной регистрации перехода права собственности стороны производят окончательный финансовый расчет.

Существует несколько популярных способов передачи денег, которые наиболее часто используются на практике.

Способы передачи денег

  • Банковская ячейка (банковский сейф, депозитная ячейка) – это сейф в банке, сдаваемый клиентам в аренду для хранения ценностей. Покупатель в день подписания договора закладывает оговоренную сумму в ячейку, а продавец забирает ее после госрегистрации перехода права собственности, предъявив оригинал свидетельства. Этот способ передачи денежных средств считают оптимальным при проведении сделок с недвижимостью.
  • Аккредитив – условное денежное обязательство, которое принимает банк по поручению плательщика по аккредитиву. То есть, покупатель поручает банку перевести деньги на счет продавца только после предъявления им свидетельства о госрегистрации. Аккредитив имеет свои преимущества: точность суммы, прямое доказательство факта передачи денег, безналичность расчетов.
  • Расписка в получении денег. Этот документ прилагается к договору купли-продажи. Пересчет и передача денег происходит в присутствии нотариуса или свидетелей. Если в договоре купли-продажи стоимость квартиры занижена, то нужно писать сразу две расписки. Одну – в получении денег согласно договору, вторую – в получении денег за «неотъемлемые улучшения» (на разницу между реальной суммой и той, которая прописана в договоре).

Использование материнского капитала

Если квартира покупается за наличный расчет, то покупатель может обратиться в органы Пенсионного фонда с заявлением, зарегистрированной копией договора купли-продажи, копией свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП об отсутствии обременения квартиры, и ПФ перечислит установленную сумму материнского капитала на счет продавца.

Процедура рассмотрения ПФ заявления займет не более 30 календарных дней.
Приобретая квартиру в ипотеку, можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо направить капитал на погашения долга и уплату процентов.

Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются размером оплаты ее стоимости продавцу. Рассчитывая общий бюджет сделки, необходимо учитывать также дополнительные расходы.

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.
Он оплачивает:

  • получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
  • выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
  • стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, выписок из ЕГРП, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

  • подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
  • аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
  • государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.
Если стороны сделки решили воспользоваться услугами риэлторских фирм, то оплата стоимости их услуг распределяется между продавцом и покупателем согласно достигнутой договоренности.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

Подписание акта приема-передачи и получение ключей

После передачи имущества обязательства сторон, установленные договором купли-продажи, считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют претензий друг к другу, а покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Документ подписывают непосредственно в квартире, убедившись в том, что ее состояние соответствует условиям договора.

Сроки физического и юридического освобождения квартиры фиксируют в договоре, в назначенный день новый владелец получает коммунальные счета и ключи.

Если по договоренности продавец не сразу освобождает жилплощадь, необходимо заключить с ним договор временного пользования.

Читайте также:  Классификация недвижимости

Читайте также:

  • Рейдерский захват квартирыРейдерский захват квартиры Рейдерский захват квартиры – противоправные, незаконные действия лиц, целью которых является нарушение имущественных прав собственника, путём присвоения принадлежащего ему […]
  • Маневренный жилищный фондМаневренный жилищный фонд Маневренный жилой фонд (МЖФ) – это совокупность жилых помещений, входящих в структуру специализированного жилого фонда, которые предоставляются гражданам на временной основе для […]

Отправить ответ

67 Комментарий на "Купля-продажа квартиры"

Подписаться на
avatar
Наталья
Гость

подскажите, пожалуйста, а если два собственника квартиры, в равных долях, и один категорически не хочет продавать или разменивать квартиру, что в таком случае можно сделать? есть ли вероятность в судебном порядке решить этот вопрос, или же придется искать покупателя только на свою часть квартиры? актуальная для меня сейчас проблема, мирным путем уладить вопрос не получается

Кристина Декопольская
Гость

Как показывает практика, часто этот вопрос решается в судебном порядке. Продавать долю совершенно не выгодно, она будет стоить далеко не пол квартиры, а намного меньше, т.к. вообще очень тяжело продать эту долю. И только низкой ценой вы можете кого-то заинтересовать. В судебном порядке могут быть проблемы только если в этой квартире прописан не совершеннолетний. В этом случае могут заинтересоваться органы опеки.

Ольга Колесникова
Гость

Наталья, да, вы можете продать свою часть квартиры вне зависимости от желания или нежелания второго собственника продавать свою. Единственное – второй собственник имеет первоочередное право на выкуп вашей доли по минимальной стоимости, то есть продать долю стороннему лицу долю вы можете по стоимости равной или выше той, что предлагали второму собственнику.

Roman  Neklesa
Гость

А вот как быть, если у меня половина квартиры, я в ней живу, а на выкуп второй половины просто нет денег даже не смотря на то, что мне предлагается более низкая стоимость. Второй владелец в своей половине не живёт и грозится что впустит туда квартирантов. Я так понимаю он это может сделать без моего согласия и ему плевать что мне это будет не удобно. Значит для моего же удобства получается что мне самому нужно у него арендовать пол квартиры?

Алиса
Гость

Сочувствую, ситуация непростая. Однако закон устанавливает, что для заселения квартирантов необходимо иметь согласие всех собственников. Так что, если нежелательные жильцы все же появятся, имеете право их выселить в судебном порядке. Можете поступить проще: скажите, что будете требовать договор аренды и при его отсутствии обратитесь в полицию, сообщив о незаконном вселении посторонних. Поняв, что вы знаете свои права и будете их отстаивать, второй собственник, скорее всего, успокоится.

Игорь Давыденко
Гость

В наше время все сделки с квартирами можно только в сопровождение грамотного юриста решать, по другому никак. Мне вот квартира досталась по наследству, хочу её приватизировать, а договор социального найма мне росреестр не выдает, т.к. оказывается дом в центре Москвы никому не принадлежит, а без договора социального найма приватизация не возможна. Что делать ума не приложу. Замкнутый круг какой-то.

Юлия Богачева
Гость

Меня очень удивила описанная вами ситуация. Как может дом никому не принадлежать? Скорее всего вам здесь может помочь только помощь грамотного юриста, который и будет детально заниматься вашим вопросом. Ведь только юрист может по действующей законодательной базе правильно разъяснить дальнейшие ваши действия для последующего достижения интересующего вас результата.

Mariya  Nasonova
Гость

Лучше всегоЛучше всего в получении денег взять расписку. И обязательно нотариально заверить.Во-первых, в дальнейшем не может возникнуть вопроса о том были ли деньги ( а сейчас очень много недобросовестных людей, которые жаждут навариться на грязных делах). Во-вторых, не так давно знакомые попали в не очень приятную ситуацию: сумма за покупку квартиры была переведена им на банковскую карту, а банк, чтобы подстраховаться от мошенничества предъявил требования или ждете месяц и потом снимаете, или оставляете % от суммы. А им деньги необходимы были для покупки другой жилплощади. Вот теперь сидят и ждут 30 дней. в получении денег расписка.

Марина
Гость

Насчёт нотариально заверенной расписки – полностью согласна. Это гарантия.
Но вот описанная ситуация с переводом на карту несколько удивила. При переводе больших сумм ведь известны паспортные данные лица, которое осуществило перевод. Так зачем ждать этот месяц? Мне не очень понятно это, но, конечно, у меня и опыта практически нет. А мошенничества во всех сферах, где задействованы крупные суммы денег, предостаточно. Поэтому надо действовать аккуратно, продумывать всё до мелочей.

Света
Гость

Возник вопрос насчет материнского капитала. Где то читала новость о том, что принят какой то закон или поправка, что теперь можно использовать материнский капитал для покупки квартиры раньше, чем через три года. Только непонятно, его можно использовать только при покупке за наличные или и в ипотеку? И вообще заработал ли такой закон, или же все еще нужно ждать три года?

Татьяна Михайлова
Гость

Вы совершенно верно прочитали, с 2015 года были внесены изменения, теперь разрешено использование средств материнского капитала до исполнения ребенку трех лет в качестве первоначального взноса по ипотеке. Оплачивать данным капиталом Вы можете как часть ипотечной суммы, так и при покупке жилья без обременения банком (возможно это также касается и вопроса покупки земельного участка под строительство дома).

Анна Билан
Гость

Это хорошо, что регулируется средняя рыночная стоимость, так как очень часто люди попросту занижают стоимость не только своим родственникам, чтобы уменьшить налоги. Акт приема-передачи заключали уже в квартире – покупатель все просмотрел и все согласовали на месте. А каждый платеж за квартиру мы оформляли у нотариуса – это дает больше гарантий при возникновении каких-либо спорных вопросов.

Андрей Щепкин
Гость

По своему опыту знаю, что к процедуре передачи недвижимости нужно относиться очень ответственно и щепетильно, не помешает нанять юриста, так как затраты, понесённые на него – ничто по сравнению с тем, какие убытки может принести непроверенная сделка. Вот только интересует вопрос, по каким критериям следует оценивать продавца недвижимости, чтобы не прогадать, и каким продавцам вообще можно доверять?

Self Destruction
Гость

Во-первых, узнайте каким-либо образом сколько удачных операций с недвижимостью провел продавец. Узнайте, какую процентную ставку от стоимости сделки он берет (на это обратите особое внимание!). Также поинтересуйтесь какие гарантии он дает своим клиентам и возможны ли они у него вообще. Вообще, советовала бы полагаться на опыт знакомых и, так называемое, сарафанное радио.

Ника Шереметьева
Гость

В Вашем городе сто процентов есть риэлторские конторы, с достаточно хорошей репутацией) Вот к ним и стоит обращаться. К частникам я бы не советовала) Пусть цены на их услуги немного выше, но будет надежнее) Тем более что при купле продаже все расходы ложатся на покупателя)
Но самое главное – не подписывайте доверенность на продажу недвижимости! По этой доверенности, на доверенное лицо ложится обязанность продать квартиру, но обязанность отдать вам деньги за продажу этой квартиры, она не предусматривает)

Юлия Глебова
Гость

А кто-нибудь может посоветовать хорошие, проверенные риэлторские фирмы в Москве?! Кто в какую обращался? Интересно будет почитать отзывы о работе)) Куда вообще не стоит обращаться?)
На рынке их сейчас множество, и можно попасть к мошенникам) Вообще ведь недвижка вещь не простая, так как дорогая) А статья полезная, тем кто первый раз сталкивается с этим делом))

Сергей Боровков
Гость

Хорошая статья, много полезной информации, сейчас собираемся рожать второго и задумываемся о том как материнский капитал на расширение квартиры потратить, если кто то уже имеет подобный опыт, буду рад советам. И еще подскажите действительно проверенную компанию, очень не хотелось бы нарваться на мошенников, другой возможности расширить квартиру, в нашей стране к сожалению нет..

Ксения
Гость

Я опыта не имею, но также ждем перечисления материнского капитала и хотим купить небольшой домик.К сожалению сумма мат.капитала не такая большая как хотелось бы, но и на том спасибо.Домик в нашем городе за такую сумму можно будет взять без удобств.В статье все качестве изложено и понятно, пожалуй воспользуюсь некоторыми советами.Интересно а можно будет обналичивать какую-нибудь сумму капитала?

Анонимно
Гость

А меня заинтересовал такой момент: “Если сделка не состоялась по вине продавца, то он будет должен вернуть покупателю задаток в двойном размере”. Что это могут быть за ситуации? Продавец просто ни с того ни с сего передумал? И как доказать, что это вина продавца? В судебном порядке? Тогда на сколько может затянуться такой процесс? Вы уж простите, если я задаю глупые вопросы, я подумываю продать квартиру и только начала разбираться в этом вопросе. Хочется быть готовой ко всем подводным камням.

Ника Шереметьева
Гость

Ну неужели так сложно прочитать Гражданский Кодекс Российской Федерации?! Это значит что не может он взять просто так и отказаться от этой сделки, по собственному желанию, так сказать. И ты в свою очередь не соскочишь к другому продавцу или просто не передумаешь продавать) задаток просто выполняет обеспечительную функцию, не более того)) Я на практики не разу не встречала, что бы кто то выплачивал задаток в двойном размере)

Татьяна З
Гость
Ника Шереметьева, а Вы читали ГК? В ст 380 и 381 ГК РФ ничего не написано о том, что одна из сторон не может просто взять и отказаться от сделки! Может! Покупатель легко может соскочить к другому Продавцу, только при этом он потеряет сумму задатка, и Продавец также легко может отказаться от сделки (причина может быть абсолютно любая), но при этом он должен будет вернуть Покупателю задаток в двойном размере и всё. . Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке   1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей… Read more »
Ксана Дегтярёва
Гость

На свой вопрос ответа в статье не нашла. Что делать, если в квартире прописан родственник (сын собственницы), но доли его в недвижимости нет, и этот родственник в данный момент находится неизвестно где (совершеннолетний, уехал на заработки, связь потеряна). Возможно ли как-то выписать его из квартиры, без его согласия и участия если он там не появляется более 10 лет?

Света
Гость

Выписать возможно, возможно придется обратиться в суд, нужны будут свидетели(могут быть соседи), которые подтвердят, что он там не появляется долгое время. Естественно подать заявление на выписку сможет только собственник, или несколько собственников вместе, если квартира в долях. И только после этого стоит пробовать продавать квартиру, иначе потом возникнут проблемы

Ольга Концевая
Гость

Даа, сейчас такое время, что при купле/продаже квартиры без хорошего юриста ну никак не обойтись, а то еще обманут и будешь сидеть с голыми руками! В этом вопросе надо быть очень осторожным. В прошлом году с мамой покупали квартиру и наткнулись на мошенников, квартиру продали не только нам. Слава богу, что мошенника нашли, но вернуть смогли лишь часть денег.

Маша Иванова
Гость

И мы при покупке квартиры с мужем наткнулись на мошенников. Пытались нам подсунуть “липовые” документы, хорошо, что муж юрист и сразу заметил подвох. Уж как-то быстро они хотели “сплавить” квартиру и получить денежки, что подготовили документы в чересчур короткие сроки. Задаток мы внесли, но успели вернуть. Пригрозили полицией. С тех пор не знаем, кому верить и куда обращаться за помощью при покупке квартиры. Решили попробовать через риэлторские агентство. Надеюсь, больше не попадем в такую ситуацию.

Рамиз Алиев
Гость

Подскажите пожалуйста мы собираемся купить определенную квартиру, продавец установила нам определенную цену, но в договоре просить оформить цену на 300 тыс. рублей меньше. Говорит, что хочет избежать какие-то там налоги. И при получение этой суммы отдельно, напишет нам расписку с указанием паспортных данных. Так как мы берем эту квартиру в ипотеку, не опасно ли соглашаться на такое условия? В чем может быть подвох? Или я надумываю?

Света
Гость

В ипотеку вы будете оплачивать только ту сумму, которая будет прописана в договоре, потому что именно по этой стоимостью вы официально купите квартиру. В принципе подвоха никого скорей всего нет, если в договоре прописана та сума, которую вы будете платить в ипотеку. Если же вам уверяет, что в договоре напишут сумму одну, а в ипотеку вы будете все равно платить другую, то тут стоит задумываться и не соглашаться, слишком мутная затея. Если захочет продать-продаст все официально нормально

Ника Шереметьева
Гость

Только вот налоговый вычет вы будете оформлять от суммы, которая в договоре, то есть на 300 тысяч меньше) Вам это не выгодно в первую очередь. Он то сэкономит на налогах, а вы на компенсации потеряете. Я не советую идти ему на уступки. Купля-продажа квартиры должна сто процентно чисто и прозрачно оформляться. Сума то не маленькая, вдруг что случится в дальнейшем.

Ева Лисова
Гость

Решила продавать свою двушку и приобрести трехкомнатную квартиру поближе к центру города. Стала интересоваться, как все будет проходить, что бы случайно без квартиры не остаться. И вот что меня заинтересовало. В статье написано что можно приостановить государственную регистрацию. Т.е я могу купить квартиру, а продавец, без моего ведома все еще может быть прописан уже в МОЕЙ квартире?

Игорь
Гость

Не совсем так. Сначала выполняется государственная регистрация, которая подтверждает переход права собственности, и только после этого вы платите деньги. То есть, не имея на руках документа, в котором прописано, что квартира ваша, вы денег не вкладываете (за исключением задатка, если он был). Госрегистрация действительно может быть приостановлена, в ней даже может быть отказано, но вам выдадут соответствующий документ (обычно уведомление), и вы ничего не потеряете.

Татьяна З
Гость
Этот комментарий я пишу из личного опыта и для тех, у кого может возникнуть похожие опасения. Самый надежный вариант передачи денег – через банковскую ячейку. Этот вид расчетов указывается в договоре купли-продажи вместе с пунктом о том, что Стороны договорились о том, что в соответствии с частью 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ право залога в силу закона у Продавца на указанную квартиру не наступает. Преимущества этого способа расчетов: А) Продавец видит, что у Покупателя есть необходимая сумма Б) Перед закладкой денег в ячейку нужно воспользоваться услугой банка по пересчету и проверке на подлинность банкнот (кассир все банкноты проверит, пересчитает,… Read more »
Татьяна З
Гость
Алгоритм расчета через банковскую ячейку: 1. Подписать договор купли-продажи (3 экз. – один экз. Росреестру) 2. Произвести закладку денег в ячейку (лучше еще на банковский ящик повесить свой накладной замок!). 3. Ключ от ячейки остается у Покупателя 4. Условием допуска Продавца к ячейке должен быть договор-купли продажи с отметкой Росреестра и ключ, который передаст Покупатель Продавцу в обмен на расписку о получении денег. 5. Дата допуска Продавца и Покупателя к ячейке должна быть дата не ранее, чем дата получения Покупателем в Росреестре свидетельства на квартиру (т.е. не ранее, чем через 10 рабочих дней со дня подачи документов на регистрацию в… Read more »
Татьяна З
Гость
6. Одновременная подача документов обеими сторонами в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Покупателю желательно в этот же день съездить в ЖЭУ и сказать, что квартира продана, чтобы работники паспортного стола были в курсе и не регистрировали бывшего владельца и/или членов его семьи обратно, т.к. были случаи, когда в Росреестре оставались только копии документов Продавца на квартиру, а оригиналы сразу возвращались Продавцу и он мог в течение 10 раб. дней свободно прописаться обратно в почти проданную квартиру. 7. Через 10 раб.дней Покупатель получает в Росреестре свидетельство о праве собственности на квартиру, едет в ЖЭУ, берет выписку из домовой… Read more »
Ольга Левашова
Гость

Сейчас сложилась такая ситуация. Посмотрели много квартир и выбрали подходящую. Хотим купить эту квартиру у женщины, но ее муж считается без вести пропавшим и он прописан в этой квартире. Если мы купим эту квартиру, и он объявится, то что? сделка будет считаться недействительной? Или он не имеет прав на квартиру? Он не собственник, только прописан в данной квартире.

Алена Лютая
Гость

Ольга, Вам просто напросто необходимо посоветовать хозяйке, чтобы она выписала своего мужа через суд. До этого,если я не ошибаюсь,нужно в присутствии свидетелей составить акт,что он с такого-то периода давно уже не проживает в данной квартире (это депутат улицы составляет такие акты). И все,его выпишут и вы купите квартиру без него. Удачи вам в покупке!

Dmitriy  Flight
Гость

Здравствуйте, у меня такая ситуация. Купил квартиру до брака, теперь, когда расписались с супругой, я сделал ей прописку в своей квартире. При разводе она сможет претендовать на долю и попытаться отсудить какую то чать в свою пользу? Какие привелегии дает прописка? Про детей то понятно, что если они родятся в данной квартире, то автоматически получают долю. Заранее спасибо за ответ, с уважением.

Natalja Musina
Гость

Можете не переживать, Ваша квартира не достанется Вашей жене в случае развода, при условии, если не появятся у Вас дети. Но всё имущество приобретённое в данной квартире во время брака будет оцениваться и делиться пополам. Не хочется говорить о плохом, в случае смерти, квартира переходит ближайшему родственнику. В данном случае Вашей жене или детям, но не родителям.

Dmitriy  Flight
Гость

Спасибо большое за столь оперативный ответ. Конечно же разводиться не собираемся, но в жизни всякое бывает (уже был женат до этого) и нужно быть готовым к любым поворотам жизни. Спасибо, с уважением и хорошего Вам дня!

Елена Зень
Гость

Здравствуйте! У меня есть материнский капитал и мне хотелось бы приобрести на него недвижимость, не квартиру в городе, а частный дом. Могу ли я использовать для этой цели материнский капитал. Просто не давно где-то слышала что за землю принадлежащую к дому я не смогу рассчитаться материнским капиталом и придется за землю принадлежащую дому рассчитываться наличными?

Татьяна
Гость

Елена, к сожалению, использовать материнский капитал на покупку земли не получится, т.к. по действующему закону подобное использование денежных средств не предусмотрено. Хотя, на мой взгляд, это вполне логичное и понятное желание. Дом все же лучше квартиры в каком-то смысле. И еще, не удастся купить даже садовый участок, просто для обустройства территории, т.к. это тоже не допустимо по законодательству. Так что денежные средства вы можете использовать для приобретения квартиры.

Света
Гость

Материнским капиталом вы сможете оплатить только сам дом, а землю придется оплачивать и с другой суммы. Но ведь дома и сами по себе не дешевые, и даже суммы материнского капитала скорее всего не хватит, чтобы оплатить сам дом, поэтому не стоит переживать по поводу земли, на нее ведь вам все равно пришлось бы добавлять. Так что вы ничего не теряете, оплатив дом маткапиталом, а землю своими деньгами.

Alina Krasnova
Гость

Да уж..купля-продажа квартиры – это огромный риск попасться на развод! Надо все тщательней проверять всегда! Да, и даже не только при покупке квартиры. А вот вытекает следующий вопрос..вот, допустим, люди незнающие, работали без юриста и прочих “сопроводителей” и вот как раз попались на эту удочку, и у них недействителен договор. Вот как им быть? Как доказать, что была совершена купля-продажа, деньги отдали, а мошенники просто воспользовались неграмотностью другой стороны…

Ника Шереметьева
Гость

Ну если люди просто так отдали деньги, то они просто поплатились за свою глупость) А если был заключен договор, котором прописан и предмет и цена договора, плюс есть документ, подтверждающий передачу денег, то через суд все возможно доказать. Но опять же придется потратится на юриста. Скупой платит дважды, а иногда и трижды) Не жалейте денег на специалистов)

Иван22
Гость

Подскажите, если продавец квартиры требует задаток, как можно себя обезопасить, и как лучше оформить дачу этого задатка? Кроме того интересует вопрос, знакомый при покупке квартиры все передаваемые деньги оформлял через нотариуса, (в том числе и задаток), а это достаточно и хлопотно, можно ли закрепить передачу денег через иные документы без подобной суеты?

Игорь
Гость

Ничего страшного в задатке нет. Но обратите внимание, что вы можете его потерять в двух случаях. Первый – это передумали покупать квартиру. Второй – вы нарушаете условия договора (здесь речь идет о предварительном договоре). Поэтому если приняли решение, то очень внимательно читаем договор, и выполняем его неукоснительно. Оформлять задаток только через нотариуса, никакие расписки и прочие обязательства даже не рассматривайте, это в ваших же интересах.

Наталья К.
Гость

Подскажите, а какие особенности существуют при купле-продаже квартиры, которую собственник приобрел с привлечением кредитных средств (по ипотеке)? Какие документы нужно проверить? Перейдут ли на меня (как на нового собственника) обязательства по выплате ипотечного кредита или можно сделать так, чтобы продавец до оформления квартиры на меня выплатил кредит?

Galya Kartashova
Гость

Обязательства по ипотеке на Вас никак не смогут перейти. Но для того, чтобы продать квартиру, приобретенную в кредит, обязательно необходимо согласие банка и как минимум не было запрета на досрочное погашение задолженности. Обратите внимание на то, что в этом случае обязательно полное сопровождение нотариуса и процедура может сильно затянуться по времени.

Аня Волкова
Гость

Купля-продажа квартиры это такая волокита,столько проблем,планировала продать свою квартиру и приобрести другую,поближе к центру, а теперь начиталась,сколько всяких сложностей в этом долговременном процессе и наверное останусь в своей квартире. Еще и опасно это,надо найти хорошего специалиста, а учитывая ,что сейчас кругом обман,можно остаться и без денег и без квартиры.

Оксана Калмыкова
Гость

По поводу того, что дело волокитное с вами полностью согласна, однако все не так уж и не реально – сами посмотрите сколько покупок-продаж происходит ежедневно. Если взять на заметку все то, о чем говорит статья и делать все не торопясь и поэтапно, то сами не заметите как будете жить в новых апартаментах. Я считаю что лучше покупать квартиру через проверенного риелтора, тогда больше шансов что все будет грамотно оформлено и вы ничего не упустите

Oksana Kyrychenko
Гость

У моей сестры сложилась непредвиденная ситуация. Она с мужем получала квартиру ведомственную. Потом пошла приватизация и муж воспользовался этим правом на родительскую квартиру, а сестра – на общую. Потом, как водится, развод и теперь сестра хочет продать эту квартиру, которая юридически вроде в её владении, но бывший муж всё ещё прописан и требует свою долю от продажи. Может ли сделка аннулироваться? Ведь по факту она как собственник может в любой момент выписать бывшего из этой жилплощади. А с другой стороны, именно муж и получал эту квартиру на семью.

Алина Миронова
Гость

Действительно странная ситуация, но я думаю, что ее бывший правда имеет право на часть квартиры. Он ведь может поднять документы, в которых сказано будет, что квартира выдана именно ему (хотя это еще смотря по какой причине). Но с другой стороны – пусть сестра выписывает его самостоятельно, и там уже выставляет квартиру на продажу. Все-таки она ее приватизировала, а у мужа есть приватизированная квартира родителей.

Алина Моисеева
Гость

Я была прописана у родителей, а когда вышла замуж, родила дочь, которую прописали в квартире мужа и туда же прописалась и я, но с родительской квартиры при этом не выписалась. Мы с мужем подали на развод и как теперь будет с квартирой мужа – не понятно. Смогу ли я продать часть этой квартиры третьему лицу, если я возьму задаток с человека, которому хочу продать, сумеет ли муж помешать мне в оформлении данной сделки? Ведь фактически эта часть квартиры моя, а человеку (покупателю) нужна просто прописка.

Natalia Yong
Гость

Такиe ситуации как у вас, на самом дeле, встречаются очень-очень часто. И, что неутешительно, фактически, без согласия мужа вы не сможете сделать ничего с этой квартирой. Самым легким и “безобидным” вариантом есть предложить мужу выписаться по собственному желанию, но, видимо, вам такое не подходит. И всё же, единственный выход — достичь мирного соглашения, ибо против его воли вы не сможете его выписать.

Татьяна З
Гость

Ничего Вы не сможете сделать с квартирой мужа, он собственник и квартира была приобретена до вашего брака. На каком основании Вы решили, что можете распоряжаться частью этой квартиры?

Полина
Гость

У родственников немного странная ситуация сложилась. Однокомнатная квартира оформленная в собственность на ребенка. Вот они собираются эту квартиру продавать и покупать двухкомнатную. Пока это только планы, т.е. еще никто ничего толком не узнавал, но опасаются что органы опеки и попечительства “поднимут бунт”. Была бы девочка просто прописана -наверно, таких опасений не было бы. А это -собственник. Была бы благодарна, если бы кто-нибудь прояснил ситуацию

Cougar Girl
Гость

Подскажите пожалуйста!
Я покупаю квартиру б/у и продавец просит пару месяцев на поиски себе квартиры. И получается выписываться ему на данный момент некуда. Просит сохранить прописку в текущей квартире до момента покупки новой (там свои особенности с очередью на жилье).
Подскажите как поступить? Можно ли этот момент как-то учесть в договоре?
Или продавец ОБЯЗАТЕЛЬНО должен выписаться из квартиры при продаже и без вариантов?

Татьяна З
Гость

Cougar Girl, составьте договор о задатке, передайте Продавцу задаток и возьмите у него расписку о получении задатка. В договоре и расписке должна быть указана сумма денежных средств, за которую Продавец обязуется продать Вам квартиру и конечная дата заключения договора купли-продажи, т.о. в случае не заключения до этой даты договора купли-продажи по вине Продавца, он должен будет вернуть Вам сумму задатка в двойном размере. Заключив договор о задатке, подождите 2 месяца, пока Продавец найдет себе новое жилье. До совершения сделки купли-продажи квартиры Продавец обязательно должен выписаться! Иначе у Вас могут быть большие проблемы с его выпиской.

naladchik
Гость
Добрый день! подскажите пожалуйста! кто в курсе вопроса? В доме проживают и прописано 8 человек. Свекровь, два ее сына, две невески и трое детей(несовершеннолетних, прописанных по месту прописки матерей, то есть в этом же доме) Собственность зарегистрирована на свекровь. Чтобы как-то расселиться одной семье приобретается участок с дальнейшим строительством дома за счет второй семьи и с оформлением сразу на будущих собственников. Этот же дом в котором все прописаны хотим оформить на эту вторую семью, то есть перевести со свекрови на эту семью, которая останется в данном доме и несет затраты со строительством дома и покупкой участка для других членов семьи.… Read more »
Егор Мамаев
Гость
Доброго времени суток! Я вписал в свою квартиру попавшего в беду дальнего родственника несколько лет назад. я терпел его 1.5 года, потом мои нервы не выдержали и я ему толсто намекнул на то, что ему пора съезжать. Спустя месяцы ругани он все-таки съехал, я вздохнул с облегчением, но не тут-то было. Спустя еще два года я накопил определенную сумму денег на новую квартиру, а эту решил продать. Мой знакомый юрист сказал мне о том, что без согласия родственника я квартиру никак не продам, а я уверен, что он будет против. Как мне поступить? Куда пойти? Могу ли я выписать родственника… Read more »
Милена Звенякова
Гость

Здравствуйте! Лучший способ решения Вашей проблемы – поговорить с Вашим родственником и договориться о его выписке из квартиры. Выписать его из квартиры без его согласия можно, но только через суд. Это слишком затруднительно, не так ли? Не портите отношения и не зарабатывайте лишние проблемы, когда все можно решить разговором. Удачи!

Igor Panasko
Гость

Как я понял, при покупке квартиры надежнее всего пользоваться услугами юриста
Слишком уж много всяких лазеек для мошенников, или я ошибаюсь?
И я правильно понимаю, что утаить долг по коммунальным услугам не получится у продавца квартиры? Ведь я должен буду в назначенный день сделки получить ключи и все бумажки коммунальные
Хоть, скорее всего, сумма там будет не велика, но все же это будет не очень приятно

Лариса Немоляева
Гость

Да, мошенников в наше время хватает. Конечно, стоит обратиться к хорошему юристу и риэлтору. Если у собственника квартиры были долги за коммунальные услуги, то у него не получится продать квартиру. При проверке юридической чистоты вся “грязь” откроется. Поэтому Вы правы, у продавца не получится скрыть факт долга. Дело даже не в сумме, и небольшой долг не позволит продать недвижимость, пока не будет погашен.

Татьяна З
Гость

Хорошего юриста еще найти нужно. На форумах на один и тот же вопрос все юристы отвечают по-разному.

Никита Соковнин
Гость

Здравствуйте! Хотелось бы узнать во сколько в среднем обходятся дополнительные затраты при покупке квартиры, и можно ли обойти хотя бы некоторые из них? У многих людей с деньгами проблемы и зачастую они не рассчитывают на какие-то дополнительные расходы. Не прочитав статью, я даже не задумывался об этом. И стоит ли сообщать заранее продавцу квартиры о желании перепланировки?

Аня Попроцкая
Гость

Здравствуйте. Подскажите ,что мне делать и думать в сложившейся у меня ситуации.
6 июля мы купили квартиру, но продавец попросил дать ему время до 1 августа ,что б они выбрались.
Когда я хотела показать квартиру отцу,они нас не впустили,а через день я перезвонила им,бо они говорили прозванивать узнавать как продвигаются их дела со съездом,но у них стояло блокировка всех входящих(это мне оператор так сказал)а вот уже на следующий день и уже два дня подряд у них на данный момент.
Нотариус говорит что б ждали до 1,но я не могу спокойно ждать,когда они не идут на контакт
Что они могут мне высадить??
Документы мы проверяли,они настоящее

Elena Mashnik
Гость

Продаю квартиру за мат капитал, покупатель получит право на собственность 5 августа а сегодня мне уже было сказано чтобы я до 1 августа освободила квартиру. Какой срок вообще даётся на освобождение квартиры по мат капиталу ведь деньги я получу не раньше чем через полтора месяца

💕алевтина осинова(кичигина)💕
Гость

Здравствуйте, подскажите пожалуйста купила квартиру за мат капитал, продавец прописан был в течение 120 дней, как мне его сейчас выписать так как уже прошло 120 дней давно он все ещё прописан

wpDiscuz