Отказ в регистрации недвижимости

Право владения недвижимостью, приобретаемое гражданами на территории РФ, подлежит регистрации в записях кадастрового учёта.

Иногда возникают ситуации, при которых внесение сделки в Росреестр приостанавливается или прекращается.
 

Основания в регистрации недвижимости

После оформления гражданско-правового договора, на основании которого возникает право собственности на объект недвижимости у приобретателя, его требуется внести в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Без данной процедуры имущественная сделка признаётся ничтожной, а вступление во владение имуществом не наступает.

Для её проведения контрагенты обращаются в Многофункциональный центр (МФЦ) путём личного посещения или пересылают требующуюся документацию по почте, заказным письмом. После принятия договоров с приложениями процедура длится 21 рабочий день.

В этот период регистрацию допустимо приостановить:

• по заявлению одной из сторон сделки;
• по усмотрению администрации регионального отделения ГКН.

В обоих случаях требуются обоснования приостановки или прекращения регистрационного действия.

Если процедура приостанавливается по усмотрению одной из сторон имущественной сделки, то основанием является заявление инициатора (см. Отметка о возражении).

То же касается прецедента, который допускает прекращение процедуры по усмотрению регистрирующего органа.

В данном случае предусматриваются два вида оснований:

1. Ошибки и недочёты по форме, к которым относится не надлежащее оформление документации или вид отдельного документа. Опирается на нарушение нормативного регламента, содержащегося в Инструкциях ГКН.
2. Ошибки по содержанию, к которым относится не исправимое нарушение в документальной базе или оформлении договора. Опирается на нарушение Гражданского, Жилищного или Земельного законодательства.

Такие прецеденты требуется оглашать заявителю при подаче документации. Нередко документацию возвращают на доработку сразу же, не принимая заявления заинтересованного лица. В иных случаях регистрация прекращается в процессе производства.

1. Исправить технические ошибки или заменить документ не надлежащего качества или статуса, и подать документацию вновь.
2. Подать исковое заявление, ходатайствуя о продолжении постановки объекта на кадастровый учёт.

Кроме перечисленных, могут возникнуть иные основания, не допускающие проведения кадастровых работ с недвижимостью, например:

• С заявлением о проведении учётных действий обратилось лицо, не уполномоченное на подобную инициативу.
• Уполномоченное лицо, в роли которого выступает одна из сторон имущественной сделки, обратилось самостоятельно, без присутствия контрагента.
• Заявитель пытается поставить на кадастровый учёт объект, который не требует регистрации.
• Недвижимость находится за пределами государственных границ РФ.

Законы о регистрации недвижимости

На основании соответствия правилам, принятым 21.07.97 г., в Федеральном законе № 122-ФЗ о регистрации объектов недвижимости и сделок с ними, опирается вся учётная деятельность ГКН.

Прекращение процедуры опирается на следующий регламент:

• Не допускается приём документации с помарками, поправками или повреждениями, так же – заполненные карандашом заявления и иное (ст.18 ФЗ).
• Сведения, вызывающие сомнение регистрирующего органа (ст.19 ФЗ).
• Исчерпывающий перечень причин, допускающий отказ в продолжение процедуры учёта (ст. 20 ФЗ).
• Перечень объектов, не требующих внесения в учётные записи (ст. 4 ФЗ).
• Перечень надлежащих лиц, допускающихся за обращением проведения регистрационного действия (ст. 13, 16 ФЗ).
• Дополнения к ФЗ-122, принятые 9.06.03 г. Федеральным законом № 69-ФЗ.

Кроме этого, активно применяются нормы различных законодательных кодексов. В их числе:

• Статьи 130-132, 164 о необходимости проведения учётных действий с объектами недвижимости.
• Статья 166 ГК РФ – аннулирование учётных сведений о сделке, признанной ничтожной (ч.2,п.2).
• Статья 165 ГК РФ – основания для регистрации, по заявлению одной из сторон, при уклонении от таковой контрагентом.
• Статья 180 ГК РФ – о нормах проведения процедуры при недействительности части имущественной сделки.
• Статья 140 ГПК РФ и статья 91 АПК РФ оглашает запрет на проведение действий с имуществом, находящемся под арестом или в залоге.
• Статья 28 Закона о регистрации (№ 122-ФЗ) определяет подачу уполномоченным лицом заявления в органы юстиции в трёхдневный срок, если имущество в залоге или арестовано.
• Исключение, которое составляет ипотечное кредитование с залоговым обременением, определяется п.4, ст.21 Федерального закона об ипотеке.
• Статья 131 ГК РФ регламентирует подачу искового заявления в случае недобросовестного действия ГКН, неправомерно нарушающего права собственника отказом в требующихся действиях (п.5).

Обжалование отказа регистрации недвижимости в суде

Определённые действия, нарушающие регламент оформления, предписанный Инструкциями ведения учёта ГКН, регистрирующий орган выполнять не вправе без специального решения суда. Такие случаи требуют обращения в суд, как и те, которые прямо нарушают права заинтересованного лица в оформлении недвижимого имущества.

Для того чтобы обратиться в арбитраж, следует провести предварительную досудебную процедуру, пытаясь урегулировать спорный вопрос с администрацией отделения Росреестра. Для этого в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости следует подать запрос на имя начальника отделения, с просьбой продолжить процедуру.

На письменный запрос требуется получить письменный мотивированный отказ, с которым допустимо обращаться в суд.

К иску прилагают правоустанавливающий документ на недвижимость, свидетельство о собственности, а так же документацию, подтверждающую неправомерный отказ со стороны регистрирующего органа и доказательную базу, подтверждающую законность поданного иска.

При подаче иска следует уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Собранную документацию, в виде подлинников и ксерокопий (по числу ответчиков) требуется дать перечнем и приложить к заявлению.

Ответчиком в судебном споре выступит уполномоченное лицо регистрирующего органа. В заявлении следует указать должность, фамилию и имя начальника отделения Росреестра.

В основном тексте заявления указывают, ссылаясь на имеющуюся документацию:

• основания, требующие регистрационных действий;
• дату подачи заявления в Росреестр;
• причины отказа со стороны соответствующего органа;
• доказательства неправомерности отказа;
• основания, по которым процедуру следует продолжить.

После лаконичного изложения обстоятельств дела, следует изъявить просьбу к суду о признании иска полностью и продолжении действий по постановке объекта недвижимости на кадастровый учёт.

Если суд признает иск полностью или частично, процедура будет продолжена и завершена с тем результатом, который указан в выписке из судебного решения.