Покупка квартиры в доме под снос

Иногда предприимчивые граждане присматриваются к перспективам приобретения помещений в старых домах, в отношении которых градостроительный проект предусматривает снос.

Помещение в доме под снос по преимуществу приобретается для получения жилья, которое предусматривается к предоставлению жильцам, взамен уничтожаемого ветхого здания (см. Как получить квартиру по «Программе переселения из ветхого и аварийного жилья»).

 

 

 

Причины для покупки квартиры в доме под снос

При условии расселения граждан из строения, признанного ветхим или аварийным, законодательство регламентирует им передачу пригодных для проживания помещений из маневренного жилищного фонда, ориентируясь на улучшение уровня жизни.

Признание объекта таковым основывается на критериях санитарных норм жилья, выявляющих технические несоответствия объекта, предъявляемые к статусу жилого помещения. Они даны перечнем в утверждённом Министерством коммунального хозяйства приказе, принятом ещё в 1985 году.

Современная редакция этих нормативов предусматривает подтверждение на основании Приказа Правительства РФ от 28.01.06 г., под № 47. Несоответствия выявляет комиссия, проводящая проверку, при внесении характеристик помещения в акт обследования. На основании обозначенного акта рассматривается прецедент постановки здания на административный учёт в качестве ветхого.

Бесспорно, что ветхое жильё отличается по стоимости от пригодного к использованию вторичного жилья. Но бюрократические проволочки, которые допускаются при прохождении комиссионных обследований, до момента официального признания жилья подлежащим сносу, могут длиться годами.

Таковые предоставляются за год до планируемого расселения.

Иногда такое приобретение остаётся в подвешенном состоянии. У владельца не возникает желания проживать в условно пригодном для постоянного нахождения помещении. Сдать жилье в аренду практически невозможно, так как условия, предоставляемые арендодателем не привлекательны.

Иное дело, когда квартал планируется под застройку, что является причиной инициирования администрацией сноса части домов. Эти здания могут иметь товарный вид. А до момента сноса использоваться под жильё или сдаваться в аренду.

Но и в данном случае нет абсолютных гарантий на то, какое из зданий будет расселяться. До самого момента расселения обстоятельства допускают изменения планов застройки.

Допускается выкуп помещения у собственника со стороны администрации или застройщика. В этом случае он получает рыночную стоимость из расчёта оценки общей площади в соответствующем районе определённого населённого пункта, установленной на рынке вторичного жилья (см. Определение стоимости квартиры).

Условия получения отдельного жилья если сносят дом

Отдельные площади получают не только собственники, но и граждане, проживающие по договору социального найма, заключённого с администрацией. Но без приватизации, такие объекты не допускаются к участию в имущественных сделках.

Законодательство предусматривает преимущества для владельцев муниципального жилья, которые обусловлены соблюдением санитарных норм в отношении занимаемых помещений.

Они допускают претендовать на раздельные комнаты, а иногда и квартиры, при условии:

• разнополых детей в семье;
• разведённых супругов;
• лиц разного пола, проживающих в квартире и не являющихся супругами;
• лиц с определёнными заболеваниями.

Переселение собственников регламентируется действием статьи 32 ЖК РФ и не предусматривает повышения уровня благосостояния, но санкционирует сохранение условий, имеющихся в распоряжении владельцев расселяемого дома.

То есть, к собственникам недвижимости такие стандарты при расселении не применяются. После уведомления о расселении, не допускается принуждать владельца муниципального жилья к его выкупу или приватизации.

Покупателю квартиры в доме под снос гарантированы такие преимущества, которые он получил при покупке. В их число входит вид удобств и общая площадь, которую занимает владелец. Остальные варианты зависят от инициативы муниципального образования или застройщика.

Иногда застройщик предлагает дополнительный метраж за счёт вложения средств собственников, переселяющихся в квартиры в новостройке. В этом случае старый объект, являющийся собственностью, сыграет роль компенсации части стоимости площади, полученной в новостройке.

В обязательство входит сохранение правоспособности жилья, имеющегося в собственности до момента расселения граждан из дома, подлежащего сносу.

Верховный Суд РФ, в Постановлении от 2.04.03 г., за № 48пв02 разъяснил, что предоставляемая площадь, меньшая по метражу требует доплаты в адрес владельца помещения. Оплата взимается с уполномоченного субъекта, ответственного за инвестирование проекта.

Она составляет разницу между стоимостью площади фактического метража и того, который требовалось предоставить. Если стоимость предоставленного помещения выше, требовать доплату недопустимо.

Покупка доли квартиры в доме под снос

Иногда граждане инвестируют имеющуюся скромную сумму денег в долю квартиры, находящейся в доме, подлежащем сносу. Если нет иных вариантов, чтобы обеспечить себя жильём, вложение может окупиться.

Основной вопрос, который интересует покупателей доли в праве собственности – шансы на получение отдельного помещения.

Ситуация при расселении зависит от нескольких параметров:

• объёма правоспособности, определяющегося размером выкупленной доли;
• общей площадью квартиры.

Если застройщик откажется от предоставления отдельного помещения, целесообразно обратиться в суд.

Но если притязания истца выйдут за рамки допустимого правообладанием метража, иск поддержан не будет. В целом, переезд в новый дом собственника допускается только с его согласия или по решению суда (см. Нарушение жилищного права).

Покупка комнаты в коммунальной квартире в доме под снос

Снос здания, где граждане проживают в коммунальных квартирах, предусматривает выделение аналогичного вида помещения, если оно приобретено в результате имущественной сделки.

Превышение метража в данном случае законом не санкционировано. Но при условии, что метраж приобретённой покупателем комнаты достаточен для получения отдельного помещения, он вправе ходатайствовать о его получении. Главный ориентир – количество занимаемых им метров.

Целесообразно обратиться к организатору застройки или переселения, с просьбой о предоставлении жилья в новостройке.

По согласию собственника так же допустимы варианты:

• запросить предоставление квартиры с доплатой;
• просить предоставление комнаты на прежних условиях.

То есть новостройка так же допускает заселения на условиях совместной собственности, разрешая получение жилья совместно с лицами, занимающими коммунальную квартиру.

Такие прецеденты целесообразны, если стоимость комнаты достаточна для приобретения малогабаритной квартиры. А так же – если владельца устраивает переезд в ветхий дом с автономным жильем.

Если комната куплена в доме, подлежащем сносу, но переселение в новое здание затянулось, жильцы вправе провести экспертизу технического состояния здания и отправить акты приложением к коллективному заявлению, поданному в администрацию.

Если администрация не проявит инициативу, владельцы комнат в аварийном здании вправе подать исковое заявление в суд.