Возврат аванса за квартиру

Имущественная сделка предполагает составление договоров двух типов.

Вначале составляется предварительный договор, по которому риэлтерская компания или владелец отчуждаемого жилья взимают с покупателя аванс или задаток в счёт стоимости недвижимости.

Передача прав и полный расчёт производится на основании заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Понятие аванса при покупке квартиры

Аванс – предварительный платёж, который принято вносить по предварительному соглашению, накануне планирующейся имущественной сделки.

Взимается с покупателя, выполняя роль гарантии осуществления сделки. Соответственно контрактным условиям, внёсший авансовый платёж гражданин, подтверждает согласие на покупку обозначенного объекта. Впоследствии, после завершения имущественной сделки, сумма аванса учитывается как часть платежа, входящего в уплату стоимости объекта.

Прецеденты показывают, что гарантированного исполнения положений договора не происходит. Заинтересованное лицо, при рассогласовании сделки, без затруднений способно возвратить выданную заранее сумму.

Различие аванса и задатка

По преимуществу, при затребовании аванса в качестве гарантии сделки, граждане и уполномоченные представители сторон ошибаются, допуская искажение положений гражданского законодательства.

Требуется чётко дифференцировать обозначенные понятия, так как их правоспособность и функциональные особенности различны. Кроме прочего, их применение регламентируется различными положениями из статей ГК РФ.

Задаток устанавливается видом юридических отношений при предварительном соглашении о заключении контракта на приобретение недвижимости. Он служит гарантией покупателя, которую тот предоставляет в виде платежа на определённую сумму.

Отношения этого вида регламентированы статьёй 380 ГК РФ.

То есть, контрагент, выйдя из участия в процедуре, нанёс вероятный имущественный ущерб, который погашается в пользу ущемлённого лица. Таковым признаётся инициатор отчуждения квартиры, в роли которого выступает владелец или его законный представитель.

В результате составления купчей, вложенная в виде задатка сумма засчитывается при проведении завершающего этапа взаиморасчётов, при отчуждении квартиры договором купли-продажи.

Правила применения данного вида платежа иные, они регулируются положениями статьи 487 ГК РФ, которая утверждает, что выплаченные ранее деньги за не полученный своевременно товар, в роли которого здесь выступает квартира, возвращаются.

Возврат можно получить по взаимному добровольному соглашению, или через суд. Судебная практика показывает, что типовые договора, в которых нет специальных указаний на статьи 380, 381 ГК РФ, не допускают признания предварительно внесённого платежа задатком, что требует аннулирования проблемы путём признания сделки ничтожной, в силу её незавершённости.

То есть выплаченные деньги поступили к обладателю собственности незаконно. Суды не рассматривают объективных причин, по которым купля не состоялась. В данном случае они опираются на статью 1102 ГК РФ.

Но здесь потребуется соблюдения такого нюанса: передача денежной суммы подтверждается распиской (см. Расписка в получении денежных средств). В расписке указывается, что одна сторона передала другой установленную сумму денег. Стороны указываются в соответствии с паспортными данными, а переданная сумма вписывается арабскими цифрами и прописью.

Причины конфликта

Кроме того, что каждая из сторон притязает на сохранение полученных денег, возникает ряд вопросов, усугубляющих конфликт контрагентов.

Многие мошеннические схемы основаны на получении платежа за мнимую сделку, в которой недобросовестный контрагент стремится выудить у покупателя задаток за приобретение недвижимости. В последующем он создаёт неприемлемые для проведения сделки условия, вынуждающие покупателя отказаться от её проведения.

Суды, получившие богатый опыт подобных незаконных договоров, ориентированы на принятие решения о возврате, если таковые условия допустимы на основании положений, указанных в договоре.

При этом они руководствуются тем, что юридические основания предварительного договора купли-продажи не допускают взимания денежных сумм, так как покупатель не приобретает никаких преимуществ, за которые могут взиматься выплаты.

Определив присутствие недобросовестности контрагента, истец вправе заявить о признании сделки оспоримой, что позволит вернуть выплаченную сумму в полной мере, так как условия подобных юридических правоотношений аннулируются, с восстановлением изначального состояния ситуации.

Имущественная сделка может развалиться и по инициативе покупателя, и по вине владельца квартиры, который обманул ожидания контрагента. Например:

• Не выписал из квартиры мать с малолетними детьми, что обнаружилось накануне подписания договора (см. Как принудительно выписать человека).
• Утратил (не нашёл) правоустанавливающую документацию или свидетельство о собственности.
• Не смог получить нотариально удостоверенное согласие супруги.
• Затребовал повышения стоимости квартиры.
• Принял алкоголь и оказался в состоянии, не допускающем подписание контракта и присутствия в регистрационной палате.
• Произвёл иные недобросовестные действия в сторону покупателя.

Наиболее сложными для решения вопроса случаями становятся те, когда владелец недвижимости исчезает, получив авансовый платёж.

Способы возврата аванса за квартиру

Возвращение выплаченных заведомо денег зависит от непосредственно сложившейся ситуации. Для беспрепятственного возврата требуется:

• Чтобы в расписке о получении была указана дата возвращения денег, если сделка не состоится. Это положение требуется сформулировать юридически корректно, без допущения интерпретации.
• В договоре указать пункты, на основании которых допустимо требовать возврат. Остальные положения требуют юридически корректного пояснения, на основании чего допускается оставление задатка.

При возникновении спора сторонам стоит обратиться к пунктам составленного предварительного договора, в котором указаны способы проведения имущественной сделки. Стоит исходить из тех пунктов, которые контрагент обязался выполнить, но не выполнил. От них следует отталкиваться в расторжении юридических отношений.

На основании выявленных нарушений, покупатель составляет письменную претензию, которую отправляет под роспись лицу, вступившему с ним в гражданско-правовые отношения. Если это компания по работе с недвижимостью, допустимо обратиться лично к руководителю компании, сделав отметку о передаче претензии.

Когда передача под роспись оказывается затруднительной, претензию допустимо переслать заказным письмом. Ответ так же ожидается в течение месяца.

В претензии указывают причины неисполнения контрагентов положений договора, в результате которых имущественные отношения не сложились. В иске стоит указать сумму, выставляемую к взысканию, которая равна выплаченному авансу.

Наличие требуемой документации и правильно проведённых действий, предусматривают признание иска со стороны суда, что предполагает в результате правовых последствий – возврата незаконно полученной ответчиком суммы денег.