Имущественная сделка предполагает составление договоров двух типов.
Вначале составляется предварительный договор, по которому риэлтерская компания или владелец отчуждаемого жилья взимают с покупателя аванс или задаток в счёт стоимости недвижимости.
Передача прав и полный расчёт производится на основании заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Содержание:
Аванс – предварительный платёж, который принято вносить по предварительному соглашению, накануне планирующейся имущественной сделки.
Взимается с покупателя, выполняя роль гарантии осуществления сделки. Соответственно контрактным условиям, внёсший авансовый платёж гражданин, подтверждает согласие на покупку обозначенного объекта. Впоследствии, после завершения имущественной сделки, сумма аванса учитывается как часть платежа, входящего в уплату стоимости объекта.
Прецеденты показывают, что гарантированного исполнения положений договора не происходит. Заинтересованное лицо, при рассогласовании сделки, без затруднений способно возвратить выданную заранее сумму.
По преимуществу, при затребовании аванса в качестве гарантии сделки, граждане и уполномоченные представители сторон ошибаются, допуская искажение положений гражданского законодательства.
Требуется чётко дифференцировать обозначенные понятия, так как их правоспособность и функциональные особенности различны. Кроме прочего, их применение регламентируется различными положениями из статей ГК РФ.
Задаток устанавливается видом юридических отношений при предварительном соглашении о заключении контракта на приобретение недвижимости. Он служит гарантией покупателя, которую тот предоставляет в виде платежа на определённую сумму.
Отношения этого вида регламентированы статьёй 380 ГК РФ.
То есть, контрагент, выйдя из участия в процедуре, нанёс вероятный имущественный ущерб, который погашается в пользу ущемлённого лица. Таковым признаётся инициатор отчуждения квартиры, в роли которого выступает владелец или его законный представитель.
В результате составления купчей, вложенная в виде задатка сумма засчитывается при проведении завершающего этапа взаиморасчётов, при отчуждении квартиры договором купли-продажи.
Правила применения данного вида платежа иные, они регулируются положениями статьи 487 ГК РФ, которая утверждает, что выплаченные ранее деньги за не полученный своевременно товар, в роли которого здесь выступает квартира, возвращаются.
Возврат можно получить по взаимному добровольному соглашению, или через суд. Судебная практика показывает, что типовые договора, в которых нет специальных указаний на статьи 380, 381 ГК РФ, не допускают признания предварительно внесённого платежа задатком, что требует аннулирования проблемы путём признания сделки ничтожной, в силу её незавершённости.
То есть выплаченные деньги поступили к обладателю собственности незаконно. Суды не рассматривают объективных причин, по которым купля не состоялась. В данном случае они опираются на статью 1102 ГК РФ.
Но здесь потребуется соблюдения такого нюанса: передача денежной суммы подтверждается распиской (см. Расписка в получении денежных средств). В расписке указывается, что одна сторона передала другой установленную сумму денег. Стороны указываются в соответствии с паспортными данными, а переданная сумма вписывается арабскими цифрами и прописью.
Кроме того, что каждая из сторон притязает на сохранение полученных денег, возникает ряд вопросов, усугубляющих конфликт контрагентов.
Многие мошеннические схемы основаны на получении платежа за мнимую сделку, в которой недобросовестный контрагент стремится выудить у покупателя задаток за приобретение недвижимости. В последующем он создаёт неприемлемые для проведения сделки условия, вынуждающие покупателя отказаться от её проведения.
Суды, получившие богатый опыт подобных незаконных договоров, ориентированы на принятие решения о возврате, если таковые условия допустимы на основании положений, указанных в договоре.
При этом они руководствуются тем, что юридические основания предварительного договора купли-продажи не допускают взимания денежных сумм, так как покупатель не приобретает никаких преимуществ, за которые могут взиматься выплаты.
Определив присутствие недобросовестности контрагента, истец вправе заявить о признании сделки оспоримой, что позволит вернуть выплаченную сумму в полной мере, так как условия подобных юридических правоотношений аннулируются, с восстановлением изначального состояния ситуации.
Имущественная сделка может развалиться и по инициативе покупателя, и по вине владельца квартиры, который обманул ожидания контрагента. Например:
Наиболее сложными для решения вопроса случаями становятся те, когда владелец недвижимости исчезает, получив авансовый платёж.
Возвращение выплаченных заведомо денег зависит от непосредственно сложившейся ситуации. Для беспрепятственного возврата требуется:
При возникновении спора сторонам стоит обратиться к пунктам составленного предварительного договора, в котором указаны способы проведения имущественной сделки. Стоит исходить из тех пунктов, которые контрагент обязался выполнить, но не выполнил. От них следует отталкиваться в расторжении юридических отношений.
На основании выявленных нарушений, покупатель составляет письменную претензию, которую отправляет под роспись лицу, вступившему с ним в гражданско-правовые отношения. Если это компания по работе с недвижимостью, допустимо обратиться лично к руководителю компании, сделав отметку о передаче претензии.
Когда передача под роспись оказывается затруднительной, претензию допустимо переслать заказным письмом. Ответ так же ожидается в течение месяца.
В претензии указывают причины неисполнения контрагентов положений договора, в результате которых имущественные отношения не сложились. В иске стоит указать сумму, выставляемую к взысканию, которая равна выплаченному авансу.
Наличие требуемой документации и правильно проведённых действий, предусматривают признание иска со стороны суда, что предполагает в результате правовых последствий – возврата незаконно полученной ответчиком суммы денег.
Отправить ответ