Реституция – это гражданско-правовое действие по аннулированию последствий сделки, которая признана недействительной по основаниям, обозначенным в ч.1 гл.9 ГК РФ и данным перечнем в статьи 166 ГК РФ.
Так же – право истца затребовать возвращение недвижимости или денежных средств, при расторжении договора имущественной сделки по законным основаниям (ст.450 ГКРФ).
Недействительными могут признаваться имущественные сделки:
При обозначенных ситуациях регистрация договора в Росреестре не проводится, а недвижимость и деньги, успевшие перейти контрагенту – возвращаются. При расторжении договора после регистрации и внесении сведений в записи государственного кадастра (ГКН), реституция проводится по решению суда.
По преимуществу, гражданские действия аннулируются таким образом, чтобы их состояние соответствовало тому, которое существовало до совершения сделки. Такие действия вменяются в ответственность виновному лицу, что допускает классификацию процедуры по видам.
Содержание:
Многочисленные разновидности недействительных сделок делятся на две категории:
Ничтожные договора и их последствия расторгаются безапелляционно. Так как они не требуют возбуждения процесса, таковые не допускают и заключения мирового соглашения, допустимого для оспоримой процедуры. Соответственно, при признании имущественной операции ничтожной, реституция требуется во всех случаях.
Оспоримые сделки допускают заключения мирового соглашения и требований отступного, что допускает прекращения арбитражного процесса, по аннулированию проведённого гражданского, а соответственно – кадастрового действия в отношении объекта недвижимости.
Так как при совершении сделки на недобросовестные действия могут опираться как обе стороны, так и одна, реституция приобретает разновидности в силу арбитражных решений по существу спора.
Иногда инициатива по требованию возвращения недвижимости принадлежит одной стороне договора, чьи права нарушены до возникновения права собственности и юридического оформления объекта.
На этом основании возникают следующие виды обозначенной процедуры:
При односторонней сделке, полученное возвращает одна сторона, признанная виновной. К числу таковых относятся лица, которые приняли имущество в одностороннем порядке, безвозмездно или владеющие единолично (на протяжении определённого временного отрезка) объектом и уплаченными денежными средствами.
При двусторонней реституции – контрагенты проводят обратные взаиморасчёты.
В обозначенном случае требования суда обращаются к одному из участников имущественной сделки.
Например, односторонний возврат может быть затребован в силу незаконных действий продавца, за которым сохраняется право собственности на квартиру или иное имущество, до момента завершения регистрационной процедуры (ст. 551 ГК РФ).
В этом промежутке собственник юридически владеет ещё не отчуждённой покупателю квартирой и одновременно – уже полученными деньгами, за сбыт жилья.
В этой ситуации у покупателя законный и целесообразный выход – подать заявление по месту регистрации купчей, о приостановке учётных работ. Одновременно – возбудить исковое производство с требованием возврата проблемной квартиры.
По преимуществу, данный прецедент возникает при аннулировании односторонних сделок, в которых отчуждение недвижимости происходит одной стороной. Такие ситуации возникают при составлении и последующем аннулировании дарственной.
Так же – при незаконном наследовании по завещанию или в порядке очерёдности по степени родства, когда лицо, юридически и (или) фактически унаследовавшее недвижимость покойного собственника, признаётся недостойным наследником (ст.1117 ГК РФ).
Возврат полученного по дарственной переходит в ведение предшествующего собственника, осуществившего дарение объекта. Если собственник к этому моменту скончался – к его правопреемникам (см. Правопреемство при наследовании).
Кроме обозначенного, иногда возникают ситуации завещания заложенного имущества, которое стало предметом залога после официального волеизъявления собственника-заёмщика. В таком случае имущество возвращается кредитору на основании статьи 346 ГК РФ путём отмены нотариального действия по выдаче свидетельства о наследовании.
Двусторонние сделки, которые завершились переходом вещных прав контрагентов и прошли регистрационный процесс, с внесением соответствующих сведений в записи ГКН, требуют аннулирования в двустороннем порядке, с взаимным возвращением полученного по сделке от каждого участника.
Например, при аннулировании договора купли-продажи – продавец возвращает соразмерную денежную сумму, а покупатель – полученное помещение или земельный участок. При признании недействительной мены квартир– участники таковой возвращают полученные объекты.
При переуступке прав и оформлении договора цессии, цессионарий и цедент так же проводят соответствующие взаиморасчёты, приводя собственную правоспособность в состояние, которое существовало до начала переуступки прав. Решение суда о признании сделки недействительной прилагается к основному договору.
Например, таковым является договор долевого участия (ДДУ) в строительстве или договор аренды. При последующем оформлении цессии, арбитражное решение исполнит роль звена в цепочке преемников, сохраняя титульную целостность перехода гражданских и имущественных прав.
При отмене переуступки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), ответственность за приобретение недвижимости возвращается предшествующему покупателю, от которого потребуется возвращения стоимости задатка.
Так как по преимуществу сумма, полученная предшествующим покупателем по ПДКП, приравнивается к уплаченному задатку, если соглашением о переуступке не предусмотрено иное.
От момента завершения сделки до признания таковой недействительной, иногда проходит соответствующий период времени, в течение которого происходят изменения.
Здесь следует учесть соответствующий нюанс, который предусматривает:
Данные обстоятельства требуют доказательства со стороны заинтересованного лица. На основании таковых, он вправе затребовать компенсации за финансовые и иные затраты, направленные на улучшение объекта.
С другой стороны, если состояние возвращаемой недвижимости пришло в упадок – заинтересованное лицо может взыскать за материальный вред, нанесённый объекту.
Компенсация и субституция рассчитываются с учётом затрат:
Если за обозначенный период изменилась рыночная стоимость объекта, заинтересованное лицо вправе требовать компенсации за повышение (понижение) цены, если в порядке реституции возвращается соразмерная стоимость объекта.
Такие обстоятельства могут возникнуть, если сделка признана ничтожной после того, как недвижимость была отчуждена третьим лицам, которые оказались добросовестными покупателями.
Каждая сложившаяся ситуация предусматривает гарантии для лиц, участвующих в гражданских действиях добросовестно, опираясь на букву закона.
К таким приобретателям не применяются меры реституции, на основании положения статьи 233 ГК РФ, которая оглашает признание права собственности добросовестного приобретателя с момента завершения регистрационных действий.
К подобным ситуациям относится, например, приобретение арестованной недвижимости, если покупатель не знал и не мог знать о прецеденте ареста.
Так же в его сторону не применяются нормы статей 12, 393 и 11102 ГК РФ, вменяющие ответственность за неосновательное обогащение и несанкционированное использование чужих денежных средств.
При условии злонамеренного, заведомо виновного отношения к заключению и исполнению обязательств договора одной стороной, в действие вступает односторонняя реституция, определяющая ответственность виновной стороны.
Здесь применяются нормы возвращения полученного при сделке добросовестному приобретателю, а виновный участник не получает возвращаемого. Имущество, которое принадлежало бы ему при возврате, отчуждается в пользу государства, а виновный участник лишается исполненного по сделке и права его требования.
Кроме прочего, виновный возмещает полностью реальный ущерб, нанесённый пострадавшему контрагенту, руководствуясь нормами статьи 179 ГК РФ.
В отношениях с земельными участками ситуация осложняется тем, что этот базовый элемент недвижимого имущества следует судьбе возведённого на нём строения. Соответственно, если реституция в отношении наделов не производится своевременно, дальнейшее её введение в практику юрисдикционных норм затрудняется.
Причина может крыться в следующем:
Аннулировать землю при развитии строительных работ и тем более – после сдачи строения в эксплуатацию, невозможно без нарушения прав собственника, которым является владелец недостроя или дома.
В особых случаях, требуется юрисдикционное признание постройки возведённой незаконно, с вытекающими административными и иными последствиями. Опорой на законодательство станут нормы статей 166 и 167 ГК РФ.
По преимуществу такие ситуации допускают компенсаторного расчёта при аннулировании сделки, которые выражаются в денежной форме, соответствующей цене на участок, на момент принятия решения судом.
Иногда аннулирование сделки не приводит к обозначенным юридическим последствиям.
К случаям невозможности возвращения утраченного объекта относятся:
В первом случае ситуации опираются на последующие операции отчуждения объектов недвижимости, проведённые законно, при добросовестных намерениях со стороны третьих лиц. В этом случае пострадавшая сторона вправе затребовать компенсацию за реальный ущерб, причинённый сделкой.
Если претензии по передаче имущества не предъявлялись в течение трёх лет – срок исковой давности считается пропущенным, по основаниям статьи 169 ГК РФ. В этом случае, нормы закона не предусматривают даже притязаний на компенсацию пострадавшему лицу.
Однако действие этой статьи не распространяется на ничтожные прецеденты, которые совершены злоумышленником и дают право отчуждения полученного, в пользу государства.
Отправить ответ