Что влияет на стоимость квартиры

Сколько стоит продать квартируУчастие недвижимости в имущественных сделках или в передаче под залог, требует оценки объекта.

Главные параметры ценообразования складываются из кадастровых и технических характеристик, с учётом дополнительных нюансов, повышающих или понижающих ценность.
 

Ценообразование квартиры

Главным образом при определении стоимости квартиры берут во внимание число комнат и метраж. А так же рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, установленную в населённом пункте в отношении к подобным объектам.

На основании данных параметров определяется базовая стоимость объекта. Далее она изменяется в сторону увеличения или уменьшения, руководствуясь иными характеристиками, которые существенно влияют на параметры оценки.

В числе таковых:

  • место расположения;
  • развитие инфраструктуры;
  • год ввода здания в эксплуатацию;
  • тип здания;
  • материал, из которого поставлены стены, крыша и т.п.;
  • планировка;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • наличие балкона;
  • наличие ремонта и иные нюансы.

При оценке используют методы:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Сравнительный метод основан на поиске объектов недвижимости с аналогичными объектами в том же районе расположения. Доходный метод использует выигрышные позиции объекта, которые несут дополнительные удобства для покупателя. Затратный метод основан на расчётах, которые определяют сумму, вложенную в неотделимые улучшения.

Регулирование оценочной деятельности опирается на действие Федерального закона об оценочной деятельности, вступившего в силу 28.12.10 г., за № 431-ФЗ.

Расчёт стоимости квартиры

Расчёт стоимостиПри расчёте допускается использование online калькуляторов. Для этого требуется открыть предназначенную для соответствующих целей программу, внести в открывшуюся форму сведения об объекте недвижимости и нажать на клавишу «сформировать запрос». Заинтересованное лицо получит данные с готовыми расчетами и примерной стоимостью жилья (см. Калькулятор стоимости квартиры).

Программу целесообразно использовать для определения приблизительной базовой цены. Она опирается на сравнительный метод, без учёта дополнительных сведений об объекте, существенно влияющих на повышение или понижение запрашиваемой суммы.

Ту же информацию получают, если в информационном банке квартир, представленных для продажи, риэлтерской компанией, находят объявления о сбыте объекта с похожими кадастровыми и техническими характеристиками. Откорректировав установленную в отношении к нему, стоимость, заинтересованные лица получают сумму, которую допустимо установить при сбыте объекта.

Иногда граждане получают сведения о цене одного квадратного метра жилья, в месте расположения помещения. Получить таковые можно на информационном портале по сбыту недвижимости или в риэлтерской компании. Умножают цену одного м 2 на общий метраж помещения и получают искомую сумму.

Эта сумма рассчитана на среднестатистическое качество жилья: удовлетворительное состояние стен, пола, потолка. А так же наличие сантехники, коммуникаций, которые справляются со своими функциями.

К этой сумме прибавляют стоимость дополнительных преимуществ на основании доходного метода или средства, затраченные на неотделимые улучшения, определяемые на основании затратного метода.

Читайте также:  Проверка земельного участка при покупке

Стоимость квартиры без ремонта

Если качество стен, пола и потолка отличается в сторону ухудшения или помещение подверглось порче из-за затопления, пожара и по иным причинам, от найденной цифры вычитают предусматриваемую затрату на услуги и строительный материал, который потребуется на восстановление и капитальный ремонт.

Под восстановлением понимается приемлемое, удовлетворительное состояние помещения, которое учитывалось в базовом исчислении.

Эксклюзивный ремонт в помещении повышает стоимость жилья с точки зрения затратного метода. Но покупательская способность такой квартиры опускает снижения в силу того, что дизайнерский замысел владельца может оказаться не по вкусу покупателю. Доходный метод в данном случае может не сработать.

По преимуществу покупатели предпочитают не оплачивать проведённый третьими лицами ремонт, а сэкономить деньги в счёт того, что оформлением помещения займутся самостоятельно. Так что этот вопрос не может рассматриваться однозначно.

Так цена неотделимых улучшений ориентирована на спрос соответствующей категории покупателей.

Специально вносить неотделимые улучшения, для подорожания объекта недвижимости, не рекомендуется.

Влияние планировки и метража на стоимость квартиры

Общая и жилая площадь, а так же удобство расположения комнат – главные факторы, влияющие на скорость продажи и допускающие повышение стоимости. От метража цена объекта зависит напрямую. При этом стоимость повышается, если метраж увеличивается за счёт жилых площадей.

В эти виды оценки допустимо включать метраж площадей совместного использования. То есть квартиры, расположенные в зданиях с просторными холлами, лестничными площадками оцениваются дороже. Неформально повышение цены зависит от высоты потолков и иных факторов, которые увеличивают пространство помещения.

Говоря о планировке, в первую очередь учитывают число непроходных комнат. Каждая из них несёт соответствующее преимущество при сбыте.

Например, трёхкомнатная квартира с тремя непроходными комнатами в средней полосе России, стоит существенно дороже, чем аналогичное жильё, где одна из комнат является проходной.

Кроме этого, удачная планировка располагает к более скорому сбыту объекта на торгах.

Следующий фактор, влияющий на цену квартиры – раздельный или совмещённый санузел. А так же кухня, площадь которой превышает 9 м2.

Читайте также:  Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Опираясь на принцип затратного метода, стоимость такого жилья можно увеличивать, исходя из стоимости перепланировки жилого помещения, которая потребуется для установления перегородки между жилыми комнатами или между ванной и туалетной комнатой. Сюда же входит оплата за оформление документации.

При этом квартиры, в которых проведена оригинальная реконструкция помещения, с перепланировкой комнат, могут иметь преимущество. Так же таковые могут и проиграть в цене, в отношении привлекательности для покупателей.

Затраченные деньги иногда не возвращаются, если покупательским спросом пользуются традиционно расположенные и удобные для использования комнаты.

Такие нормативы действуют для аналогичных по качеству помещений. Иные параметры объекта, такие как вновь возведённое здание и близость к центру, могут завысить цену в сравнении с «хрущёвкой» большей площади, но на окраине.

Влияние этажности дома и этажа на стоимость квартиры

Этажность домаПреимуществом пользуются средние этажи. Мониторинг эффективных продаж выделяет зону 6-10 этажа. В зависимости от этажности выигрывают:

  • в пятиэтажном доме – 2, 3 этажи;
  • в девятиэтажном – 4-7 этажи;
  • в двенадцатиэтажном – 5-9 этажи;
  • в семнадцатиэтажном –  5-14 этажи;
  • в двадцатипятиэтажном – 6-18 этажи.

В обозначенном промежутке допускается повышение стоимости жилья. По преимуществу, стоимость жилья в верхних этажах домов любой этажности снижается.

Покупатель настороженно относится к возможностям протекания крыши, периодического сбоя в водоснабжении или обеспечении теплом. Такие прецеденты возникают из-за снижения силы напора воды. Прохудившаяся крыша так же в первую очередь отразится на жильцах верхних этажей.

Современные технологии допускают оформления верхних этажей эксклюзивным панорамным остеклением и применения иных оригинальных дизайнерских замыслов, что способствует существенному подорожанию. Так же верхний этаж обеспечен преимуществом варьирования стенами несущих конструкций, на которые уже не опирается здание, что допускает практически неограниченное расширение площадей.

Первые этажи иногда допускают повышения цены.

Это обусловлено тем, что здесь перевод жилых помещений в нежилые, что допускает ведение коммерческой деятельности.
То есть здесь активизирован доходный метод. Но если в здании нарушены санитарные нормы жилья или нормы эксплуатации – подвал может стать источником неприятного запаха и сырости, что существенно повлияет на ценообразование.

Влияние балкона на стоимость квартиры

Если в квартире есть балкон или лоджия – установленная сумма повышается. Соответственно, чем больше площадь балкона – тем выше цена. Особо ценными считаются лоджии, которые допускают застекления.

Если лоджия застеклена, утеплена и обеспечена теплоснабжением надлежащим образом – повышение цены на квартиру может достигать стоимости комнаты соответствующего метража. В этом случае так же используется доходный метод расчёта, который допускает использования лоджии в роли жилой комнаты.

Читайте также:  Жилье на ребенка

Развитие инфраструктуры

Развитие инфраструктурыЧем ближе квартира к центру населённого пункта или города – тем она дороже. Иногда преимуществом пользуются районы, расположенные вдали от центра города, если в месте расположения здания существуют все требующиеся для полноценного существования объекты:

  • торговые центры;
  • детские сады;
  • школы и гимназии;
  • медицинские и оздоровительные центры;
  • культурно-спортивные комплексы, кинотеатры и т.п.

В последние годы преимуществом пользуются районы, обеспеченные проезжей частью, допускающей беспрепятственно осуществлять связь с любой частью города. Хорошо, если район допускает использование общественного транспорта, на котором можно свободно перемещаться по усмотрению граждан.

На этом основании квартиры в мегаполисах существенно повышают стоимость, в сравнении с областными или краевыми центрами. А те, в свою очередь, значительно дороже, чем жильё в районных центрах.

В последние годы стоимость квартир, расположенных на окраинах, где расстраиваются целые кварталы с инфраструктурными комплексами, ничуть не уступают жилью хрущёвских или сталинских времён, расположенному в центре городов.

Главный фактор – проведение транспортной, телефонной связи, подключение услуг интернета.

Дополнительные нюансы, влияющие на ценообразование

На повышение или понижение установленной суммы влияют самые неожиданные факторы, которыми следует оперировать при купле или продаже недвижимости. Например, экологически чистая зона – существенное условие для многих покупателей.

Важна титульная гарантия недвижимости. От того, какова история объекта, зависит покупательский спрос и установленная к продаже сумма (см. Проверка квартиры при покупке). Иные, проблемные в данном отношении объекты, существенно дешевеют. Но не приобретают популярности из-за серьёзности вопроса.

Кроме прочего, квартира допускает соразмерного подорожания в силу следующих факторов:

  • сдача дома в эксплуатацию до 5 лет;
  • автономное теплоснабжение;
  • хорошее (отличное) состояние инженерных коммуникаций;
  • хорошее (отличное) состояние лифтов, услуги консьержей и видеонаблюдение;
  • благоустроенная придомовая территория;
  • эстетическое оформление фасада;
  • паркинг;
  • активность управляющей компании.

Дешевле стоит жильё, если в доме:

  • сдача в эксплуатацию проведена более чем за 15 лет;
  • старые протекающие трубы;
  • протекающая крыша;
  • неприятный запах из подвала;
  • заброшенный двор;
  • подъезды без ремонта;
  • сломан лифт;
  • непривлекательный вид из окна;
  • неблагополучные соседи.

Совокупность обозначенных факторов и технических характеристик объекта подлежит анализу и мониторингу, на основании которого устанавливается соразмерная цена квартиры.
Чем точнее таковая установлена – тем легче осуществится имущественная сделка с недвижимостью.


Читайте также:

  • Продажа залоговой недвижимостиПродажа залоговой недвижимости Граждане, задолжавшие банку и передавшие в залог недвижимость, зачастую утрачивают право владения объектом, по требованию кредитной […]
  • Классификация недвижимостиКлассификация недвижимости Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz