Расторжение сделок с недвижимостью

Оформление перехода прав на недвижимость и приёмка объекта актом – ещё не гарантия долгосрочного владения им.

Иногда заключённые сделки расторгаются, в том числе – через длительный промежуток времени, который может достигать трёх лет.

 

 

 

Условия расторжения сделок с недвижимостью

Сделка допускает расторжения только при условии, что она заключалась надлежащим образом:

• составлялся договор (контракт) в письменном виде;
• договор удостоверялся подписями сторон;
• в него включены соответствующие положения.

Устные договорённости не имеют юридической силы, а ненадлежаще оформленный документ признаётся ничтожным, не вступая в силу. Сведения о нём не войдут в Росреестр, требующий соответствия нормативам, предъявляемым к оформлению имущественных сделок.

На протяжении периода регистрации, каждая сторона вправе заявить о прекращении регистрации, связанном с намерением расторгнуть составленный и подписанный контракт. Аннулирование перехода прав в данном случае осуществляется в судебном порядке.

После регистрации сведений, в течение времени, отведённого до окончания срока исковой давности, так же допускается расторжение сделки, руководствуясь нормами статьи 450 ГК РФ или иными законодательными нормативами, отражающими специфику условий прекращения правомочий контрагента (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Составление договора требует включения положения о его расторжении, оформленное соответствующим пунктом. При наличии сопутствующих обстоятельств, требующих аннулирования – алгоритм действий сторон требуется согласовать с обозначенным пунктом.

К ним относятся указанные договором требования, которые надлежит выполнить – так как от выполнения таковых зависят преимущества, обещанные договором.

В случае не исполнения установленных положений – контрагент утрачивает обещанные преимущества, что констатирует бессмысленность и нецелесообразность гражданских правоотношений, допускающих аннулирование.

Основания для расторжения сделки с недвижимостью

Внесённые в договор пункты о расторжении, требуют последовательного оформления в юридически значимую процедуру.

Аннулирование допускается:

• по взаимному согласию;
• в одностороннем порядке.

Таковое составляется в виде дополнения к договору, сторонами – участниками его заключения. Предварительно сторона инициатор обращается с письменной претензией.

В претензии контрагент уведомляется о том, что соответствующие положения, требующие выполнения как неотъемлемая часть сделки – не выполнены. В установленный срок таковые требуется выполнить или договор подлежит расторжению.

В ответ на претензионное уведомление контрагент может ответить согласием на аннулирование заключённой сделки. Стороны составляют соглашение, с указанием причины разрыва последствий имущественных отношений.

Соглашение удостоверяется подписями участников. Целесообразно удостоверить документ в нотариальной конторе, с последующей перерегистрацией возврата правоспособности лицу, отчуждавшему ранее объект недвижимости.

Расторжение сделки с недвижимостью в одностороннем порядке

Одностороннее, возникшие правоотношения, допускают аннулирования только по решению суда. Если после предупреждения о восстановлении порядка исполнения положений договора, сторона ответит отказом, или ответа не последует в течение календарного месяца, допускается возбуждение арбитражного спора.

Инициатор возбуждения судебного процесса обращается в районный суд по месту расположения недвижимости. Если он переехал в иной населённый пункт или регион – допустимо отправить заявление и прилагаемую документацию заказным письмом.

Истец сообщает в исковом заявлении сведения:

• Кадастровые данные и технические характеристики помещения, адрес расположения и населённый пункт.
• Обстоятельства, при которых состоялась купля-продажа или дарение квартиры, дома или земельного участка.
• Обязательства, которые вменялись ответчику, но которые тот не выполнил. Требуется указать пункт договора, в котором указано соответствующее положение. Подтвердить нарушение документальным или иным доказательством.

На основании перечисленного, следует просить суд разрешить аннулирование действия гражданско-правового договора и признать сделку недействительной.

По решению суда, полученное по сделке, возвращается сторонам имущественных отношений.

После принятия решения, стороны получают выписку, в которой таковое излагается и удостоверяется. На основании выписки из решения, оформляются учётные записи Росреестра.

С заинтересованностью

Определённые нюансы возникают, когда речь идёт о юридических нюансах, сопутствующих тем или иным правоотношениям.

В том числе, к таковым причисляются сделки с заинтересованностью, к ним относятся прецеденты, опирающиеся на юридическую основу законодательства об акционерных обществах, в частности – Федеральный закон об ООО № 144-ФЗ.

По регламенту, заключение и расторжение имущественных операций, в которых заинтересованы члены ООО, ориентируются на согласование с обозначенным обществом, о чём сказано в законодательной и учредительной документации. Вопрос о приобретении недвижимости рассматривается на общем собрании заинтересованных лиц – учредителей ООО.

К заинтересованным лицам в этом случае относятся:

• владельцы более чем 20% акций ООО или паёв;
• выступают в интересах третьих лиц, участников ООО;
• входят в правление учредителя;
• являются родственниками таковых;
• иные лица, определённые учредительной документацией.

Если одобренная и надлежаще оформленная процедура перехода прав аннулируется по инициативе заинтересованного лица, потребуется новое согласование, направленное на прекращение планируемых имущественных отношений.

Если инициатива проявлена контрагентом, уведомление общества требуется, но согласие такового, роли не играет.

Расторжение сделки купли-продажи

Купчая допускает расторжения при условии:

• Нарушения любого положения (пункта), в том числе – относительно сроков оплаты, выписки жильцов из помещения и иных установленных сторонами условий.
• После перехода недвижимости, новым собственником обнаружены существенные неотделимые нарушения качественного состояния объекта или отдельных элементов. При условии, что таковые скрывались от покупателя (см. Отделимые и неотделимые улучшения).
• При сбыте не обнародовались сведения об обременениях или аресте недвижимости.
• Покупка квартиры нарушила права третьих лиц, в том числе – не достигших 18 лет (см. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком).
• Титул проблемной квартиры, переходившей от одного обладателя к другому, включил в себя недобросовестно проведённую ранее сделку.
• Нарушения, соответствующие статьям 178-179 ГК РФ.
• Недееспособность одной из сторон сделки в силу возраста или текущего заболевания – на основании медицинского освидетельствования.

При добросовестном отношении к факту купли-продажи, взыскание ориентируется на притязание истца вернуть переданное по сделке в виде денежных вложений или объекта недвижимости.

Взамен истец передаёт полученное от контрагента. Эти притязания удовлетворяются, если суд признает двустороннюю реституцию. При условии признания односторонней реституции, имущественные права недобросовестного контрагента отчуждаются государству.

При одностороннем аннулировании купчей, на основании решения суда, в суд представляется:

• кадастровая и техническая документация на объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности;
• экземпляр купчей;
• квитанция об уплате пошлины.

Кроме перечисленного, представляют документальные и свидетельские подтверждения законности заявленного взыскания.

Расторжение дарения недвижимости

Так как дарственная имеет односторонний и безвозмездный характер, её полномочия регулируются иными юридическими позициями. При составлении и заключении дарственной на дом или квартиру, собственник недвижимости передаёт объект одаряемому.

Соответствие статье 572 ГК РФ требует, чтобы передача имущественных полномочий носила безвозмездный характер. Данное положение определяет недопустимость выдвижения встречных притязаний в отношении одаряемого. В противном случае дарственная выступит мнимой процедурой, замещающей иное юридическое действие, и допускает признания притворной.

По преимуществу мнимые прецеденты дарения прикрывают оформление завещания. Если после передачи квартиры или иной недвижимости, бывший собственник продолжает находиться на территории помещения – сделка признаётся мнимой. Кроме случаев, когда пожизненное проживание в квартире предусмотрено положением дарственной (см. Договор пожизненного проживания).

Предложение дарения допускается только от собственника недвижимости в сторону одаряемого лица. Иное недопустимо.

После регистрации отказ допустим только по решению суда.

Кроме обозначенных сторон, обращаться за расторжением дарственной допустимо:

1. лицам, чьи имущественные права нарушились;
2. обязательным наследникам.

Если новый собственник отнёсся к имуществу недобросовестно или стал причиной его порчи, предшествующий собственник может заявить о возврате имущества. То же допускается, если новый владелец отнёсся неуважительно к дарителю или стал причиной угрозы для его выживания.

В случае гибели бывшего владельца по вине одаряемого, кроме уголовной ответственности за причинение вреда жизни гражданина, родственники из числа наследников, подают иск о вступлении в наследство на недвижимость, которая конфискуется у виновного наследника (ст. 587 ГК РФ).

Расторжение договора аренды недвижимости

При аренде действуют иные нормы законодательства, опирающиеся на статьи 619, 620 ГК РФ. Так же – в договоре аренды требуется указать отдельным пунктом правила и условия передачи арендных прав и ситуации, допускающие их прекращение.

Обычно, наём и аренда, не ограничивают стороны в запрете на прекращение пользования арендой. Оппоненты  могут предусмотреть временной регламент, составляющий 2 месяца, который требуется для уведомления о прекращении использования арендуемого помещения.

Если полномочия владения помещением переходят новому собственнику – прецедента прекращения аренды не наступает. Соответствующее право допускается передать дополнительным сопровождением – соглашением цессии. В этом случае предшествующий собственник, выступающий в роли арендодателя, выходит из правоотношений сторон, а на его место заступает преемник.

По преимуществу суды отклоняют иски об односторонней инициативе аннулирования аренды, если речь идёт об аренде земель у города, на которых правообладатели, соответственно законно оформленной документации, возводят капитальные строения. Крайние случаи допускают изъятие земель, находящихся в собственности арендодателя, с возмещением убытков собственнику строения.