Лизинг недвижимости

Лизинговые операции – это вид гражданско-правовой операции по приобретению квартир, занимающей промежуточное положение между ипотекой и арендой.

В данном случае, во вводной части договора определяется его предмет, которым становится своеобразный тип перехода вещных прав.

Занимая помещение, граждане уплачивают определённую договором сумму на протяжении установленного сторонами срока, без оформления купли-продажи недвижимости.

В течение обозначенного периода недвижимость принадлежит компании. Приобретатель вправе пользоваться помещением соответственно целевому назначению (см. Жилое помещение и пределы его использования). Уплачивая стоимость аренды, он вносит сумму денег, соразмерную стоимости помещения. По завершении выплат, занимаемый объект переходит в его распоряжение.

То есть в данном случае совокупно установленные нормы гражданских отношений выступают в роли найма.

Прецедент кредитования проявляет себя только в момент внесения полной суммы установленного платежа. На этом основании поступление платежей прекращается, стороны производят взаиморасчёты путём перехода вещных прав на объект.

В настоящее время достаточно распространены такие специфические варианты приобретения недвижимости. Компании, идя навстречу своим клиентам, расширяют перечень преимуществ и привлекательных коммерческих предложений.

В их числе:

• Выбор объекта не только из числа имеющихся в ведении организации, квартир, но и приобретение квартиры на рынке недвижимости, из числа приоритетных с точки зрения покупателя.
• Минимальные требования к сбору и предоставлению документации, отсутствие жёстких критериев определения платёжеспособности клиента.
• Отсутствие требований к предоставлению справки о доходах, что допускает обналичивать средства, получаемые не за счёт официальной заработной платы.

Законы о лизинге недвижимости

Определение законодательных основ, допускающих переход вещных прав к арендатору – физическому или юридическому лицу, опирается на совокупный контекст, предусматривающий соответствующие правовые прецеденты.

На основании положений статьи 665 ГК РФ предусматривается гарантия передачи недвижимости со стороны компании. Соответственно требуется восполнение материальной базы организации. То есть очередной объект передаётся в пользование приобретателю, без учёта его использования последующими клиентами компании.

Специфика договора лизинга заключается в том, что выплата аренды предусматривает переход вещных прав по завершении передачи компании соразмерной суммы денежных средств, указанной в положениях договора.

В обозначенной процедуре применяются, допуская вариации и корректировки, законодательные положения главы 34 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей базовые основания аренды имущества, в том числе – недвижимого.

Совокупность обозначенных и иных юридических нормативов определяет правила регулирования имущественных отношений на рынке недвижимости, с применением практики передачи имущества в результате долгосрочного коммерческого найма.

Объекты лизинга недвижимости

В число обозначенных объектов сделки входят определённые виды движимого и недвижимого имущества.

По преимуществу компании предоставляют услуги по передаче:

• торгового и производственного оборудования;
• автотранспортные средства;
• недвижимость.

По усмотрению лизингодателей, к числу объектов недвижимости относятся ликвидные помещения нежилого и жилого фонда, не имеющие сособственников.

Например:

• одноквартирные и многоквартирные дома;
• квартиры;
• части жилых зданий.

В данном случае помещения должны заведомо относиться к помещениям или объекта жилого фонда. В противном случае – требуется переоформить таковые в жилой фонд.

С комнатами или долями в квартире и т.п. компании практически не работают. Обязательное условие – передача права пользования, с последующим переоформлением, в сторону определённого субъекта.

Субъекты лизинга недвижимости

Субъекты складываются из числа физических, юридических лиц и учредителей. Каждый из таковых укладывается в сформированную структуру и играет соответствующую роль.

В целом субъективная структура предусматривает двустороннюю сделку, которая заключается между сторонами:

• Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, приобретающее в наём, с перспективой переоформления, недвижимость у компании.
• Лизингодатель – компания, приобретающая квартиру у продавца – собственника недвижимости, с последующей передачей лизингополучателю.

Другой, сопутствующий имущественный договор составляется между сторонами:

• собственником имущества;
• лизинговой компанией.

По преимуществу, при потребности в финансировании покупки, составляется кредитный договор, в котором участвуют субъекты сделки:

• Поставщик услуг, приобретающий квартиру у собственника, для своего клиента.
• Банк, инвестирующий деятельность лизингодателя, оформляя кредит на приобретение квартиры или иного помещения.
• Следующим сопутствующим документом становится договор имущественного страхования объекта.

Порядок лизинга недвижимости

Для проведения имущественной сделки требуется соблюдать положения, установленные договором перехода прав на недвижимость.

Этапы и параметры таковой состоят из нижеследующего:

• Клиенту предлагаются объекты, находящиеся в распоряжении компании. При условии отказа от представленных вариантов, допускается сделать самостоятельный выбор на рынке недвижимости.
• Выбрав объект, клиент представляет лизингодателю документацию от собственника.
• После одобрения выбора, данная документация передаётся в банк для одобрения сделки и получения кредита (при необходимости).
• Поставщик услуг составляет договор имущественной сделки с собственником, приобретая её за счёт полученного в банке кредита или собственных денежных средств.
• Приобретённая имущество передаётся клиенту в аренду, при условии переоформления после соответствующего срока уплаты денежных средств за использование помещения.
• Вложенные лизингополучателем денежные средства рассматриваются как оплата аренды, с одновременным зачислением на счёт приобретения.
• Оформление документации требует регистрации в Росреестре. Обязательно подлежит страхованию.

Дальнейшие суммы взимаются частями, по преимуществу в виде ежемесячных платежей. Каждый ежемесячный платёж состоит из совокупной суммы средств, уплачиваемых в счёт аренды и в счёт вознаграждения компании, предоставившей услугу.

Виды лизинга недвижимости

Операции, связанные с приобретением недвижимости отличаются от приобретения движимого имущества. Эти различия рассматриваются в качестве главных классификаторов операций лизинга.

В то же время, среди операций с недвижимостью, выявляются иные разновидности сделок, в числе которых:

• оперативный и возвратный лизинг;
• прямой и косвенный;
• с полным и частичным оказанием услуг;
• внутренний и внешний;
• льготный и с отсутствием льгот;
• денежный (финансовый) и компенсационный;
• нормативный, срочный и возобновляемый.

Перечисленные виды классификаций опираются на те или иные нормативные и юридические основания, требующие различения гражданских условий совершения операции.

Приобретённые объекты предлагаются получателю услуг. Возвратный лизинг допускает так же участие собственника имущества в процедуре.

Собственник не передаёт своих полномочий на владение помещением, а передаёт лишь право аренды компании, получая арендную плату в собственное пользование. Лизингодатель в этом случае довольствуется только суммой вознаграждения за предоставление услуг.

Прямой и косвенный вид различаются по степени непосредственного участия сторон в сделке. Прямой предусматривает непосредственную передачу объекта от собственника, при косвенном – компания выступает в роли посредника. Пакет оказания услуг лизинга допускает различного перечня, что указывается в договоре, составленном сторонами.

Если компания не планирует предоставлять те или иные традиционно предоставляемые услуги – данное условие фиксируется отдельным подпунктом. То же касается льгот, при наличии которых в договоре прописываются условия и объёмы их предоставления.

Если одна из сторон, в том числе – при заключении сопутствующего договора, не является резидентом РФ, операция лизинга относится к категории внешних сделок. Так же данный статус вменяется сделке, если приобретается недвижимость, расположенная за пределами государства.

В вопросах о недвижимости лизинговые операции рассматриваются как финансовые. То есть, таковые не допускают иного расчёта с лизингодателем, кроме денежного.

В отношении к срокам исполнения передачи объекта, сделки с недвижимостью предусматривают долгосрочное исполнение.

Иногда периоды аренды квартир приравниваются к срокам обременения квартир залогом, при покупке таковых в ипотеку. В этом случае допускается возврат объекта по истечении соответствующего срока или выкуп по сниженной стоимости с учётом амортизации. А так же – возврат объекта собственнику, в лице которого может выступать его владелец или компания – поставщик услуг.

Права и ответственность при лизинге недвижимости

Данные гражданские отношения обеспечиваются условием договора, в зависимости от специфики и вида сделки. Здесь устанавливаются позиции лизингодателя, который передаёт в аренду недвижимость, которой получатель объекта вправе пользоваться по целевому назначению.

Иногда прописываются условия передачи помещения в сублизинг – своего рода субаренду торговых (промышленных) площадей или поднаём жилого помещения.

Так как услуга предоставляется возмездно, прописываются права лизингодателя на получения арендной платы и компенсацию услуг в денежной, а при соответствующих условиях – в иной форме. Обязательно указывается фиксированная сумма в рублях – цифрами и прописью.

Ответственность сторон опирается на сроки и условия передачи объекта и уплаты денежных средств. В данном положении допускается внесение подпункта о не исполнении установленных сроков, за что допускается взимание денежных штрафов или назначение иных санкций по усмотрению сторон.

В данном контексте целесообразно сформулировать положение о действии сторон в обстоятельствах форс-мажора. Здесь указывается срок оповещения контрагента о возникновении таковых. При этом учитывается, что к данным обстоятельствам не относятся всевозможные препятствия, которые требовалось предусмотреть до момента заключения договора.

Положения о правах и ответственности сторон занимают главное место при заключении сделки. На его основании регулируется взаимодействие контрагентов. Возникновение спорных вопросов, которые передаются на рассмотрение в суд, в том числе – при расторжении договора и взыскании неустойки, находят решение только в положениях обозначенного пункта.

Обязательства при лизинге недвижимости

Контрагенты исполняют вменённые на основании договора обязательства. Мотивация исполнения таковых допускает взыскания штрафных санкций и пени, в случае нарушения условия их исполнения.

В таких случаях лизингополучатели вправе взыскать с контрагента уплаченную в качестве первого взноса сумму денежных средств. В определённых ситуациях – претендовать на получение компенсации в виде процентов от уплаченной суммы (10-12%) на основании незаконного использования переданных компании денежных средств.

Организация вправе обеспечить исполнение обязательств клиентом, а при не исполнении таковых – расторгнуть договор, юридическим последствием чего станет выселение лизингополучателя и членов его семьи с занимаемой жилплощади.

Выселение производится без сопутствующих затруднений, так как клиент использует занимаемое помещение в роли нанимателя, без перехода имущественных прав на недвижимость до момента проведения взаиморасчётов с компанией.

Обращение в опекунский совет при наличии малолетних детей и иных иждивенцев, в том числе – инвалидов, не возымеет должного воздействия на учредителя. Юридические нюансы данной операции опираются на условия аренды, что допускает изъятие помещения из оборота использования недобросовестным нанимателем.

То же касается страховых рисков, которые могут сопутствовать гибели объекта недвижимости. За исключением случаев, когда гибель объекта или его существенное ухудшение возникает по вине лизингополучателя.