Договорная неустойка

Договорная неустойка – это предмет гражданско-правового действия, который ставит вопрос о допустимости или не допустимости взыскания денежной суммы по прецеденту нарушения прав участника имущественной сделки или иного соглашения.

Возникает, исходя из прав и обязанностей сторон, обозначенных в положениях договора в виде устойчивой, фиксированной суммы. Иногда – в виде указанного процента от сорванной контрагентом сделки.

Если таковое не обозначено контрактными условиями – взыскивается по закону, в соразмерном соотношении в виде пени, штрафа и иных санкций. Регулируется положениями главы 23 и главы 25 Гражданского кодекса, а так же – статей 330 и 394 ГК РФ.

Неустойка после расторжения купчей на недвижимость

Требуется различать юридические нюансы срыва сделки после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП), который не санкционирует перехода вещных прав, и основного.

При неисполнении обязательств, установленных положениями ПДКП, в роли неустойки выступает   задаток, вносимый в сумме, установленной сторонами (ст.380 ГК РФ). По правилам, он остаётся у продавца, если покупатель срывает сделку, а если сделка срывается по вине продавца – покупатель получает двойной объём возвращаемого задатка (ст.381 ГК РФ). Такие правила применяются в стандартных случаях и регулируются нормами закона (см. Можно ли вернуть аванс за квартиру).

В данном случае речь идёт о ситуациях оформления купчей, иногда – регистрации сделки, в результате чего:

• покупателем не переданы деньги;
• продавец препятствует въезду в квартиру, комнату или дом.

Такие случаи рассматриваются в суде и регулируются на основании подачи иска. Иногда продающая сторона взимает с покупателя только стоимость недвижимости, допуская юридическую ошибку.

В этом случае продавец останется без недвижимости и без вырученных за продажу объекта средств.

Целесообразно действовать иначе, признав сделку ничтожной и запросив уплату неустойки со стороны недобросовестного контрагента. Для этого потребуется заявить, что условия договора не выполнены, так как оплата не произведена. В этом случае судом будет принято решение о реституции, что вернёт продавцу квартиру и дополнительные средства, в виде установленных в иске санкций.

Продавец вправе взыскивать с контрагента, если покупатель не внёс полной суммы за платёж после того, как сделка была зарегистрирована, а объект недвижимости передан актом приёма-передачи, что подтверждает добросовестность его действий, которые регулируются правилами п.3, статьи 395 ГК РФ и статьи 486 ГК РФ.

Покупатель вправе взыскивать штрафные санкции, если после передачи денег за объект, продавец:

• уклоняется от составления акта приёма-передачи;
• препятствует вселению покупателя в жилое помещение;
• приостановил регистрационную деятельность заявлением;
• не явился в Росреестр для регистрации сделки.

Его взыскание опирается на основания закона, изложенные в п.4 статьи 453 ГК РФ. В этом, как и в иных ситуациях, инициирующих расторжение договора, следует опираться на статью 450 ГК РФ и заявить о незаконном и недобросовестном намерении обогатиться, что разрешает взыскание с контрагента неустойки.

Такие действия допустимо предпринимать только после того, как третье лицо заявило о восстановлении нарушенных прав в суде(см. Нарушение жилищного права). Но здесь требуется доказать, что пострадавшая сторона не знала и не должна была знать о допущенном нарушении.

Неустойка при аренде недвижимости

Расторжение арендных отношений регулируется статьями 619, 620 ГК РФ. Требует проведения взаиморасчётов между сторонами, но не это является главным правилом. Мало того, что расторгая аренду, стороны могут действовать в убыток друг другу, имущественный риск увеличивается, если речь идёт о коммерческой недвижимости (см. Сделоки с коммерческой недвижимостью).

Например, торговые площади, где у предпринимателя налажен рынок сбыта и привлечены клиенты, аннулируется по усмотрению арендодателя. Независимо от причин, которые мотивировали данное решение, арендатор выступает пострадавшей в правовом и имущественном отношении стороной. Ведь теперь ему придётся задействовать дополнительный ресурс для привлечения покупателей, а какое-то время продажи снизятся из-за отсутствия клиентов.

Такие виды убытков допустимо покрывать за счёт недобросовестного арендодателя. Они так же взыскиваются в судебном порядке. То же, если арендатор, расторгая правоотношения, наносит ущерб имущественным интересам партнёра. При условии, что на время поиска нового юридического лица или индивидуального предпринимателя, площади будут пустовать, допускается взыскание.

Перечисленные положения действуют только при условии:

• Досрочного расторжения договора аренды или найма.
• Отсутствия санкций на обозначенные действия в договоре аренды (найма) или дополнительном соглашении.
• Надлежаще оформленного договора (ст. 331 ГК РФ).

Неустойка в договоре долевого участия (ДДУ)

При заключении договора долевого участия, как правило, предусмотрены положения о штрафах и пени за следующие действия сторон:

• просрочку сдачи объекта;
• просрочку в предоставлении очередного платежа (при рассрочке);
• задержку полной оплаты.

Так как стороны ДДУ по преимуществу связаны обязательствами с третьими лицами, в роли которых для застройщика выступает заказчик, а для дольщика – банк, при условии получения кредита, механизм взимания неустойки имеет здесь чёткую конфигурацию.

Если расторжение договора связано с обозначенными ситуациями – они определяются на основании установленных при его заключении положений, и по преимуществу не требуют судебных разбирательств. Так как этот механизм отлажен, вопрос о пени и штрафных санкциях закрывается соглашением сторон, в котором регламентируется выдача контрагенту неустойки.

Претензии могут возникнуть и перейти в судебное разбирательство, когда рассчитанная сумма не соответствует реальному ущербу, не включает в себя те или иные виды затрат и имущественных неудобств, которые причинил контрагент.

Здесь учитываются все обстоятельства дела и принимаются притязания на взимание компенсации с пострадавшей стороны, препятствующей расторжению (см. Неустойка по ДДУ)

В данном случае требуется аргументировать подачу иска не тем, что инициатор расторжения не предусмотрел некие случаи, ставшие препятствием для дальнейшего сотрудничества, а только тем, что противоправная сторона не предоставила обещанных от заключения договора преимуществ (ст.450 ГК РФ).

Такие ситуации как потеря работы, болезнь инвестора или аналогичные ситуации, снижающие уровень жизнеобеспечения должны быть предусмотрены как потенциальные риски заведомо, до заключения ДДУ.

Законная и договорная неустойка

Договорные взыскания пени и штрафов определяются на основании положения, сформулированного отдельным пунктом в договоре имущественной сделки, аренды или долевого строительства.

При этом значение имеют следующие пункты:

• права и обязанности сторон;
• ответственность продавца (арендодателя, застройщика);
• ответственность покупателя (арендатора, инвестора);
• условия расторжения;
• обстоятельства неодолимой силы.

При расторжении составляется соглашение сторон, где рассчитываются штрафные санкции, исходя из указанных положений. Обращение в суд здесь не требуется. Исключение составляют случаи, когда одна из сторон отказывается от заключения соглашения или позиции лиц в отношении расчетов, не сошлись.

Взыскание по закону возникает тогда, когда договором не предусмотрено вменение санкций при расторжении, но впоследствии возникли обстоятельства, нанёсшие имущественный урон заявителю. В этом случае за основу берётся сумма реального ущерба. Иногда допускается взимание за упущенную выгоду, если таковая оказалась существенной.

В данном случае требуется обращение в суд, кроме случаев, когда противоправная сторона, признав свои виновные действия, добровольно готова возместить ущерб и пойти на уступку.

В этом случае составляются:

• соглашение;
• или договор уступки.

На этом основании стороны проводят взаиморасчеты, и гражданские правоотношения утрачивают силу.

Если договорная неустойка ниже законной

Иногда срыв сделки или иного контракта приводит к нарушению имущественных интересов пострадавшей стороны в объёме, превышающем фиксированную сумму, указанную в соответствующем пункте. Так же предусматриваемые расчёты могут не оправдать вложенных партнёром инвестиций. В этом случае вопрос требует рассмотрения исковым производством.

По преимуществу суды ориентируются на контрактные условия расторжения. Но, следуя принципу объективности, допускают рассмотрение предоставленных пострадавшей стороной расчетов.

При этом суд учитывает соответствие суммы иска установленным нормативам.

Обращение в суд не требуется, если произведённые расчёты согласовываются сторонами и признаются справедливыми. При отсутствии претензий, составляется соглашение или дополнение к договору, которое указывает фиксированную сумму или методику расчёта в качестве актуальной для возмещения убытков.

Взыскание неустойки и ответственность за неисполнение обязательств

Обозначенные ситуации, когда ответственность лица не исполнена перед партнёром в силу досрочного аннулирования согласованных ранее гражданских правоотношений, требуют исправления со стороны инициатора.

Ответственность устанавливается в силу сопутствующих обстоятельств и подразделяется на виды, по формам установления её объёма. В их числе:

Императивная форма установления, то есть фиксированная сумма, которая установлена контрактными обязательствами и указана в соответствующем пункте цифрами и прописью. Таковая принимается за аксиому и не подлежит изменению, если иное не предусмотрено в основном договоре, приложении к нему или соглашении о его расторжении.

Диспозитивное определение взимаемой суммы. Рассчитывается на основании квитанций, актов, накладных и иных платёжных документов, с использованием формул расчета. Используется при допустимости сбора пакета документации, подтверждающего адекватность исчислений. Ориентируется на адекватность исчислений.

Нормативное определение. Используется, когда получение документации по ущербу затруднено или невозможно. Устанавливается на основании нормативных актов федерального, муниципального и локального значения. Ориентируется на получение среднестатистических данных, приближенных к сумме реального ущерба.

При начислении используются следующие виды исчисления неустойки по договору аренды:

• Расходы на оплату рекламных услуг – по прайсу, исходя из среднестатистической стоимости.
• Стоимость аренды помещения или торговых площадей за период 2 календарных месяца, по установленным в регионе расценкам.
• Расчёт прибыли, не превышающий суммы, указанной за предшествующий налоговый период в налоговой декларации.

Санкции при найме жилого помещения исчисляются исходя из средней, установленной в регионе стоимости на жильё соответствующего типа. Сроки ориентированы на сопутствующие обстоятельства, например – отказ, выселиться из квартиры или провести ремонт.

Те же нормативы используются в случаях, когда покупатель не вселяется в квартиру по вине продавца. С него так же взимается оплата, соответствующая стоимости услуги найма – за весь период отказа от передачи жилья. Вопрос о восстановлении нарушенных неотделимых качеств квартиры, комнаты или дома, рассматривается особо, с привлечением прайса, степени амортизации, исходя из срока использования помещения и т.п.

Она регламентирует взимание оплаты за несанкционированное использование денежных средств.

В этом случае взимается сумма, равная процентной ставке Банка России за период, в течение которого деньги истца находились в ведении третьих лиц – недобросовестных партнёров.

Она зависит:

• от установленной процентной ставки;
• срока использования денег;
• переданной суммы.

Судебные споры в отношении объектов недвижимости рассматриваются районными судами по месту расположения объектов недвижимости.

Запрашивая в иске сумму неустойки, рассчитанную по усмотрению, истец уплачивает государственную пошлину в объёме, предусмотренном для имущественных исков. По решению суда, с виновного лица взимается установленная сумма.