Правопреемство при наследовании недвижимости

После кончины собственника недвижимости, принадлежащие ему объекты, переходят в собственность лиц, которые определяются Гражданским кодексом как правопреемники покойного.

В иных случаях так же встречается аналогичный прецедент, когда заинтересованное лицо принимает имущественные права и обязанности предшественника.
 

Универсальный правопреемник

Данный юридически оформленный факт перехода имущественных прав распространяется на лиц, вступающих во владение недвижимостью по разным законным основаниям:

• При получении по наследству, в порядке очерёдности по степени родства, на основании статей 1110-1185 ГК РФ или по завещанию.
• По переуступке ответственности за долговые обязательства по кредитному договору и договору купли-продажи.
• При реорганизации юридического лица, на основании статьи 129 ГК РФ.
• При процессуальном правопреемстве, на основании стать 44 ГПК РФ.

Отличительной чертой данного прецедента рассматривается объём принимаемых преимуществ и обязанностей предшественника, которые в совокупности составляют нормативную юридическую единицу имущественных полномочий. Переход прав и обязанностей осуществляется полностью.

Юридическое или физическое лицо принимает фактическое и юридическое распоряжение недвижимостью и обязательствами, связанными с вступлением в собственность.

Сингулярный правопреемник

В отличие от совокупного перехода полномочий, которое предполагает универсальный вид передачи недвижимого имущества, сингулярный преемник вступает в частное распоряжение таковым.

Ему в распоряжение переходят те части имущества и прилагаемая документация, в отношении к которому производится разрозненная выборка, соответствующая компетенции такового на основании статьи 58 ГК РФ.

Здесь выделяются прецеденты:

1. договор цессии;
2. перевод долговых обязательств;
3. отступное.

Так, сингулярные полномочия не распространяются:

• на наследование по закону и по завещанию;
• на договора имущественных сделок;
• на процессуальный контекст.

Наследники первой очереди

Так как недвижимость покойного переходит к близким родственникам, в числе которых супруги, родители и дети, в силу вступает правило распределения наследственной массы среди участников первой очереди. При отсутствии таковых, в силу вступает допустимость перехода полномочий к наследникам, представляющим вторую очередь.

Ограниченный круг представителей первой очереди принимает отчуждаемые от покойного имущественные полномочия солидарно, в виде совокупной системы прав и обязанностей, в том числе – просроченных долговых обязательств или обременённого залогом объекта (см. Наследование долга).

Притязать на ту часть наследства, которая позиционирует преимущества для близкого родственника, отклонив неисполненную перед кредитором ответственность покойного – недопустимо.

Переходящие близким родственникам вещные права оформляются единым актом в сторону всех участников процедуры в виде наследственной массы. Впоследствии участники составляют добровольное соглашение, допускающее раздел имущества полученного по собственному усмотрению.

К ним же переходит неисполненная ответственность в виде долгов умершего собственника или обременения недвижимости.

Ответственность исполняется солидарно. По усмотрению преемников, она допускает:

• совместную инициативу;
• разделение обязательств соглашением.

Правопреемник по завещанию

Лицо, в чью пользу составлено завещание, так же не вправе отказаться от неисполненных обязательств покойного, принимая недвижимость, обременённую залогом.

На него распространяются правила, применяемые к универсальному правопреемнику, несмотря на то, что усопший мог оставить таковому не всё имущество, а только его часть. Здесь действует юридическая позиция, которая определяет завещанные ценности статистической единицей. Так что разрывать перечень переданного по завещанию, так же – недопустимо.

Принятие всего передаваемого имущества происходит в один момент, при подписании принятия наследства по завещанию, без выборки преимущественных ценностей со стороны получателя завещанного.

Договор купли-продажи

Если в процессе приобретения квартиры, дома или земель, покупатель выходит из сложившихся юридических отношений, передавая право покупки новому участнику сделки, ему отчуждается обязанность по приобретению недвижимости, в отношении которой составлен предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Данный прецедент так же демонстрирует универсальный тип передачи собственности, так как условия договора, оформленные в сторону покупателя, сохраняются при замене одного участника договора на другого. Кроме прочего, здесь недопустима выборка или корректировка условий сбыта объекта – позиции, перечисленные в положениях ПДКП, остаются актуальными полностью.

На основании таковых, новый участник сделки продолжает оформление недвижимости посредством заключения и регистрации купчей, внося деньги в сумме, оговоренной в ПДКП стоимости объекта. Так же он принимает преимущества, предоставляемые предшественнику в виде льгот или скидок, не допуская повышения стоимости квартиры и получая гарантию ее снятия с торгов.

Договор займа

Передача долговых обязательств опирается на кредитный договор (договор займа), и регулируется положениями статьи 387 ГК РФ. Полномочия кредитора отчуждаются заинтересованному лицу при условиях:

• Оформления универсального правопреемства от кредитора в сторону физического или юридического лица, составлением соглашения.
• По решению суда, когда права кредитора переходят лицу, обозначенному решением суда, по закону.
• Если поручитель или созаёмщик не являющиеся должниками по кредитному договору, исполнили обязанность должника.
• Если должник несёт ответственность за наступление страхового случая, переход залогового имущества осуществляется в сторону страховой компании.
• В иных случаях, не противоречащих законодательству (ст. 388 ГК РФ).

Обозначенная процедура, а так же операции с залоговым объектом, требуют получения санкций со стороны кредитора, о чём оглашает статья 391 ГК РФ.

Права и обязанности правоприемников

Предшествующий участник гражданских отношений утрачивает гражданскую правоспособность в отношении распоряжения недвижимостью, переходящей в ведение замещающего его лица.

Этот факт требует полной передачи полномочий, при совокупности преимуществ и обязательств. То есть гражданские отношения предшественника копируются в сторону принимающего их лица.

В их числе:

• Вступление во владение жилым или нежилым помещением или наделом, с вытекающими юридическими последствиями использования и содержания объекта. Допустимость имущественного распоряжения таковым.
• Требование покупки недвижимости по договору ПДКП. Требование залогового имущества должника по кредитному договору.
• Получение земельного участка по праву пожизненно наследуемого владения.
• Переход аренды или найма на жилые и нежилые помещения, требования по возникновению и прекращению арендных отношений.
• При переходе квартиры, оформленной по социальному найму – разрешение на приватизацию, если иное не предусмотрено законом.
• Переход в распоряжение от предшествующего обладателя – пая в дачном или жилищном кооперативе (см. Правила передачи в наследство земельного пая). Сопутствующее этому требование членства в кооперативе, с вытекающими юридическими последствиями содержания совместного имущества.
• Ипотека, залог на недвижимость и иные виды обременений.

Перечисленные прецеденты включаются в процедуру переоформления прав на недвижимое имущество как юридически, так и формально. Вновь возникший владелец приобретает только те полномочия, которые принадлежали предыдущему владельцу.

Отказ от правопреемства

Отказаться от правопреемства допускается только при наследовании по закону или по завещанию. В этом случае после открытия наследства близкий родственник или иное лицо, призванное к наследованию в порядке очерёдности или по завещательному распоряжению, пишет заявление с отказом от участия в процедуре.

Отказаться допустимо как в пользу определённого участника, так и безадресно. Отказ лишает участника, как прав, так и ответственности за несение расходов и погашение долговых обязательств. Прекращение требований, идущих от наследника, а так же предъявляемых ему от кредиторов и иных лиц, возникает в момент подписания заявления об отказе, и передаче такового нотариусу, ведущему процедуру.

Отказ от покупки жилья или земельного участка, при переходе полномочий по договору ПДКП, вменяет лицу ответственность в виде выплаты задатка. А если сделка срывается по инициативе владельца объекта – преемник получает законное разрешение на затребование суммы задатка в двойном размере (см. Можно ли вернуть аванс за квартиру).

Физическое или юридическое лицо, погасившее кредитные обязательства должника, распоряжается своими полномочиями по усмотрению. Если таковое отказывается от получения объекта, выступившего в роли залогового имущества, ему достаточно снять обременение с залогового объекта, или – вернуть закладную.

Граждане, выступившие в кредитном договоре созаёмщиками или поручителями, не получают возможности отказа от вступления в сложившиеся гражданские отношения, в случае неплатёжеспособности заёмщика. Им придётся нести возложенное бремя до полного расчета с банком (см. Солидарная ответственность).