Перевод в земли поселений

Каждый земельный участок (ЗУ) относится к определённой категории земель, в соответствии с чем, на выделенной территории допускаются те или иные виды извлечения пользы и применения по целевому назначению.

ЗУ сельскохозяйственного назначения допускают возведения дачного домика и не предназначены для капитального строительства, несмотря на разрешение получения прописки в дачных посёлках.

Для того, чтобы оформить построенный капитальный жилой дом или возвести его, целесообразно перевести участок в категорию земель поселений, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (см. Участок под ИЖС).

Иногда строительные компании планируют застройку прилегающей к населённому пункту территории жилыми массивами, что так же требует реорганизации категории.

Законы о переводе в земли поселений

Категории земель регламентированы статьёй 8.3 КоАП РФ. В соответствии с данным перечнем статьи 42 ЗК РФ и 7.3 КоАП РФ устанавливают правило использования наделов по целевому назначению, предусмотренному пределами соответствующей категории.

Ходатайствовать об изменении категории земель могут собственники участков или массивов, из числа правообладателей:

• местный муниципалитет;
• физические лица;
• юридические лица.

По преимуществу участки, расположенные на землях, предназначенных под сельхоз нужды населения, оформляются в совместное долевое владение. Это касается как дач, расположенных в СНТ, ДНТ или ДНП, так и кооперативных товариществ, совместно использующих площадь ЗУ под коммерческие цели (см. Формы собственности и их характеристики).

В этом случае следует:

• изменять категорию массива полностью;
• выделить принадлежащую лицу долю в праве.

Для этого с заявлением о переводе следует обратиться председателю дачного товарищества от имени его членов, который выступит как юридическое лицо. Совладельцам требуется подавать заявку солидарно.

Если совместный перевод не планируется – нужно выделить долю, принадлежащую дачнику или предпринимателю – владельцу пая (см. Оформление дачи в собственность).

Для дачников – на основании решения правления товарищества, с приложением решения общего собрания, предоставившего согласие на выдел. На основании полученного согласия проводится процедура межевания и регистрация в Росреестре. Иногда, в случае отказа совладельцев от предоставления разрешения на выдел, приходится обращаться в суд (см. Исковое заявление на признание права собственности).

Полученное в Росреестре свидетельство собственника, допускает подачу заявки на изменение категории ЗУ. Если участок не в собственности гражданина, а в аренде, то обращаться с запросом может только арендодатель.

Если участок в аренде у муниципалитета – допускается подача запроса, согласно которому местный орган власти решает вопрос, исходя из собственного ресурса. В иных случаях он предлагает выкуп территории застройки, с последующим процессом изменения категории.

То же касается иных правообладателей, у которых:

• участок в постоянном (бессрочном) пользовании;
• пожизненно наследуемом владении.

Этим правообладателям предварительно требуется оформить право собственности на землю. После переоформления обозначенные лица допускаются к подаче заявки.

Кроме обозначенного, требуется соблюдать следующие условия:

1. заявитель должен быть дееспособным;
2. он достиг совершеннолетия;
3. участок обеспечен пакетом требующейся документации.

Так же обратиться с заявкой могут представители, действующие в интересах собственников, на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Документы для перевода в земли поселений

Заявка подаётся в департамент по землеустроительным работам, при местной администрации. В районных центрах действуют отделы по землеустройству местных исполкомов. В сельских поселениях обращаться нужно непосредственно к главе поселковой администрации.

Уполномоченному должностному лицу подаётся заявление, в котором указывается причина и основания ходатайства об изменении категории земель. А так же даются сведения об участке и его кадастровые характеристики. К заявлению прилагается пакет документации, который отражает правомочность подачи ходатайства, и правоспособность заявителя.

В числе требующихся документов, нижеследующие:

• гражданский паспорт – нотариально удостоверенная ксерокопия;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт ЗУ;
• кадастровая справка об отсутствии залога и обременений;
• кадастровая справка об отсутствии капитальных строений.

Если капитальные строения возведены – справки из БТИ об их наличии, стоимости и технических характеристиках.

Согласно акту – в доме должно быть проведено электричество. Условия обеспечения теплом и водой должны соответствовать требованиям, допускающим круглогодичное проживание в построенном здании.

Целесообразно подготовить заключение эксперта, которое отражает допустимость перевода земель из одной категории в другую. Не будут лишними любые бумаги, которые подтверждают целесообразность перевода участка в категорию ИЖС.

Например, к таковым могут относиться статус нуждаемости семьи в жилье. Если в семье воспитываются трое или более детей, в том числе – усыновлённых, она имеет социальные гарантии, предоставляемые многодетным семьям (см. Бесплатное предоставление земельных участков многодетным семьям). Если в семье проживают лица с инвалидностью – следует использовать их социальные гарантии.

Обозначенные факты так же следует указать в заявлении и приложить соответствующую документацию:

• свидетельства о рождении детей, не достигших возраста 14 лет;
• паспорта родителей и детей 14-18 лет;
• справку об инвалидности;
• справку о доходах семьи.

Для компаний застройщика требуется представление выписки из ЕГРП, утверждающей статус юридического лица. А так же учредительная документация компании. Кроме этого следует оформить проект застройки и зонирования территории, который оформляет отдел (Комитет) градостроительства и архитектуры, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ.

Проведение общественных обсуждений

После передачи заявления с приложенным пакетом документации уполномоченному должностному лицу, происходит анализ поданной заявки.

На основании анализа принимается решение:

• о рассмотрении вопроса путём общественных обсуждений;
• об отказе в рассмотрении.

Перевод земель рассматривается в трёх аспектах, главный из которых – публичные слушания.

Публичные слушания проводятся в администрации населённого пункта ежемесячно, в соответствии с установленным графиком. Дата заседаний планируется заведомо. Заявитель уведомляется о дате проведения обсуждений специальным решением, в котором указано, что соответствующий вопрос внесён в повестку дня.

О дате и повестке дня, принятой к рассмотрению на Слушаниях, сообщается:

• на сайте местной администрации;
• в местных СМИ.

Иногда заявителю выставляют требование о подаче объявления в СМИ, которое оформляется им лично, из собственных средств. В назначенный день заинтересованному лицу целесообразно подойти в администрацию, для присутствия на обсуждении интересующего его вопроса.

Вопрос подлежит полемике, которая приводит к принятию положительного или отрицательного решения. В полемике допустимо участие заявителя, который отстаивает правомочность поданного запроса.

К таким землям относятся особо плодородные почвы, используемые исключительно для посева зерновых, бахчевых культур или для посадки плодовых деревьев и кустарников.

Не переводятся в ИЖС и участки, не прилегающие к поселению. В данном случае главной причиной отказа выступает отсутствие присвоения почтового адреса, что является обязательным условием для наделов ИЖС.

После принятия решения, в течение 5 рабочих дней подготавливается мотивированная выписка. В случае отказа даётся ссылка на источники федерального и регионального законодательства, а так же – на локальные акты и распоряжения. Положительное решение служит прецедентом для переоформления категории ЗУ.

Заинтересованные лица, не присутствовавшие на  Слушаниях, могут получить сведения по своему запросу.

Если решается судьба массива, предназначенного под застройку, вопрос о почтовом адресе лишается актуальности. Так как строительство предусматривает присвоение не только кадастровых номеров, соответствующих землям поселений, но и почтовых адресов с индексами, соответственно требованиям жилищных норм.

В таких случаях активно подключаются общественные обсуждения и устраиваются дни открытых дверей. Информация о планирующейся застройке располагается на официальном сайте  администрации. В обсуждении могут принять участие не только граждане населённого пункта, но и экологи и иные эксперты, чьё мнение может оказаться решающим в судьбе возведения новостроек.

Утверждение проекта перевода в земли поселений

После принятого положительного решения о включении обозначенной территории в план застройки населённого пункта, требуется утвердить проект застройки.

Проект составляется в архитектурном отделе департамента по землеустроительным работам и градостроительству. Для его составления используется план зоны застройки, к которой прилегает новая территория.

Проект имеет официальную основу, представляя сведения о заказчике и исполнителе работ, и опирается:

• на положения статьи 51 Градостроительного кодекса РФ;
• Приказ Минэкономразвития РФ № 388 от 3.08.11.

До процедуры утверждения проекта на Слушаниях, требуется его согласование с системами энергообеспечения, горводоканалом и службой газификации. Для утверждения полученные согласования передаются пакетом документации.

При рассмотрении вопроса учитывается гармоничность градостроительного контекста, не допускающая архитектурных разрывов между граничащими друг с другом зонами застройки.

Существенное значение имеет и анализ почв. Как правило, согласование о безопасности возведения комплекса многоэтажных зданий, проводится на стадии разработки проекта в отделе архитектуры. Здесь рассчитывается допустимость нагрузки приблизительной массы строений на единицу  части земли.

Расчёты основываются на формулах, позволяющих определить степень сейсмической устойчивости земель. При этом учитывается зона застройки, граничащая с планируемым строительством. Иногда выявляется уже существующая перегрузка почв в зоне предшествующей застройки, что не допускает продолжения строительства, а требует проведения коррекции.

Обращается внимание и на окружающий ландшафт, экологию территории. Если допускается возможность исчезновения или гибели уникальных природных объектов – проект застройки не утверждается.

При соответствии проекта установленным нормативам и требованиям, выносится положительное решение. Отметка об утверждении фиксируется в верхней части титульного листа, а так же прилагается в виде выписки из протокола Слушаний.

Полученная документация представляется в Росреестр, на её основании в кадастровые записи вносятся изменения о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений (см. Кадастровый учет земельных участков).

Сроки перевода в земли поселений

В целом сроки рассмотрения вопроса об изменении категории земель могут достигать трёх месяцев. Первый месяц уходит на анализ представленного заявления и прилагаемой документации.

Если правоспособность заявителя вызывает сомнение, уже на данном этапе допускается отказ от дальнейшего рассмотрения вопроса путём общественных обсуждений.

На общественные обсуждения отводится регламент 1-2 месяца. По преимуществу, длительность этого этапа определяется масштабом планируемых работ и частотой проведения публичных слушаний.

В то время, как индивидуальный участок допускает частного подхода, не требующего предварительного обсуждения в широких кругах.