Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

Требования к составлению договора имущественной сделки регламентированы гражданским законодательством.

При не соблюдении требований в его составлении или ущемлении имущественных прав контрагента, договор не приобретает юридической силы или подлежит расторжению.

Документация контрактного характера, заключаемая сторонами, при определённых условиях допускает признания сделки не действительной, что приводит к ее оспоримости – ст. 166, 167 ГК РФ (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Основания признания договора купли-продажи недвижимости не действительным

Иногда ошибки допускаются в составлении текста договора (ст.168 ГК РФ) или он противоречит нравственным установкам законодательства (ст.169).

Правовые характеристики определяются в соответствии с целями заключения сделок, которые предполагают сторонам оговоренные в положениях документа преимущества.

Основой исправления процедуры купли-продажи квартиры или дома служит расторжение договора, составленного незаконно, недобросовестно или не исполненного сторонами. Критериями, допускающими определить подобное, служат законодательные источники гражданского права, изложенные в статьях 170-179 ГК РФ.

В них предусматривают нарушения:

• Покупки объекта недееспособным лицом или у владельца, признанного ограниченно дееспособным (недееспособным).
• Покупки квартиры у лица, не достигшего совершеннолетия, без согласия опекунов.
• Продажа, совершённая в связи с насилием, шантажом или обманом, а так же мотивированная неблагоприятными обстоятельствами.
• Кабальные сделки, заключённые под давлением, на крайне невыгодных условиях.
• Нарушение прав третьих лиц или детей, в результате продажи жилья или участка(см. Продажа квартиры с несовершеннолетним).
• Мнимая или притворная сделка, за которой скрываются иные намерения контрагента или обоих участников.
• Несоответствие положений, внесённых в текст, требованиям законодательства.
• Нарушения правил оформления, некорректно составленный договор.
• Иные недобросовестные действия продавца или покупателя и нарушения в оформлении.

Недействительность договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Законодательный регламент предусматривает, что покупка частного дома, квартиры или земельного участка предусматривает выплату соразмерной суммы денежных средств. Она оговаривается заведомо и фиксируется официально в процессе предварительных договоров, допуская внесения аванса (см. Расписка в получении денежных средств).

После подписания сторонами документации о переходе имущественных прав, предоставляется остаток денежных средств в обмен на правоустанавливающую документацию и передачу приобретённого объекта актом приёма-передачи.

Иногда купчая на недвижимость заключается сторонами, но взаиморасчётов не происходит. Если такие действия настораживают продавца, он может заподозрить недобросовестный умысел со стороны контрагента и обратиться в суд.

Нередко причиной подачи иска становится неправильно оформленный чек, предусматривающий безналичную оплату. Исключительны случаи расчета поддельными деньгами.

То есть ситуация, в которой продавец не получил оплату за проданную недвижимость, относится к данной категории дел. Оспоримость сделки – налицо, но главный вопрос заключается в добросовестном заблуждении покупателя, который попал в сети мошенников, оформивших заём, либо сам осуществил таковые.

От причины безденежности купли-продажи зависят юридические последствия, вменяемые судом покупателю.

Если факт безденежности возник по вине третьих лиц, гарантировавших инвестиции покупателю, но не исполнивших ответственность, в их сторону возбуждается отдельное исковое производство, допускающее уголовную ответственность.

Если виновным оказался покупатель – он может понести дополнительную ответственность за незаконное пользование деньгами и возместить компенсацию упущенной выгоды по сделке. Иногда допускается конфискация требуемой для расчёта суммы денег.

Признание договора купли-продажи недвижимости ничтожным

Продажа недвижимости несёт определённую долю риска, если стороны не воспользовались услугами страховых компаний (см. Страхование квартиры). Иногда договор настолько не соответствует предъявляемым критериям, что не допускает перехода прав.

По преимуществу его заключение не подлежит регистрации в Росреестре, в силу допущенных ошибок или недопустимости заключения.

Они отличаются тем, что подтверждение их неправоспособности не требует вмешательства суда. Они не вступают в силу сами по себе, лишённые такого права изначально. Их аннулирование происходит простым не исполнением положений, не допускающим перехода имущественных прав контрагенту. В отличие от них, оспоримые договора купли-продажи определяются в качестве таковых только по решению суда.

Ничтожными считаются факты сбыта арестованной квартиры или не принадлежащего продавцу, объекта. Или сокрытие информации о невыплаченной ипотеке, залоге проданной недвижимости. То есть те причины, по которым квартира или надел не могут допускаться к имущественной сделке изначально.

Признание части договора купли-продали недвижимости недействительной

Иногда положения купчей соответствуют действительности и обеспечиваются полноценными юридическими основаниями. Но отдельные пункты или положения выражены некорректно с юридической точки зрения, что допускает интерпретацию контрагента в собственную пользу.

Такой документ допускается к регистрации и выглядит правомочным. Но, в прошествии времени, сторона не исполняет очевидных требований, апеллируя к тому, что они не были чётко прописаны в положениях купчей.

В их числе могут быть ситуации:

• отказа продавца от выписки (см.Как принудительно выписать человека из квартиры );
• отказ выселиться самому или проживающим третьим лицам (см. Все варианты выселения );
• изъятие при выселении сантехники, дверей и т.п.

Считая, что к составленному договору требуется внести законные дополнения, новый владелец вправе оспорить отдельные положения, с сохранением официального юридического статуса купли, в качестве состоявшегося гражданско-правового прецедента.

Иногда приходится сохранять статус приобретения, но корректировать вопрос о возмещении убытков за обременение или требовать признания законности приобретённой собственности в сторону одного, добросовестно заблуждающегося участника.

Подача и составление искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным

В арбитражный суд обращаются по месту расположения объекта, в отношении которого возник спор.

На основании имеющихся документальных подтверждений незаконности сделки или иных причин, допускающих её аннулирование, составляется исковое заявление. Его составление регламентировано статьёй 125 АПК РФ.

После указания наименования суда, сведений о мировом судье и сторонах спора, следует лаконично изложить обстоятельства дела, связанные с заключением сделки и указать:

• дату заключения;
• сведения о договоре;
• предмет договора.

В отношении него даются технические и кадастровые характеристики, а так же указывается оговоренная и не полученная или выплаченная полностью (частично) стоимость.

Если акцент делается на часть договора, следует дополнительно выделить факт составления соглашения в отношении обозначенных пунктов.

Далее указывают факты, которые препятствуют признанию контрактного действия как законного гражданско-правового акта. На этом основании суду высказывается просьба о признании иска полностью и аннулировании последствий неправомерно составленной купчей.

Так же оплачивается госпошлина, квитанция прилагается к пакету документации.

Юридические последствия признания оспоримости

Оспоримость имущественной сделки признаётся только судебным решением.

На основании выписки из решения суда, которая выдаётся на руки, как ответчику, так и истцу, происходит аннулирование обозначенных частичных моментов соглашения или полное аннулирование её юридической силы.

Решение принимается на основании обращения к суду, заявленного в иске и доказательств, определяющих правомочность взыскания.

Главная позиция суда в подобных вопросах опирается на прекращение перехода имущественных прав, которое возникло на основании приобретения объекта (реституция).

То есть тенденции исправления возникшего нарушения сводятся к тому, чтобы вернуть имущественные позиции сторон к изначальному состоянию, которое присутствовало до составления и подписания документа сторонами. Но такая двусторонняя реституция допустима только при отсутствии виновного умысла у обеих сторон.

При наличии умысла, судебные разбирательства вправе применять меры, соразмерные совершённому незаконному или недобросовестному деянию, вплоть до конфискации имущества и вложенных средств (см. Принудительное прекращение права собственности).

Односторонние умышленные нарушения предусматривают соответственно – одностороннюю реституцию. То есть покупатель (продавец) недвижимости, введённый в заблуждение контрагентом, получает возвращённое имущество, а в отношении нарушителя возбуждается отдельное исковое производство.

Иногда сбываются арестованные квартиры или иные обременённые объекты, без осведомления о допускающихся нарушениях, контрагента. Это приводит к тому, что покупатель получает возвращённые ему деньги, потраченные на покупку.

Если деньги невозможно вернуть, за покупателем арестованного или залогового имущества остаётся квартира (иной объект). А нарушитель закона обязан предоставить кредитной организации иную собственность и заменить залоговое имущество соразмерным по стоимости объектом недвижимости.