Перевод жилого помещения в нежилое


 

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ и градостроительными законодательными актами. Собственник подает соответствующие документы в орган местного самоуправления. Эта же инстанция проверяет законность процедуры. Пакет бумаг можно предоставить через многофункциональный центр гос. услуг. Если уполномоченная организация согласовывает перевод, то заявителю выдается Свидетельство о регистрации права.

Какое жилое помещение переводится в нежилое

Условия и порядок регламентированы Жилищным кодексом РФ. Также учитываются требования к магазинам и офисам Градостроительного кодекса, Роспотребнадзора, пожарного надзора и местного архитектурно-планировочного управления.

Любую жилую площадь (частный дом, квартиру) можно перевести в нежилую при следующих условиях:

  • Заявитель – собственник. Что доказывается правоустанавливающими документами (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРП на недвижимое имущество).
  • Помещение свободно от прав третьих лиц. Если квартира взята в ипотеку, обременена залогом, арестом, то перевести не получится.
  • В помещении никто не прописан и не живет. Нельзя прописать человека в нежилом объекте. Также закон запрещает переводить в нежилой фонд отдельные комнаты, а в других жить.

К квартире в многоквартирном доме предъявляются дополнительные требования:

  • Отдельный вход. Уже сделан или технически возможен. Доступ через подъезд не допускается.
  • Первый этаж. Если помещение выше, то находящиеся ниже квартиры – нежилые. Допускается второй и третий (в крупных и крупнейших городах России) этажи.
  • Дом не подлежит сносу по причине аварийного состояния. Трудности с переводом возникают, если в ближайшее время обслуживающая организация планирует капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Оценка возможности и целесообразности перевода в нежилое

Не каждую квартиру, даже расположенную на 1-2 этаже, лишат статуса «жилой». И далеко не всякое помещение целесообразно превращать в бизнес-точку.

При анализе целесообразности учитывают:

  • население района (количество, уровень жизни);
  • наличие транспортных магистралей в непосредственной близости;
  • занятость рынка в регионе (парикмахерские или стоматологические кабинеты в соседних домах – сомнительное решение).

В квартирах жилых зданий НЕЛЬЗЯ размещать общественные объекты:

  • пункты продажи химических и подобных товаров, опасных для экологического здоровья территории и дома;
  • магазины шин, автомобильных запчастей и масел, синтетических ковров;
  • склады;
  • рыбные магазины;
  • бани и сауны;
  • химчистки и прачечные;
  • развлекательные предприятия с количеством посадочных мест более 50, музыкой и площадью свыше 250 кв. м;
  • уборные;
  • бюро ритуальных услуг;
  • лечебные и диагностические кабинеты;
  • организации, где хранятся и/или применяются взрывопожароопасные и легковоспламеняющиеся вещества.

Полный перечень торговых и производственных объектов, которые разрешают обустроить в жилом многоквартирном доме, содержится в СНиП 31-01-2003 (п. 4.10).

Нельзя перевести жилое помещение в нежилой фонд, если невозможно оборудовать обособленный вход.

По данному вопросу консультирует местное управление архитектуры и проектирования.

Чиновники откажут, если

  • мешают коммуникационные системы;
  • входная группа значительно сузит пешеходную часть улицы.

Сложно оформить перевод, когда:

  • квартира находится в доме, признанном архитектурно-культурным наследием;
  • к помещению не подведены основные коммуникационные сети.
Иногда целесообразнее подыскать другое здание для бизнеса. Поэтому важно проанализировать всевозможные риски еще до начала процедуры перевода.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Первый этап. Получение разрешения от администрации города

Собственник предоставляет в орган местного самоуправления следующие документы:

  • заявление установленного образца (спрашивать в Комитете по жилищной политике; примерный вариант – тут);
  • документ, удостоверяющий личность собственника и уполномоченного им лица (если сделка совершается по доверенности);
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • технический паспорт;
  • поэтажный план здания, где расположена квартира;
  • проект перепланировки (если таковой требуется).

Это исчерпывающий перечень бумаг, указанный в законе (ст. 23 ЖК РФ). Другие документы требовать не имеют права (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если органу местного самоуправления нужны дополнительные сведения, он самостоятельно истребует их в соответствующих инстанциях.

Срок рассмотрения заявления – 45 дней (п. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Документы рассматриваются БЕСПЛАТНО.

Результат – уведомление о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе. Отказ можно обжаловать у главы органа местного самоуправления или в суде в течение 3 месяцев.

Второй этап. Составление и утверждение проекта перепланировки

Проект перепланировки заказывают специалистам, имеющим допуск СРО к проектным работам. Для составления потребуются такие документы, как:

  • технический паспорт (есть на руках у собственника; сделать копию);
  • поэтажный план всего здания (графическое приложение технического или кадастрового паспорта; заказать в БТИ);
  • экспертиза межэтажных перекрытий (обратиться в специализированную экспертную организацию);
  • выписка из технического паспорта на здание (заказать в территориальном бюро технической инвентаризации);
  • ситуационный план с указанием мест реконструкции (показывает положение дома на местности; заказать в архитектурном отделе);
  • справку из КГИОП о статусе здания (если дом признан памятником истории и культуры);
  • акт проверки вентиляционных каналов;
  • справка о выделенной электрической мощности.

Готовый проект подается на утверждение в Межведомственную комиссию региона.

Но сначала нужно собрать заключения о возможности его реализации от следующих организаций:

  • Архитектурно-планировочного управления (разрешительное письмо, положительное решение);
  • КГИОП (если дом стоит на подконтрольной комитету территории);
  • Комитета по управлению городским имуществом (одобрение постройки входной группы);
  • ГосПожарНадзора (положительное заключение);
  • Роспотребнадзора (санитарно-эпидемиологическое заключение);
  • эксплуатирующих и обслуживающих организаций (ЖСК, ТСЖ, водоканала, электросетей, владельцев подземных коммуникаций и т.д.).
Конкретный перечень согласующих инстанций зависит от проекта, местности, вида деятельности (которой предприниматель собирается заниматься в помещении).

Если перепланировка квартиры затрагивает общее имущество жильцов многоквартирного дома, то потребуется их письменное согласие.

Одновременно с проектом перепланировки помещения готовится проект на строительство отдельного входа.

Посчитаем расходы:

  • Проект плюс техническое заключение – 22800-68400 (для кирпичного дома дешевле, чем для панельного).
  • Согласование с архитектурным комитетом – 1500 рублей.
  • Заключение пожарнадзора – 0,5% от стоимости проекта.
  • Заключение от санитарно-эпидемиологической службы – 900 р.
  • Согласование с жилищным комитетом – 700 р.
  • Справка из ДЕЗа – бесплатно. Согласование с главным инженером – 700 р. Информацию о стоимости в других управляющих структурах узнаем на местах.
  • Согласование с газовой или энергетической компанией (если затрагиваются коммуникации) – 140 р. за обследование + 500-1000 за заключение.
  • Нередко приходится платить еще и соседям за разрешающую подпись (зависит от отношений).

Срок рассмотрения проекта Межведомственной комиссией – 30 дней. Но документ могут вернуть с замечаниями.

Третий этап. Перепланировка, устройство отдельного входа

Когда проект утвержден администрацией, получаем разрешение на ремонтные работы. Теперь на объект выезжает строительный надзор и жилищный контроль. Их задача – установить сохранность конструктивных элементов квартиры. Комиссия проверяет, проходила ли перепланировка без разрешений.

Несогласованная реконструкция оборачивается трудностями при сдаче помещения в эксплуатацию.

Когда комиссии дают положительное заключение, приглашайте строительную бригаду и учтите, что все произведенные расходы влияют на определение стоимости квартиры.

Четвертый этап. Приемка и регистрация перевода

Когда все работы закончатся, в орган местного самоуправления подается заявление.

На его основании формируется приемная комиссия, которая осматривает помещение и составляет акт. Сроки – от 2 недель до 2 месяцев. Бесплатно.

В регистрирующий орган подать заявление на получение свидетельства о праве собственности на переведенное помещение. Срок рассмотрения – 10 рабочих дней. Госпошлина – 350 р.

Одновременно со свидетельством собственник получает выписку из ЕГРП.

Заключительный этап – подписание договоров с обслуживающими организациями. Уже на новых основаниях.

Читайте также:  Приватизация земельного участка

Читайте также:

  • Рейдерский захват квартирыРейдерский захват квартиры Рейдерский захват квартиры – противоправные, незаконные действия лиц, целью которых является нарушение имущественных прав собственника, путём присвоения принадлежащего ему […]
  • Выморочное имуществоВыморочное имущество Выморочное имущество – это объекты недвижимости или иные вещные права, оставшиеся от умершего лица. Права и объекты считаются относящимся к этой категории в случае не принятия их […]

Отправить ответ

30 Комментарий на "Перевод жилого помещения в нежилое"

Подписаться на
avatar
Ксана Дегтярёва
Гость

Получается, легче все-таки взять в аренду помещение, чем перевести имеющуюся жилую квартиру в нежилое помещение. В 2006 год занимались переводом квартиры из жилого в помещения в нежилое, правила куда проще были, да и согласия жильцов на перепланировку совсем не требовалось, достаточно было лишь наличия листа согласования с администрацией. А сейчас еще и ТСЖ (если оно, конечно, есть), придется также уговаривать.

Инна Донченко
Гость

Слава Будде, что изменились правила и все таки спрашивают жильцов. Одно дело когда квартиру на первом этаже переводят, например в аптеку и совсем другое если это становится каким нибудь рок-кафе.
Но если я правильно поняла описанная опасность существует и сейчас, потому что разрешение нужно брать только если затрагивается общее имущество? Я так поняла, что речь идет о лестничных пролетах и площадках, если просто квартира выводится, никаких разрешений не надо?

Nikita  Kopylov
Гость

Как ни крути нужны разрешения, поскольку данный вывод квартиры подразумевает собой изменение в схеме дома, выносные лестницы двери и прочее. Оформляете согласие и пожалуйста. Хоть на балконе делайте гостиницу. Единственное придется оформлять кучу документов, а это большая затрата денег сил и времени. Единственное хотел бы уточнить есть ли возможность сделать это без дополнительного строительства, например через лестничную площадку?

Svetlana Vlasova
Гость
Сейчас я как раз занимаюсь таким переводом из жилого в нежилое в многоквартирном старинном доме в относительно небольшом городе, но не в России, а за границей. Я живу в Германии. И тоже нужно делать проект! А это очень затратно по немецким меркам, от полутора тысяч местных денег – евро! Так что россиянам еще везет, цены намного ниже. Так как в Германии вообще нет Бюро технической инвентаризации или его аналога, поэтому надо все бумаги на перевод в нежилое помещение делать с нуля. Эту информацию нашла по запросу в поисковой системе, очень интересно было ознакомиться с тем, как этот процесс происходит в… Read more »
Аня
Гость

Сколько времени занимает сбор всех надлежащих документов? Как я полагаю, все вместе займет не менее трех месяцев. Это конечно достаточно долго для нас, возможно что и быстрее получится. Мы заказали проект перепланировки, пока что ждем результатов. Здание старенькое и хотелось бы немного привести его в порядок. Но там в принципе и не особо много средств уйдет.

Юль ка
Гость

Да, Аня, Вы правы. Дело это не вовсе быстрое. Столкнувшись с такой проблемой на практике, пройдя, так сказать, чрез тернии к звездам, мы поняли, что гораздо проще было арендовать помещение, это проще, быстрее и переживаний меньше. Ах да, еще и дешевле, ведь сбор всех документов, сами представляете… Про необходимость согласия всех жильцов можно говорить отдельно..

Oksana Kyrychenko
Гость

Купили дом недавно двухэтажный. Выход на второй этаж только через первый. Сейчас хотим из первого сделать офис, а на втором жить. то есть сделать выход внешний на второй этаж, а помещение на первом перевести в разряд нежилых. Подскажите, возможно ли такое? Также планируется некоторая перепланировка первого этажа – ремонт, гипсокартоновые перегородки и т.п. Скажите, надо ли такое узаконивать и что для этого необходимо?

Natalia Yong
Гость

Сделать можно, но намучаетесь вы с этим, говорю сразу. У меня был вариант зарегистрировать отдельно второй этаж (как сам дом) и отдельно первый, как просто помещение, объект права, называйте это как хотите. То есть, чтобы получилось два документа на руках. А потом уже переводить первый этаж в нежилое помещение и регистрировать в ЕГРП. Таких домов навадо по городам, где первый этаж — нежилое помещение (магазины, домашняя парикмахерская, даже аптека была, а на втором этаже жили владельцы), значит, формально всё возможно.

Екатерина Соколова
Гость

Я бы не сказала что легче взять в аренду , если пройти семь кругов ада то выдит выгодней купить квартиру перед этим узнать у жильцов не будут ли они против магазина и т.д конечно связи тут не помешают )) Потом эту же кварти можно сдавать под аренду от 100 т.р и выше так что это того стоит . Я думаю так, моя мама занимается недвижимастью и она рассказывала что многие состоятельные люди нашего города имеют в центре недвижимость под нежелую аренду

Андрей Аксентьев
Гость
Но ведь тогда, если кто-нибудь возьмет под нежилую аренду данное помещение, будет платить налог как юридическое лицо, а никак физическое, а налог у юридического лица будет больше. То тогда уже надо рассматривать варианты с других сторон. Для себя ли ты делаешь это помещение нежилым или для аренды. Тогда легче сдавать в аренду другим. Ибо самому,например, открывать магазин на 1 этаже нового “нежилого” помещения дороговато. Ведь сейчас мы сами прекрасно наблюдаем факт, что за год в одном месте сменяются больше 7 магазинов. Но это уже ведь их проблема. Я считаю, что легче купить, как ты сказала, квартиру, сделать её “нежилым” помещением,… Read more »
Рамиз Алиев
Гость

Подскажите у меня дом в городе, двухэтажный, кирпичный, хочу открыть на первом этаже шиномонтажку, гараж мне тоже нужно переводить в нежилое помещение, т.к. он мне понадобится для использования в работе или достаточно определенной площади от дома? И стоит ли овчинки процедура в финансовом плане, т.е. не выгодней ли по деньгам снимать специальное помещение???

Ольга Колесникова
Гость

часто в частном секторе вижу следующую картину: один участок, 2 строения, жилой дом и нежилое помещение, эксплуатирующееся как мини-маркет, салон для животных, парикмахерские услуги и т.д. Каким образом возможно оформление такого бизнеса на земле ИЖС? Отдельно стоящее здание регистрируется как нежилое? Или на земле под ИЖС такое не представляется возможным и коммерческая деятельность незаконна?

Артём Глинский
Гость

Очень хотелось бы вывести из жилого квартиру на втором этаже. Доступ теоретически просто делается. Собрал подписи соседей – противников нет, можно устанавливать кованую лестницу. ЖЭУ, вроде, не против, но администрация… Если я проживаю в небольшом городе (250 тыс. чел.), то мне могут отказать, ссылаясь на законодательство? Планирую открыть парикмахерскую.

Леночка Южанка
Гость

Уже на этапе сбора подписей соседей могут возникнуть проблемы: где-то подозрительные бабушки откажутся, где-то соседей дома просто не бывает. Мои хорошие знакомые сталкивались с такой проблемой, когда хотели перевести квартиру в нежилое помещение. С администрацией у них особых проблем не возникло, но это зависит от города, везде своя ситуация и свои нюансы.

Igor Panasko
Гость

Наконец-то закон начал думать, так сказать, об окружающих
Хочешь перевести помещение из жилого в нежилое – спрашивай соседей
А то понаделают умники кафешек с караоке на первых этажах, а о звукоизоляции, конечно же, забудут
А статья полезная выходит как и для бизнесменов так и для простых людей, ведь приятно быть осведомленным в правовых понятиях и законах, тем более у нас это довольно актуальная тема, особенно в провинциальных городках

Леонель Месси
Гость

Исходя из статьи понимаю, что гораздо проще арендовать готовое здание
Ведь столько тут мороки если подумать: и время, пока проекты, пока то-сё.. и затраты денежные на всё. Да и вряд ли помещение в многоквартирном доме будет расположено в идеальном месте для вашего бизнеса. Так же стоит отметить огромное количество ограничений на торговую деятельность касательно бытовой химии и т.д.
Нужно очень хорошо все нюансы обдумывать

Юлия Шеболдасова
Гость

Соглашусь с Вами, много подводных камней в этом вопросе, даже если отдавать профессионалам, что бы они занимались оформлением всех бумаг и хождением по мукам, то вопроса времени никто не отменял. Сейчас и люди с недоверием смотрят, когда первые этажи домов начинают обрастать магазинами, офисами. Договориться с общественностью, на мой взгляд, намного сложней, чем получить нужные разрешающие документы.

Линар
Гость

Я с вами частично соглашусь. Но вот для меня например это вложение денег во первых в недвижимость, а при переводе её из жилого в нежилое. Очень даже прибыльную недвижимость. Мне кажется каждому свое. А на счет общественности. Могу сказать что проще с ней в новых микрорайонах. Там договориться легче. А на счет проволочек это да. Это очень бьет по карману финансовому во первых, а во вторых по временному.

Ольга Колесникова
Гость

В новых микрорайонах уже на этапе проекта должно быть заложено 1-2 этажа под коммерческую недвижимость, так что там переводить уже нечего, если это не частный сектор))) Сейчас с этими новостройками уже столько этих площадей, что в спальных районах годами и десятилетиями люди не могут их ни заполнить, ни продать! Называется “хотели как лучше – получилось как всегда”.

Andrei  Kourov
Гость

Статья очень интересная и познавательная, а самое главное полезная! Теперь многие, кто планировал открыть бизнес в многоквартирном доме, задумаются, стоит ли так усложнять себе жизнь. Ведь столько нужно оббежать всяких инстанций, написать заявлений и т.д. Для этого нужны железные нервы. Я пожалуй поддержу Месси, проще арендовать здание или построить новое. Всем добра.

Ольга Колесникова
Гость

Андрей, с учетом разницы в цене “нерентабельных” бабушкиных однушек и помещения коммерческого назначения, гораздо дешевле не только побегать по инстанциям и отстоять в очередях, но и полностью оплатить услуги профессионалов, специализирующихся по данным вопросам. Все зависит, конечно, от мета, помещения и региона, но часто разница в цене составляет 1,5-2 раза.

Линар
Гость

Честно говоря давно уже интересовался данным вопросом. Все хочется купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилое помещение. Все интересовало технические стороны вопросы. Спасибо статье. Все описано грамотно, а самое главное понятно. Прочитал с большим интересом и не жалею потраченного времени. Так то похоже придется еще долго бегать по всем инстанциям. Но это уже дело техники.

Keira Linden
Гость

В последнее время наблюдаю такую картину – в домах возле метро массово все жилые квартиры на первых этажах переделывают под магазины, соответственно строят отдельные входы. Законно ли это, и могут ли жильцы и собственники квартир в этом доме воспротивиться подобной перестройке?

Ольга Колесникова
Гость

В статье прописан этот пункт: перевод квартиры в нежилое помещение возможно только при варианте возведения отдельного входа, так что да, законно. На данный момент многие жильцы собирают коллективные жалобы по поводу неудобств, причиняемых им в следствие коммерческой деятельности и перепланировке помещений, на эту проблему обратили внимание и СМИ, так что в ближайшее время ждите изменений. Не для всех позитивных, конечно…

Елена Вингер
Гость

А можно ли четырехкомнатрую квартиру на первом этаже разделить на две части? Пол квартиры сделать как жилое помещение с обычным выходом в подъезд, а вторую половину отделить и сделать выход через балкон на улицу? Дом в месте большой проходимости людей. Прописан один человек (и проживает тоже). Вообще насколько это возможно? Либо нельзя делить одну квартиру на две части технически?

Christina Dogadova
Гость

Скорее всего да,можно сделать.Если будет два изолированных помещения с отдельными входами,как у вас и написано.Но перед этим обязательно обратитесь к местной администрации,потому что если вы сделаете все без их ведома,то вам наложат штраф,а вам скорее всего этого не нужно.Согласовывать нужно будет с проектными организациями,которые имеют к этому отношение.

Дмитрий Зотов
Гость

Елена, задача реальная, но трудоемкая. Кроме самой перепланировки, согласования с местной администрацией, перевода из жилового в нежилое, договоров со всеми коммунальными службами и прочее, ваша новая квартира (вторая) должна будет получить отдельный почтовый адрес (даже если это будет 14/2). И это еще не полный список. Я бы рекомендовал нанять специально обученного человека. если делать самому, то пол жизни можно потратить.

Юлия
Гость

У меня на участке дом и летняя кухня 22 квадратных метра. Я могу с такой маленькой площадью перевести кухню в жилое помещение? Я уже консультировалась с юристом, мне сказали, что это невозможно. Но на место юрист не выезжал. И еще, какой высоты должен быть потолок, чтобы помещение можно было перевести в жилое? Еще там небольшие 2 окна. Кухня капитальная 2012 года постройки.

Вита Моге-Ко
Гость

А статья абсолютно права) Как мне кажется, она полезна как бизнесменам, так и простому народу… Вообще – открывать бизнес в своей квартире… У меня вопрос такой – кто нибудь через всё это уже проходил? Ну, вроде как участвовал в подобном процессе? И как вообще быстро это у Вас проходило?) Очень бы хотелось узнать личное мнение непосредственно от свидетелей)

Иван
Гость
Статья полезная, но теория теорией, а мне интересна практика. Помнится мне, когда ещё давно получал образование в колледже (по специальности “Земельно-имущественные” отношения”), мне один преподаватель твердил, что перевод помещения из жилого фонда в нежилой процесс довольно долгий и нервозный. Кто уже пережил эту процедуру: можете поделиться опытом, какое было помещение, сколько времени заняло, какие были трудности, на что обратить внимание? Просто планирую начать своё дело по продаже мерча (правда в моём городе затей довольно сомнительная, возможно будет мал спрос, но сейчас вопрос не в этом) и есть отличное место, на первом этаже жилого дома, то есть как раз придётся коснуться… Read more »
wpDiscuz