Снятие с кадастрового учета недвижимости

Каждый действующий объект недвижимости внесён в записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и подлежит государственному учёту.

Прекращение правоспособности так же вносится в сведения ГКН посредством регистрирующих действий.
 

 

Причины для снятия недвижимости с кадастрового учета

Данный юридический прецедент подразумевает гражданско-правовое действие, посредством которого недвижимость прекращает своё существование полностью, либо в предшествующем качестве.

Процедура регулируется положением п.6 ст. 20 Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г., под № 221-ФЗ.

Под объектом недвижимости в данном случае понимается:

• земельный участок (ЗУ);
• многоэтажное здание;
• квартиры (помещения), расположенные в здании;
• частный дом;
• отдельные комнаты и помещения в доме;
• нежилые здания, сооружения и помещения, расположенные в них.

Без проведения данной процедуры, на участке, где было возведено уничтоженное или пришедшее в негодность строение, не допускается возводить новое. Только после регистрации аннулирования такового, владелец ЗУ вправе оформлять документацию на строительство нового дома на освободившемся участке.

Кроме этого, существует ряд причин, требующих внесения обозначенных сведений в Росреестр. В их числе:

• Реконструкция дома – дострой, в результате чего объект меняет изначальные свойства и качественные характеристики, полностью меняя площадь, конфигурацию, расположение комнат и прочие параметры.
• Объединение нескольких строений в единое здание под одной крышей или путём соединения промежуточными постройками в виде сплошных проходов, тоннелей и т.п.
• Разъединение здания, посредством возведения промежуточных капитальных стен фасада, разбивки крыши на два объекта или более.
• Реорганизация коммунальной квартиры в обычную, и формирование коммунальной квартиры из единого жилого помещения.
• Реорганизация ЗУ путём слияния нескольких наделов в один, или – при разделении одного надела на два и более.
• Аннулирование временной регистрации здания при завершении строительства.

Кроме перечисленного допускаются индивидуальные случаи, требующие перерегистрации статуса недвижимости. Они связаны с потребностью собственника изменить объект в качестве учётной единицы, идентифицируемой под соответствующим кадастровым номером.

Документы для снятия недвижимости с кадастрового учета

Обозначенная процедура ориентирована на аннулирование предшествующих номеров и присвоение новых, если здание, квартира или частный дом реорганизуются.

При условии признания такового уничтоженным – сведения о нём переходят в архив, а номер ликвидируется и не повторяется при последующей регистрации.

При юридическом уничтожении строения требуется составление акта о состоянии непригодности к использованию по целевому назначению, соответствующему нормам, установленным приказом Минэкономразвития от 13.12.10 г, за № 627.

После пожаров или стихийных бедствий, нужно заключение кадастрового инженера о степени разрушений здания, которые могут достигать 100%. Комиссионный акт и заключение кадастрового инженера – обязательные элементы пакета документации в обозначенных случаях.

Кроме этого, а так же в иных ситуациях, когда производится реорганизация здания или ЗУ, требуются:

• Подлинник паспорта собственника недвижимости или его представителя, действующего в интересах лица, при предоставлении им нотариально удостоверенной доверенности.
• Заявление на проведение регистрационных действий, поданное регистратору лично, соответствующее форме, утверждённой Минэкономразвития 30.09.11 г., под № 529.
• При разделении или соединении объектов – соответствующие соглашения о разделе, договоры дарения или продажи части собственности.

Документация на недвижимость, снимаемую с учёта. В числе таковых:

• правоустанавливающие договора, акты и иное;
• свидетельства о праве собственности;
• кадастровые паспорта.

К правоустанавливающим бумагам относятся сведения, официально подтверждающие причину возникновения прав.

Эту роль могут выполнить:

• гражданские договора имущественных сделок;
• свидетельство о наследовании;
• акты о выделе ЗУ;
• ордер на квартиру;
• документация о приватизации недвижимости;
• административные акты о выкупе недвижимости;
• соответствующие решения суда;
• иная аналогичная документация.

При уничтожении имущества и документов, например, в результате пожара в доме – правоустанавливающие сведения требуется восстановить.

Перечисленная документация представляется в регистрационный орган по месту расположения недвижимости – в региональное отделение кадастра и картографии или в многофункциональный центр (МФЦ).

Обращение в МФЦ допускает как личного присутствия собственника или представителя, так и пересылку документации заказным письмом, с оформлением описи вложения и уведомлении о получении письма. Передача почтового отправления требует нотариального удостоверения подписи заявителя.

При реорганизации ЗУ, здания или квартиры одновременно предоставляется документация на объекты, подлежащие внесению в Государственный реестр недвижимости. Государственная пошлина взимается только за постановку на учёт, ликвидация объектов пошлиной не облагается.

Снятие с кадастрового учёта частного дома

В данном случае нюансы регистрационных действий зависят от проводимой процедуры, а так же – от оформления в собственность участка под домом.

При разделе дома и участка под ним, дополнительно требуется проведение межевания участка и соглашение о разделе дома или ином виде отчуждения, с указанием принадлежащих собственникам долей. Межевое дело за подписью кадастрового инженера прилагается к заявлению о снятии с учёта ЗУ.

К заявлению о ликвидации строения прилагаются правоустанавливающие бумаги, на основании которых дом реорганизуется:

• дарственная на часть дома;
• купчая на соответствующую долю;
• соглашение о разделе дома.

При регистрации готового дома, когда аннулируется его временная регистрация в качестве незавершённого строения, представляют акт приёмки и ввода объекта в эксплуатацию.

Если к дому приобщены пристройки, которые увеличили его стоимость и перевели строение в разряд недвижимого имущества иного качества, регистрация нужна. По преимуществу это достраивание верхнего или цокольного этажа, которое меняет этажность объекта, существенное расширение или удлинение строения путём достраивания.

В этом случае к обозначенной документации требуется приложить разрешения на реконструкцию, полученные до начала работ. Если предварительного обращения в уполномоченные инстанции, санкционирующие реконструкцию дома, не происходило – следует подать заявление в БТИ и получить соответствующие разрешения.

Не оформленная официально реконструкция может признаваться самостроем, с вытекающими юридическими и административными последствиями.

Снятие с кадастрового учета земельного участка

Официальные реформы, проводимые на участке, требуют регистрации при условии существенного изменения границ надела. Таковые допустимы путём сложения нескольких наделов в один ЗУ, или – при разбивке земли на два или более наделов.

Допустимо оформление доверенностей на одного представителя, который действует в интересах остальных участников.

К пакету документации добавляется межевое дело, удостоверяющее вынесение границ ЗУ в натуру, составленное геодезической компанией и удостоверенное кадастровым инженером. С приложением актов:

1. передачи собственникам межевых знаков;
2. согласования межевых границ между соседями.

Операции с землёй допускаются только для собственников. Арендуемые земли и наделы, находящиеся в постоянном (бессрочном) использовании, не допускают распорядительных действий без санкции собственника, которым в этих обстоятельствах выступает муниципалитет.

Если владелец оформил межеванием до 10% прирезок, расположенной в зоне межевых границ земли, регистрация увеличения площади не требуется. Изменения вносятся автоматически, после подачи сведений кадастровым инженером.

Когда земли изымаются администрацией для муниципальных или государственных нужд, к пакету документации прилагаются соответствующие административные акты.

Снятие с кадастрового учета квартиры

Если здание, в котором расположены квартиры, признано аварийным и подлежащим сносу – отдельной документации для расположенных внутри помещений не потребуется. Они аннулируются автоматически, после того, как здание утрачивает правоспособность и прекращает юридическое существование.

При уничтожении части здания и снятии с регистрационного учёта части квартир, необходимо официальное оформление акта и приложение заключения кадастрового инженера. Такое действие выполняется разово.

Достаточным будет непосредственное обращение собственников квартир с соответствующим заявлением, поданным в МФЦ.

Снятие с учёта не требуется:

• Если в результате реконструкции изменилась внутренняя конфигурация помещения, без изменения качественных параметров квартиры.
• Когда отчуждены доли в праве собственности, без переоформления квартиры в коммунальную.
• При переходе имущественных прав ипотечной квартиры в собственность кредитного учреждения.

Отказ от снятия с кадастрового учёта

Регистрирующий орган допускает отказ от выполнения регистрирующей процедуры при условии:

• Обращения в МФЦ неправоспособного лица, не являющегося собственником недвижимости (п.6 ст. 20 Закона 221-ФЗ).
• На строения, которые не требуют регистрационных действий и не входят в перечень объектов недвижимости.
• Отсутствия полного пакета надлежащей документации, необходимой для исполнения процедуры.
• Объект не допускает слияния или разделения по установленным нормативам.
• Иные несанкционированные причины аннулирования объекта.

Иногда регистрационные действия приостанавливаются по заявлению одного из участников, чьи права оказались нарушенными.

Такая приостановка допускается сроком на 3 месяца, если заявитель обратился в суд. По решению суда, полученного в течение трёх месяцев, внесение сведений в ГКН отменяется. Если соответствующего решения суда не последовало – Росреестр завершает процедуру.