Проверка земельного участка при покупке


 

Проверка земельного участкаПри приобретении земельного участка (ЗУ), каждому покупателю требуется проверить правовую основу надела.

Недостаток документации по базовому юридическому аспектов вызывает риск возникновения серьёзных конфликтов с соседями или возбуждения судебного разбирательства.

Границы земельного участка

Имущественные сделки с землями требуется сопровождать наличием кадастровой документации, которую готовит топографическая компания или кадастровый инженер – индивидуальный предприниматель. Такая документация подшивается в папку и компонуется под названием «межевое дело» (см Межевание земельного участка).

Главное место в процедуре занимают межевые знаки, установленные кадастровым инженером по границам ЗУ, в местах поворотных точек.

Межевые знаки обозначают координатами, вписанными в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (см. Кадастровый учет земельных участков).

Соседи не вправе нарушать установленные границы, что оглашает акт согласования границ, вложенный в межевое дело.

Границы проверяют как на бумаге, по плану участка с выраженными местами установления поворотных точек, так и в натуре, на местности. Покупателю придётся подойти и проверить наличие колышков на меже в тех местах, где они обозначаются на бумажном носителе, в плане.

При выносе границ в натуру, когда устанавливались колышки, составлялся акт между топографами и владельцем ЗУ.

Отчуждая права на владение землями, требуется передача межевых знаков со стороны бывшего владельца к новому тем же образом – составлением акта.

Ни один опытный юрист не рекомендует совершать имущественную сделку с ЗУ без установленных границ и межевого дела. При нарезке наделов иногда встречались случаи, когда один владелец сдвигал границу ЗУ, прихватывая полоску земли (см. Споры при межевании участка).

В итоге остальные участники нарушали границы не по собственной воле, а по легкомыслию, не удосужившись перепроверить положение вещей межеванием.

Правовым последствием становились решения суда, на основании которых: границы ЗУ восстанавливались, а граждан, начавших строительство капитальных объектов, вынуждали ликвидировать возводимые строения, адаптируя местоположение застроек красным линиям и установленным для возведения строений, стандартам и нормативам.

Осмотр ЗУ, определение состояния почв и инженерной инфраструктуры

Осмотр ЗУПокупая земли для сельскохозяйственного использования, в первую очередь проверяется верхний плодородный слой почв. Не лишним станет проведение экспертизы, сдав почву на исследование.

Если рядом работает предприятие – целесообразно исследовать сохранение плодородия в прилегающих к нему местах.

Нарушение плодородного слоя происходит:

  • при нарушении экологии расположенным поблизости предприятием;
  • во время пожаров и иных стихийных бедствий;
  • при нарушении техники использования ядохимикатов;
  • при передозировке удобрений и по другим причинам.
Не приносит пользы наделу соседство с болотом или оврагом, которым свойственны тенденции к расширению.

При обнаружении очагов порчи земель, требуется оформить акт. Покупатель вправе требовать занижения стоимости такого участка, а впоследствии добиться снижения кадастровой стоимости ЗУ, что скажется на уменьшении налоговых выплат.

Осматривают наличие инженерной инфраструктуры, к которым относятся:

  • газ;
  • вода и канализация;
  • электричество и иные энергосистемы;
  • телефонная связь.

Одного визуального отслеживания наличия труб, столбов и линий электропередач - мало. Требуется проверка документации на проведение работ, без которой перечисленные линейные объекты окажутся не узаконенными.

Не лишним станет определение близости дорог, центральных трасс. По плану застройки определяют такое развитие инфраструктуры, которое свойственно жилым массивам.

Категория земель

Требуется сопоставлять наличие функциональных аспектов инфраструктуры с категорией надела. Для постоянного жилья граждан используют земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Эти участки:

  • с инженерной инфраструктурой;
  • здесь планируется строительство магазинов, школ, детских садов и больниц;
  • располагают вблизи дорог;
  • допускают строительство капитальных объектов;
  • предназначаются для постоянного жилья граждан.

Земли сельскохозяйственного назначения используются под сторительство дач, них нет преимуществ, допускающих круглогодичное жительство граждан. Зато здесь допускается разведение домашней птицы или кроликов и иной живности, по усмотрению собственников, что не допускают земли ИЖС.

Приобретателю ЗУ желательно сориентироваться в том, что он ожидает, покупая надел, какие виды работ планирует и каким образом распорядится землёй.

После этого потребуется проверить в кадастровых сведениях категорию земель.

Грамотный покупатель понимает, что разница в кадастровой и рыночной стоимости земель определяет категория, а не иные факторы. Поэтому выбирая бюджетный ценовой вариант, лица принимают правовые последствия совершаемой имущественной сделки.

Проверка разрешённого использования участка

Кроме категории, на использование надела влияет разрешённое использование ЗУ.

Если категория обозначается как «земли поселений», то разрешённое использование определяет дифференцированные условия для строительства:

  • многоэтажных зданий;
  • трёхэтажных зданий;
  • коттеджей;
  • одноэтажных домов.

Приобретая ЗУ для возведения капитальных строений, собственники узнают заведомо – какое зонирование территории, согласно градостроительному плану, захватывает интересующий покупателя участок (см. Документы на строительство дома).

То же касается земель сельскохозяйственного назначения. Не каждую из них разрешают использовать под дачи. Если "основное" разрешение предоставляет допустимость посадки огорода, сада или бахчей, то здесь строится маленький домик для хранения инвентаря (см. Садоводческое некоммерческое товарищество).

Иногда владельцы ЗУ изменяют разрешённое использование с «основного» на «условно-разрешённое». Это даёт им шанс дополнить позволенный проект использования земель авторскими замыслами или контекстными нюансами.

Иной раз они добиваются «дополнительного» разрешения, добавленного к имеющемуся. Подобная процедура стоит времени и денег для подготовки документации.

Определение права собственности земли

Имущественную сделку вправе совершить только владелец ЗУ. Иногда – доверенное лицо, посредник юрист или риэлтор. Для убеждения покупателя в законности имущественной сделки по приобретению недвижимости, владелец предоставляет свидетельство о собственности на землю.

Доверенное лицо предоставляет свидетельство и удостоверенную нотариусом доверенность, которая:

  • не отменена по желанию одной из сторон;
  • не аннулирована в связи со смертью доверителя.
Без наличия свидетельства о праве собственности, его копия или дубликат вправе вызвать сомнения у покупателя. Такая документация не дееспособна при участии в имущественных сделках.

Кроме того, потребуется свести к минимуму риски навлечь на себя внимание недобросовестных лиц или мошенников. Иной раз договор купли заключается дважды. Второй раз – по копии свидетельства. В итоге – бывшие собственники не приходят на регистрацию, а покупатели узнают, что по свидетельству сделка заключалась ранее, с другими собственниками.

Если свидетельство не предъявили, а причины, объясняющие этот факт – разумные, лучше проверить сведения об участке.

Проверка земли по кадастровому номеру

Проверка ЗУ по кадастровому номеруПокупателю предъявят кадастровый паспорт. В нём отражены все интересующие в таких ситуациях, параметры. Здесь же указан уникальный номер, присвоенный участку ГКН.

Убедиться в том, что владелец надела добросовестный гражданин, с лёгкостью можно в режиме online. Для этого потребуется выйти на официальный сайт Росреестра и по кадастровому номеру сформировать запрос, введя в поисковике кадастровый номер участка, а также, обозначив требуемые сведения (см. Публичная кадастровая карта).

По номеру запрашивают интересующие характеристики, которые выдаёт программа:

  • По какому адресу расположен участок. В каком кадастровом квартале располагается земельный массив аналогичных наделов.
  • Категория земель в запрошенном кадастровом квартале.
  • Правообладатель участка, вид права на ЗУ.

Если программа выдаст, что «по вашему запросу ничего не найдено», это означает:

  1. Участок не поставлен на учёт в Росреестре.
  2. Из программы временно изъяты искомые сведения для дополнения или обработки.

В таком случае придётся посетить местное отделение кадастра и картографии и получить выписку по кадастровому номеру ЗУ.

На интерактивной карте-плане покупателю будет удобно рассмотреть интересующий его участок в подробностях, здесь он может заглянуть в самые укромные уголки и выявить достоинства и недостатки.

Определение юридической чистоты земли

Приобретённые земли могут оказаться объектом интересов третьих лиц, которые:

  • совладельцы по свидетельству о завещании или наследовании.
  • супруг лица, вступившего в сделку.

В обоих случаях перечисленные категории граждан предоставляют нотариально удостоверенное согласие на сделку.

Отсутствие согласия на сделку создаёт опасность последующего аннулирования.

Это касается, в том числе:

  • Потенциальных наследников, которые не оповещены о смерти наследодателя, в том числе и по причине длительного отъезда, нахождения в местах лишения свободы (см. Обязательная доля в наследстве).
  • Бывших супругов, приобретавших ЗУ в совместную собственность.
Претенденты на долю участка заявляют о намерениях в течение трёх лет с того момента, как узнали о том, что наследодатель умер или о том, что бывший супруг продал совместно нажитое имущество.

Гражданин, который не мог по сложившимся условиям знать об этом, вправе предъявить иск в то время, когда получил информацию. Наличие подобных субъектов не гарантирует юридической чистоты сделки. Узнав от владельца ЗУ подобные сведения, целесообразно поискать иной вариант покупки.

При составлении договора требуется иметь согласие на сделку:

  • от всех наследников;
  • от супруга (в том числе бывшего);
  • от совладельцев ЗУ.

Самые неожиданные причины, могут в последующем отменить правоспособность сделки. Ни один момент не стоит упускать из виду. Наличие несовершеннолетних собственников, которым требуется контроль не только со стороны родителей, но и от органов опеки и попечительства.

Если дееспособность владельца вызывает сомнение – покупателю лучше обойтись без риска, отказавшись от сделки.

В крайнем случае – узнать о наличии водительских прав, ведь недееспособным лицам их не выдают.

Проверка обременений на землю

Недобросовестные граждане отчуждают недвижимость после того как на неё наложили арест. Приобретение такого надела не станет причиной аннулирования сделки только в случае, если приобретатель заблуждался.

Но если сделка совершилась с нарушениями, покупатель рискует лишиться приобретённого имущества. Избежать проблем поможет выписка из ЕГРП или записей ГКН. Стоимость выписки составляет 200 рублей, срок выдачи – 5 рабочих дней, зато полученный сведения дадут гарантию безопасности.

Обременения в виде сервитута не станут препятствием для оформления недвижимости. Главное, чтобы сервитут соответствующим образом переоформили на покупателя при регистрации прав на недвижимость. Такая земля стоит дешевле при обременении публичным сервитутом. А если обременение возмездное – покупка участка принесёт дополнительный доход.

Не лишним окажется внимательное изучение составленного для сделки договора, в котором требуется отразить юридически ценностные моменты.
Читайте также:  Купля-продажа гаража

Читайте также:

  • Расторжение договора пожизненной рентыРасторжение договора пожизненной ренты Договор пожизненного содержания или ренты – один из видов имущественных отношений, которые допускают взаимно выгодные действия контрагентов в адрес друг друга. Иногда возникают […]
  • Приостановка регистрации недвижимостиПриостановка регистрации недвижимости Если в учётные записи Росреестра внесены ошибочные сведения или предвидится подобная опасность, информационный банк перепроверяется во избежание недочётов.Данный порядок […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz