Предварительный договор купли-продажи квартиры


Предварительный договор купли-продажи квартирыРедкая сделка с недвижимостью оформляется тут же на месте. В 90% случаях сторонам собирают документы или подыскивают недостающие денежные средства, прежде чем подписывать договор и регистрировать его.

Однако вполне логичны опасения сторон: а что, если за время предпродажной подготовки второй участник сделки найдет более выгодный вариант, и купля-продажа квартиры не состоится. В таком случае на выручку приходить предварительный договор.

Задаток, аванс и расписки при предварительном договоре купли-продажи квартиры

Цель документа – придать уверенности и продавцу, и покупателю, что сделка завершится. Однако сама по себе бумага значит мало: любой из участников может в одностороннем порядке разорвать соглашение, если оно ничем не подкреплено.

Поэтому в подавляющем большинстве случаев покупатель вместе с предварительным документом передает продавцу денежные средства и заключается дополнительного договор задатка (можно ограничиться простой распиской).

Сумма «по умолчанию» 50-100 тысяч рублей.

Иногда продавцы требуют оплатить 10% от определенной стоимости недвижимости. Большую сумму передавать смысла нет: если договор не будет исполнен и стороны его расторгнут, то возникнут сложности по возмещению долгов. Небольшого задатка для «закрепления» соглашения вполне хватит.

Для передачи денег используется расписка. Оформляется она от руки, конкретное содержание никак не регламентируется, главное, чтобы в ней фигурировали:

  • паспортные данные и телефон продавца;
  • сумма;
  • основание передачи (в соответствии с соглашением от такого-то числа);
  • предмет соглашения – то есть квартира;
  • время и место передачи денег;
  • упоминание, что средства пересчитаны собственноручно и переданы в полном объеме;
  • подпись.

Расписку пишет продавец, хранится она у покупателя.

Важно посмотреть, чтобы в шапке расписки стояло слово «задаток», а не «аванс».

Разница здесь существенная, и заключается она в следующем: задаток – юридический термин, в Гражданском кодексе ему посвящен целый параграф, аванс же – условное наименование передачи денег, он ни к чему не обязывает стороны, его можно вернуть в любой момент без исполнения обязательств.

Если заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, то при нарушении условий соглашения в действие вступают положения статей 380-381 Гражданского кодекса. В соответствии с ними:

  • денежные средства остаются у продавца, если покупатель отказался от совершения сделки;
  • задаток возвращается в двойном размере, если продавец отказывается передать квартиру;
  • если расторжение сделки произошло по вине третьих лиц или по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы, то задаток возвращается в прежнем объеме.

Если же заключен договор аванса, то при расторжении деньги передаются обратно покупателю, при этом неважно, кто выступил инициатором.

Кроме того, если деньги переданы без расписки, то есть соглашение было заключено в устной форме, это считается авансом, а не задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку или кредит

Ипотека и кредитОдна из главных причин, препятствующих заключению основного договора купли-продажи – отсутствие нужных средств на руках у покупателя.

Некоторые сначала подыскивают квартиру, обговаривают цену и только потом идут оформлять кредит или ипотеку на покупку недвижимости, у других же оформление ипотеки находится в процессе. В обоих случаях есть риск, что банк не одобрит заем, и это вызывает опасения у участников сделки.

Опасения продавцов понятны: они могут не продать квартиру так быстро, как хотели. Однако покупатели рискуют больше, так как они передают денежные средства как задаток. И если банк не одобрит ипотеку, то лицо приобретающее жилье попадает в довольно щекотливое положение: квартиру купить он хочет, но не может, поскольку нет средств. При этом ему приходится терять задаток, так как он считается инициатором расторжения соглашения.

Чтобы этого избежать, необходимо включить в документ условие: если банк не одобряет кредит, то соглашение считается прекращенным по вине третьих лиц и задаток возвращается в полном объеме.

Покупателю следует заранее уведомить об этом продавца и обговорить все детали составления предварительного договора купли-продажи с ипотекой.

Как показывает практика, если человек даже не обращался в банк, то продавцы редко соглашаются на такие условия. Нужен хотя бы предварительно одобренный кредит.

Лучше обратиться в несколько кредитных учреждений и получить хотя бы два согласия. Тогда, если один из банков откажет в кредите на последнем этапе, можно будет обратиться в другой.

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

Структура документа узаконена положениями Гражданского кодекса, и она должна быть определенной. Отсутствие пунктов или ошибки в оформлении могут послужить причиной признания соглашения недействительным. Рекомендуемая структура:

  • Заголовок. В нем указывается наименование документа, время и место его составление.
  • Стороны. Приводятся паспортные данные, адреса и телефоны участников сделки.
  • Предмет сделки. Описывается квартира, причем приводится не только ее адрес, но и подробные характеристики: площадь, количество комнат, расположение и т.д. (вся информация имеется в кадастровом паспорте)
  • Стоимость квартиры.
  • Крайний срок исполнения обязательств. По умолчанию» это 1 год.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств и порядок разрешения споров.
  • Условия расторжения.
  • Форс-мажоры.
  • Заключительные положения.
  • Подписи.

Словом, необходимо прописать условия заключения в будущем основного документа, а также ответственность, которая наступает за отказ его заключить.

Какие документы понадобятся

По сравнению с основным предварительный договор это некий «облегченный» вариант, поэтому стороны предоставляют минимум документов. Со стороны покупателя это только паспорт, со стороны продавца:

Остальное – справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП, оценка квартиры и т.д. – заказываются позднее, непосредственно перед заключением основной сделки.

Однако покупатель имеет право настаивать на собрании полного пакета документов, если сомневается в чистоте сделки.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли продажи квартирыВ одностороннем порядке. Для этого достаточно письменно уведомить вторую сторону. Естественно, что инициатор несет ответственность за расторжение соглашения так, как это предусмотрено договором.

Если покупатель внес залог, но продавец нашел лучшего клиента, то он возвращает второй стороне увеличенную в два раза сумму. Если покупатель отказался приобретать квартиру, то он теряет залог. Если же предусмотрены санкции, штраф, пени и т.д., они тоже уплачиваются инициатором расторжения.

По обоюдному согласию. Бывает, что стороны решают остаться «при своих». К примеру, если покупателю не одобрили ипотеку, а продавец за это время передумал реализовывать квартиру. Или если сделку невозможно заключить из-за форс-мажора, такого, как пожар или потоп в доме (см. Страхование квартиры).

В таком случае задаток возвращается в полном объеме, расписка и предварительное соглашение уничтожаются.

По решению суда. Обычно в суд обращаются с принуждением завершить сделку. Однако иногда истцы выдвигают требования расторгнуть договор купли-продажи предварительный или основной, если условия не соответствуют закону или ущемляют права одной из сторон.


Важный момент: если один из участников расторгнул соглашение в одностороннем порядке, то второй может через суд потребовать от него исполнения своих обязательств.

Поэтому к составлению текста документа следует подходить ответственно.

Несмотря на то, что стоимость предварительного договора по сравнению с основным невелика, он является одним из базовых документов, на основе которого в дальнейшем будет строиться сделка.

Читайте также:  Покупка недвижимости на торгах

Читайте также:

  • Регистрация в квартиреРегистрация в квартире Слово «прописка» сейчас официально не используется, хотя и осталось в разговорной речи. В нормативно-методических документах ему соответствует регистрация по месту пребывания […]
  • Налоговая декларация при покупке квартирыНалоговая декларация при покупке квартиры Покупка квартиры сопровождается передачей сведений об имущественной сделке в местное отделение ФНС по адресу расположения жилого дома.    Что такое […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz