Продажа залоговой недвижимости

Реализация залоговой недвижимостиГраждане, задолжавшие банку и передавшие в залог недвижимость, зачастую утрачивают право владения объектом, по требованию кредитной организации.
 

 

 

 

Продажа залоговой недвижимости банками

При оформлении ипотеки составляется кредитный договор, который регламентирует условия погашения займа, с установленной помесячной выплатой частей тела кредита и процентной ставки годовых выплат. Гарантией добросовестности заёмщика служит оформленная закладная на квартиру, покупку которой инвестировал банк.

Просрочки платежей выливаются в накопления долговых обязанностей, обрастающих штрафными санкциями и пени. Условия начисления таковых оговариваются с клиентом банка заведомо, до начала оформления и регистрации в Росреестре, ипотечной сделки.

В этой ситуации добросовестному заёмщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, требуется пересмотреть условия внесения платежей (см. Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита). Недобросовестное отношение к долговым обязательствам, в качестве юридических последствий халатного отношения к сделке, предусматривает изъятие у обладателя приобретённой квартиры.

Процедура отчуждения основана на правилах действия закладной, которая служит обременением имущественных прав владельца жилья до момента полного расчёта с кредитором.

Однако у покупателя, не способного продолжать расчёты за квартиру, появляются варианты выбора.

По его усмотрению, ипотека допускает погашения за счёт:

Если принятое решение ориентировано на переход прав в сторону кредитора – целесообразно составить двустороннее соглашение должника с банком, с последующей регистрацией перехода прав в Росреестре.

На основании составленного и зарегистрированного соглашения, квартира отчуждается банку. А тот, в свою очередь, выставляет её на торги.

Отказ должника от передачи залогового имущества рассматривается в суде. В этом случае только арбитражное решение становится мотивом для реализации жилого помещения.

Рентабельность сделки предусматривается заранее. Аналитический отдел банка рассматривает вариант допустимых рисков при инвестировании покупки жилья заранее.

Коррективы для окупаемости финансовых вложений проводятся:

  • за счёт повышения (понижения) первоначального взноса;
  • повышения (понижения) процентной ставки.

В этом случае издержки за возможность снижения стоимости при реализации недвижимости, восстанавливаются первоначальным взносом и выплачиваемыми в течение соответствующего периода, процентами. Примечательно, что сотрудничество с кредитором даёт контрагенту существенные преимущества.

Читайте также:  Покупка квартиры в доме под снос

При составлении соглашения, стороны оговаривают условия реализации квартиры.

В числе таковых допускается передача оставшейся после погашения долга и санкционных выплат, суммы – покупателю жилья.

Тот же алгоритм используется кредитными учреждениями, если заём не имеет целевого назначения, но гарантией возврата служит оформленная в залог квартира и прочая недвижимость.

В их числе могут быть:

  • частные дома, в том числе – объекты незавершённого строительства;
  • земельные участки;
  • нежилые помещения и т.п.

Продажа коммерческой залоговой недвижимости

Продажа залоговой коммерческой недвижимостиИпотечные кредиты предусматриваются так же для нежилых помещений, использующихся в коммерческих целях (см. Ипотека коммерческой недвижимости). В этом случае действуют те же правила – помещение обременяется до момента полного погашения займа.

Под коммерческими целями понимается как непосредственное использование недвижимости для ведения бизнеса, так и передача коммерческих площадей в аренду.

К числу таких объектов относятся:

  • офисные здания и кабинеты;
  • промышленные здания и сооружения;
  • гаражи и ангары;
  • складские помещения;
  • торговые площади;
  • культурно-развлекательные и спортивные центры.

Сбыт таковых предусматривает те же механизмы – передача объекта банку или продажа юридическим лицом, с последующим погашением долговых обязательств.

Если юридическое лицо попадает в категорию банкрота – условия погашения долга изменяются в пользу заёмщика.

В таком случае банк не вправе взыскивать неустойку за разрыв договора по кредиту, а так же – штрафные санкции в случае просрочки.

Расчёт с кредитором замораживается до момента имущественной сделки, в этот период проценты за просрочку платежа не начисляются.

Как правило, стоимость коммерческой недвижимости значительно разнится в разных регионах. В крупных городах цены существенно повышаются, с учётом востребованности и рентабельности использования таковой.

Данное положение дел играет на руку владельцу недвижимости, имеющему возможность снизить риски банкротства при заведомом оформлении сделки с залоговым объектом. Соответственно – при получении согласия кредитора.

Так же рентабельность от сделки предусматривается в результате заключения соглашения сторон. Соглашение даёт шанс получения остатка от продажи, после погашения долговых выплат и неустойки.

Банкротство и иные финансовые катаклизмы допускают притязания банка на залоговое имущество, путём полного прекращения правоспособности владения объектом со стороны должника.
В этом случае потребуется получение арбитражного решения.

Решение суда по залоговой недвижимости

При отсутствии согласия на передачу предмета залога банку, тот вправе затребовать объект недвижимости в арбитражном порядке.

Читайте также:  Классификация недвижимости

Основанием требования станут:

  • Оформление обременения объекта залогом или закладной бумагой.
  • Соответствующее положение пункта договора ипотечного кредитования, внесённое при его составлении и заключении.

Предварительно проводится досудебная претензионная процедура, которая состоит из уведомления должника о намерении взыскания задолженности в судебном порядке.

Если после уведомления, недобросовестный плательщик в активной или пассивной форме отказался идти на конструктивный диалог, кредитор подаёт исковое заявление в суд по району расположения объекта недвижимости, находящегося в обременении.

Представитель кредитной организации, действующий в интересах юридического лица, представляет суду документацию, подтверждающую:

  • Заключение ипотечного договора, что удостоверяется предъявлением оригинала экземпляра договора.
  • Отсутствие платежей по погашению долга от ответчика, в течение установленного срока, что удостоверяется документацией, фиксирующей приход финансирования.
  • Проведение досудебной претензионной процедуры, с доказательством передачи уведомления ответчику и отсутствия с его стороны действий по восстановлению нарушенных имущественных прав кредитора.

Взыскатель уплачивает государственную пошлину, установленную для имущественных исков. На основании предъявленной документации и пояснений, представленных сторонами, суд выносит решение. При условии, что иск признан полностью, недвижимость отчуждается заёмщику.

Решение суда выдаётся в виде выписки на третий день после принятия постановления.
Этот правоустанавливающий документ допускает принудительное отчуждение жилого или нежилого помещения в пользу взыскателя.

Если правообладатель помещения препятствует исполнению принятой резолюции – заинтересованное лицо может обратиться в службу исполнения судебных решений. В этом случае квартира или торговые площади и иное будут арестованы и переданы законному владельцу (см. Арест квартиры).

На основании выписки представитель банка регистрирует переход права собственности и снимает обременение. После проведения обозначенных процедур, недвижимость готова к представлению на торгах.

Продажа залоговой недвижимости с аукциона

Аукцион – наиболее целесообразная и актуальная форма реализации залогового имущества. Осуществляется представителями кредитных организаций, а так же – гражданами и иными юридическими лицами.

Проводится в электронной форме. Переданные объекты выступают в роли лотов, каждому из таковых присваивается уникальный номер. Иногда недвижимость выставляется на просмотр на одной площадке, но по преимуществу распределяется на нескольких (см. Приобретение квартиры с аукциона).

Участники допускаются к просмотру объектов и получению кадастровых и технических характеристик, после прохождения регистрации. 
Регистрация оплачивается претендентами на приобретение помещений. После оплаты каждому из них предоставляется электронная подпись.

Для сбыта недвижимости банки, а так же иные учреждения и собственники помещений, обращаются к организаторам аукционов. Они предлагают материал для презентации  жилого или нежилого помещения или коммерческого (промышленного) здания.

Читайте также:  Покупка недвижимости на торгах

Изначально установленная стоимость квартиры существенно отличается от рыночной в сторону понижения. Она определяется как базовая, но с каждым шагом цена возрастает и допускает повышения до уровня рыночной. Эксклюзивные коммерческие предложения могут превышать рыночную стоимость, соразмерно покупательскому спросу.

Инвестор может получить неожиданный результат, который существенно отличается от аналитических предположений и расчётов. Если объект не продан, допускается снижение стоимости. Она производится в обратной пропорции – каждый шаг предусматривает соразмерное понижение цены.

Организаторы аукциона представляют интересы собственников, что мотивирует их на сбыт недвижимости по максимально высокой стоимости. Снижение таковой допускается после согласования с собственником, при условии потребности с его стороны – в непременной и срочной продаже.

Инвесторы предусматривают риск снижения цены объекта заведомо.

Поэтому в роли гарантий снижения имущественного риска выступает первоначальный взнос, а первые платежи по ипотеке предусматривают погашение процентной ставки.

Полученные денежные средства перечисляются собственнику объекта. Из этих средств погашаются задолженности по займу, с учётом установленных санкций и  неустойки по договору. Если в соглашении о переходе прав установлена возможность получения остатка должником – ему перечисляется соразмерная сумма.

Если передача прав происходила по решению суда – займодавец выступает в роли полноправного собственника, принимая на себя риски и предусматривая приобретение преимуществ от сделки.

Законы о продаже залоговой недвижимости

Источники законодательстваПроцедура передачи прав и сбыта залогового имущества ориентируется на нормы законов, регулирующих отношения сторон.

В их числе:

  • Статья 40 Конституции РФ о защите имущественных прав в суде.
  • Статьи 3 и 334 ГК РФ.
  • Закон РФ «О залоге», принятый 05.92 г., под № 2871-1.
  • Федеральный закон «Об ипотеке», принятый 16.07.98 г., под № 122-ФЗ.
  • Федеральный закон, от 6.12.11 г., под № 405-ФЗ, регулирующий правоотношения с залоговым имуществом.

Некоторые резолюции содержатся в законодательстве о нормативах обращения ценных бумаг (22.04.96 – № 39-ФЗ) и регулировании правоотношений ООО (8.02.98 – № 14-ФЗ).

Так же применяются нормативы Гражданско-правового и Гражданско-административного кодексов РФ – в части регламента судебного производства. Если договор регистрируется в нотариальной конторе, в действие вступает Закон о нотариате РФ.

Читайте также:

  • Реституция недвижимостиРеституция недвижимости Реституция – это гражданско-правовое действие по аннулированию последствий сделки, которая признана недействительной по основаниям, обозначенным в ч.1 гл.9 ГК РФ и данным перечнем в […]
  • Расторжение сделок с недвижимостьюРасторжение сделок с недвижимостью Оформление перехода прав на недвижимость и приёмка объекта актом – ещё не гарантия долгосрочного владения им.Иногда заключённые сделки расторгаются, в том числе – через […]