Обмен квартир

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Содержание:

Законы об обмене квартирами
Обмен квартиры с доплатой
Обмен квартир в разных городах
Обмен частного дома на квартиру
Документы для обмена квартир
Договор обмена квартиры и правила его составления

`Законы об обмене квартирами`

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

С развитием законодательства об имущественных правах граждан и активизацией рынка услуг по продаже недвижимости, купля-продажа оформилась как самый распространённый вариант опосредствованной мены.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.


 Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.


 Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.
При этом допускаются варианты:
обмен с доплатой;
город на город;
частного дома на квартиру;
расселение;
иные варианты.
Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая - приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.
При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.
Необходимо иметь в виду, что эта процедура облагается налогом с продаж в размере 13% от общей стоимости согласно статье 567 ГК РФ и так же можно получить налоговый вычет.
От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:
Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.
Обмен квартиры с доплатой
В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:
Через равноценный обмен.
С доплатой со стороны правообладателя жилья.
С получением доплаты правообладателем жилья.
В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.
Получая определённое преимущество, например - престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.
Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.
Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.
При равном объёме метража площадей, определяется разница в удельной рыночной стоимости между объектами недвижимости разных достоинств или объектами, расположенными в различных районах города (населённого пункта).
При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.
При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.
 
Обмен квартир в разных городах
Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).
Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.
В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.
После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора. При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.
Обмен частного дома на квартиру
Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.
Муниципалитет не имеет права на одобрение сделки, так как при обмене жилплощади различных форм собственности, полученная жилплощадь отчуждается муниципалитету по договору социального найма.

 А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.
При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.
Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.
При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:
Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.
Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.
Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.
На участке, который расположен за чертой поселений, у владельца дома не будет возможности регистрации, так как на этого вида землях отсутствуют почтовые адреса, участки определяются исключительно в соответствии с кадастровыми адресами.
   
Документы для обмена квартир
Для осуществления сделки необходимо подготовить:
Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
Гражданские паспорта.
Если в семье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица, при оформлении договора и его регистрации, потребуется приложить дополнительно согласие органов опеки и попечительства о разрешении на переезд и разрешение от опекуна недееспособного лица.
По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.
Договор обмена квартиры и правила его составления
Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.
Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:
адрес;
жилую и нежилую площадь;
количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
этажность дома и этаж;
кадастровую стоимость;
статус правообладателей и другие характеристики.
После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.
Нужно учесть ответственности сторон при исполнении условий договора и правовые последствия неисполнения одной из сторон вменённой ответственности.
Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.
В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:
На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
В каком размере будет передана доплата.
Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.
Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.
Несуществующие в договоре пункты, которые могут подразумеваться одной из сторон или обеими сторонами априори, не имеют никакой юридической силы.
Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.
Читайте также:  Договор инвестирования и договор долевого участия

`Отправить ответ`

Подписаться