Обмен квартир
Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.
Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.
Содержание:
Законы об обмене квартирами
Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.
Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».
Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.
В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.
При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.
Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.
Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.
Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.
При этом допускаются варианты:
- обмен с доплатой;
- город на город;
- частного дома на квартиру;
- расселение;
- иные варианты.
Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая - приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.
При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.
От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:
- Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
- Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
- Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.
Обмен квартиры с доплатой
В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:
- Через равноценный обмен.
- С доплатой со стороны правообладателя жилья.
- С получением доплаты правообладателем жилья.
В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.
Получая определённое преимущество, например - престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.
Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.
Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.
При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.
При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.
Обмен квартир в разных городах
Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).
Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.
В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.
После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора. При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.
Обмен частного дома на квартиру
Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.
А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.
При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.
Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.
При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:
- Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
- Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.
Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.
Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.
Документы для обмена квартир
Для осуществления сделки необходимо подготовить:
- Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
- Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
- Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
- Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
- Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
- Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
- Гражданские паспорта.
По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.
Договор обмена квартиры и правила его составления
Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.
Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:
- адрес;
- жилую и нежилую площадь;
- количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
- этажность дома и этаж;
- кадастровую стоимость;
- статус правообладателей и другие характеристики.
После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.
Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.
В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:
- На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
- Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
- В каком размере будет передана доплата.
- Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.
Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.
Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.
Похожие статьи
Отправить ответ