Проверка квартиры при покупке


Жилье – это основа благосостояния, и, одновременно – большая проблема для некоторых российских граждан.

Жилища современных горожан стоят очень дорого, и при этом сделка с недвижимостью связана с множеством рисков, которые могут привести к тому, что она будет признана недействительной, а все истраченные на приобретение деньги будут потеряны.

Когда происходит купля-продажа квартиры, покупатель рискует гораздо больше, чем продавец. В крайнем случае, само жилье можно вернуть первоначальному владельцу. Но этого нельзя сказать об уплаченных за покупку и истраченных на оформление документов деньгах.

Юридическая чистота квартиры при уступке доли

Отсутствие связанных с объектом своей будущей собственности правовых проблем – это то, что требуется знать до заключения договора и начала несения каких-либо расходов.

Задача покупателя подтвердить или опровергнуть утверждение продавца о том, что с предметом договора все в полном порядке. Следовательно, справедливо, что расходы на проведение различных контрольных мероприятий должен нести продавец.

При этом непосредственно общаться в государственные органы, получать подтверждающие документы, а при необходимости – обращаться за помощью профессионалов должен покупатель.

Договориться о таком порядке совместных действий бывает нелегко, но его надежность оправдывает затраченные усилия.

Проверка собственников

В первую очередь проверяется считает ли Российское государство собственником объекта недвижимости того, кто собирается его продать.

Для этого достаточно знать его адрес и заплатить госпошлину.

Сведения выдаются в виде выписки из ЕГРП, в которой указывается, кто собственник интересующего объекта, а так же, на каком основании он получил эту собственность. В этой же выписке указывается, если ли на данной собственности обременения (например, квартира куплена в ипотеку или оставлена в залог).

Эти обременения не означают, что интересующий предмет нельзя купить. Они говорят о том, что если кредит, в обеспечение которого заложено жилье, не будет выплачен, оно изымается – у старого или у нового собственника – безразлично.

Сомнения могут вызвать и другие полученные из Реестра сведения. Например, если жилище много раз перепродавали за короткий промежуток времени. Здесь важно посмотреть, насколько давно были совершены эти действия.

Изучение документов

Важно проверить документы на будущее жилье. Следует выяснить, не были ли нарушены права тех собственников, от которых оно перешло к продавцу.

Для этого документы, на основании которых продавец стал собственником (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации квартиры и т.д.), рекомендуется показать юристу. Его задачей будет установить, соответствует ли закону переход прав на нее от предыдущего собственника к продавцу.

Здесь можно воспользоваться тем, что большинство споров о жилье не имеют отношения к предпринимательской деятельности и их будет рассматриваться суд общей юрисдикции, а не арбитражный суд (исключения составляют квартиры переведенные в нежилые).

Нужную информацию можно попытаться получить в федеральном суде, к подсудности которого относятся гражданские дела в этом районе города, либо в этом сельском районе, либо (если город не имеет деления на районы и в нем только один суд) в этом городе.

В канцелярии следует выяснить, нет ли в производстве суда исков, обращенных к собственнику продающейся недвижимости, или исков, поданных им самим (например, оспаривание дарственной на данную квартиру). Но эту информацию сообщают только участвующим в деле лицам.

Если это невозможно, продавец может выдать покупателю нотариальную доверенность, на основании которой получается информация в канцелярии суда. Там же полезно будет выяснить, нет ли таких дел, которые связанны с продаваемым жильем, но уже окончены производством, а решение по ним обжаловано или еще не вступило в законную силу, так как не истек срок для обжалования.

Проверка отсутствия судебных споров важна, так как здесь покупателя могут подстерегать неприятные неожиданности например наследники претендующие на квартиру.
Не менее важны сведения о том, сколько человек зарегистрированы на продаваемой жилой площади и каков возраст этих людей. Чтобы узнать это, вместе с нынешним собственником объекта нужно побывать в жилищно-эксплуатационной конторе и получить «Форму 9» - справку в виде таблицы, где указаны все жильцы имеющие прописку в квартиры, и  их родственники, выбывшие по разным основаниям.

Такая справка позволяет удостовериться, что объект недвижимости не обременен жилищными правами посторонних людей.

Дело в том, что несовершеннолетних нельзя принудительно выписать из квартиры. Они должны быть поставлены на учет в другом жилом помещении, а это не всегда удается обеспечить достаточно оперативно.

С пожилыми людьми тоже бывают проблемы. Хотя решения о выписке из квартиры они принимают решения сами, но эти решения на практике часто оспаривают заинтересованные лица ссылаясь на то, что родственники в силу возраста, не понимали сути происходящего и не могли руководить своими действиями, находились под влиянием обмана т.д. Это чревато проблемами в будущем так же, как и регистрация в доме маленьких детей.

Получение сведений онлайн

Часть сведений, которые нужно собрать для проверки, можно в настоящее время получить в интернете, используя различные официальные сайты и онлайн приемные.