Переуступка права по договору цессии
Рынок недвижимости актуализировал способы передачи имущественных прав, отвечающие потребностям граждан.
Нововведение на рынке недвижимости – цессия, которая набирает обороты популярности.
Содержание:
- Что такое переуступка права собственности
- Виды договора цессии
- Переуступка прав по договору цессии в ДДУ
- Риски преуступки прав по договору цессии в новостройке
- «Серые схемы» с переуступкой прав по ДДУ
- Безвозмездная цессия между физическими лицами
- Составление договора цессии
- Документы для переуступки прав по договору цессии
- Оформление переуступки прав по договору цессии
Что такое переуступка права собственности
Смысл переуступки заключается в том, что права на имущественный объект отчуждаются заведомо, до полноправного вхождения в них со стороны потенциального правообладателя. Наметив тенденции к получению прав, гражданин не вступает в них, а отчуждает третьему лицу до момента вступления.
Получается, что классическая схема наличия двух субъектов остаётся в силе, но она включает в себя не двух, а трёх персон – участников сделки.
Виды договора цессии
Переуступка как правовая процедура опирается на два распространённых способа взаимодействия граждан и организаций. Разновидности:
- по договору долевого участия (ДДУ);
- по предварительному договору купли продажи (ПДКП).
Этот прецедент получил определение – цессия. Ситуации применения однотипны, и упираются в отчуждение прав от одного лица – к другому лицу.
Различие структуры определяется тем, что в результате передачи прав:
- Граждане приобретают дополнительные доходы. Эти варианты распространяются в условиях цессии с ДДУ.
- В других случаях приобретатели преследуют цели неимущественного характера, действуя бескорыстно.
- Аналогичны действия по сохранению вложенных в имущественную сделку средств, без преследования получения выгод.
Переуступка прав по договору цессии в ДДУ
Рассматривать договор цессии как механизм по регулированию приобретения жилья в новостройке – правильнее всего. Влияние соглашения распространяется по преимуществу на новостройки, в которых квартиры сдаются дольщикам заведомо, в процессе строительства многоэтажки.
После заселения в дом жильцов, свидетельства выдаются не сразу. Этого момента ждут месяцами, а то и годами, а впоследствии решают вопрос через суд. На этапе между оформлением соглашения, внесением инвестиций, сдачей объекта в эксплуатацию и заселением дома жильцами, совершаются сделки. Но их природа будет отличаться от покупки жилья.
После предоставления свидетельства, новосёлы включат квартиры в имущественные сделки на установленных законодательством условиях.
Приобретатели включаются в отношения долевого строительства до сдачи дома и участвуют в возведении жилья, инвестируя его, по договору цессии. Для этого приобретают право участия в долевом строительстве, а не сам строящийся объект, что нужно чётко понимать потенциальному владельцу. Это понимание налагает ответственность на приобретателя.
Новый дольщик с момента подписания соглашения не только получает единоличное распоряжение преимуществами, но несёт ответственность за риски.
Риски преуступки прав по договору цессии в новостройке
Для вхождения в процесс долевого участия обозначенным способом, гражданину придётся не только выплатить сумму первого взноса, уплаченную бывшим владельцем, но и рыночную стоимость строящегося объекта.
Он понимает, что сданное в эксплуатацию жильё, поднимется в цене. Подорожает оно после проведённого капитального ремонта. Приобретённые возможности от его обладания сулят привлекательные перспективы.
Но в том случае, если жильё заморозится, дом не достроят или заказчик обанкротится – не состоявшийся владелец окажется в проигрыше (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот). Заказчик берёт на себя гарантию по возврату тех средств, которые инвестировались в строительство.
Договор цессии предполагает выплату дополнительной надбавки, которая непосредственно отходит продавцу своей доли. После отчуждения, он перестаёт отвечать за происходящие процессы.
Но переплаченная ими сумма, возврату не подлежит (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан).
Гораздо хуже, когда лица попадают в действие мошеннических схем и теряют вложенные средства окончательно. Но и в этом случае, если переуступившие право долевой собственности лица, не виновны и не стали непосредственными участниками мошеннических действий, они не компенсируют убытки пострадавших.
«Серые схемы» с переуступкой прав по ДДУ
Значительные риски несут лица, вступившие в долевое строительство в следующих случаях:
- Застройщик продаёт квартиры в планируемой застройке дочерней фирме и вносит средства в строительство.
- Новые владельцы квартир составляют предварительные ДДУ, по которым гарантируют переуступку права.
- Внесение денежных средств они затребуют при подписании предварительного, а не основного ДДУ.
- Внесённые средства тратятся по усмотрению фирмы, которая банкротится, разваливается и бесследно исчезает.
Такие серьёзные различия как предварительный и основной договор определяют компетентные в правовом отношении граждане или профессиональные юристы. Деньги вносят, когда цессия определяет непосредственное совершение действия.
Предварительные соглашения не имеют юридической силы, что не предусматривает внесение выплат.
Безвозмездная цессия между физическими лицами
Продажа недвижимости предполагает составление предварительного соглашения, по которому начинает осуществляться процесс отчуждения прав покупателю. Покупатель вносит задаток, что гарантирует начало сделки.
Для возвращения залоговой суммы, гражданин находит нового покупателя, посредством цессии отчуждая в его сторону право на участие в сделке. От него он получает залоговые средства, а продавец объекта недвижимости, остаётся в процессе осуществления сделки в том же качестве, но с новым участником.
В этом случае никто не получает прибыли, но и не остаётся в убытке, сохраняя равновесие всех заинтересованных лиц. Аналогичный прецедент не исключён для продавца, который в случае отказа находит альтернативный объект для приобретения и передаёт ему сумму задатка, снимая с себя ответственность за отказ от продажи.
Составить соглашение на безвозмездную переуступку можно и в других случаях, не опираясь на преследование выгод, а решая насущные вопросы (см. Отказ от права собственности).
Нередко цессию применяют при передаче арендных прав.
Составление договора цессии
При осуществлении сделки по переуступке, в договоре определяют две стороны:
- цедент – лицо, отчуждающее часть права;
- цессионарий – право восприемник.
Далее ДДУ или ПДКП определяют основные положения, пункты и подпункты, подлежащие обязательному исполнению сторонами в полном объёме:
- Предмет ДДУ (ПДКП) с обозначением характеристик отчуждаемого субъектом права, с подтверждением законности переуступки. Если речь идёт о квартире в возводимой новостройке, указывают полностью её технические характеристики и адрес возведения многоэтажки.
- Решают вопросы инвестирования (оплаты) объекта недвижимости. Определяют условия выплат, внесение платежей по суммам и срокам (см. Как проверить подлинность денег ).
- Устанавливают обязанности сторон по переуступке прав, вменяют ответственность за неисполнение и рассматривают условия расторжения или отмены действия соглашения.
- В заключение вносят положение по усмотрению сторон.
Документы для переуступки прав по договору цессии
Правомерное составление соглашения по переуступке прав опирается на подтверждение законности сделки, что диктует в случае с долевым строительством предоставления:
- заключённого ДДУ;
- квитанций и справок о внесённых инвестиционных выплатах;
- паспорта лица, отчуждающего право.
Кроме этого, граждане знакомятся с документацией фирмы застройщика, осуществляющего возведение новостройке. Застройщик предоставляет разрешение на строительство, утверждённое региональной администрацией и генеральный план застройки.
Ситуация продажи или аренды объекта недвижимости предполагает предоставление:
- кадастровой документации;
- технического паспорта, справок, актов;
- договора аренды или ПДКП.
Представители обеих сторон предоставляют паспорта или доверенности на представителя.
Оформление переуступки прав по договору цессии
Оформляют переуступку в офисе юридического лица по согласию сторон, при взаимодействии физических лиц – по взаимному выбору. Обращение в юридическую фирму – целесообразно по усмотрению сторон.
Цессия не имеет самостоятельной автономной юридической силы, её контрактная основа является своего рода приложением к основному договору:
- долевого участия;
- предварительного соглашения о продаже;
- аренды и т.п.
Но оформляют его наподобие самостоятельного контракта.
После оформления обязательна регистрация в местном отделении кадастра и картографии, где данные внесут в учётные записи, что даст владельцу восприятие права от предшественника.
Похожие статьи
Отправить ответ