Проблемные квартиры

Проблемные квартиры – это жилые помещения в многоквартирном доме, которые создают сложности при передаче имущественных прав в результате проведения имущественных сделок, таких как купля-продажа, мена или обмен.

Отличаются слабой правоспособностью и ненадлежащим обеспечением документацией. При переходе прав, таковые создают существенные трудности для покупателя недвижимости. Иногда обнаруживается недобросовестность бывших владельцев, граничащая с мошенничеством и допускающая оспаривание имущественной сделки, с применением реституции – аннулирования правоспособности сделки.

В число обозначенных нарушений входит не только запущенное состояние объекта, которое устраняется при вложении соразмерных денежных средств, вопреки тому, что иногда собственники скрывают истинные объёмы нарушений, требующих восстановления.

Например, нарушение имущественных прав третьих лиц или не полученное разрешение на сбыт со стороны бывшего супруга, нередко становятся причиной признания ничтожности или оспоримости сделки (ст. 171 ГК РФ).

То же касается титульных проблем, когда у предшествующего правообладателя и даже его предшественника, остались прописанными лица, чьи жилищные права находятся под защитой законодательства. А так же – если при проведении сделки допускались процедурные нарушения.

В числе нарушений правоспособности объекта могут встречаться:

• незаконные перепланировки;
• аресты и иные обременения;
• случаи мошенничества с документацией.

При покупке квартиры, во избежание подобных инцидентов, требуется проявлять внимание к малейшим юридическим деталям.

Как распознать проблемную квартиру

Жильё, обременённое теми или иными сложностями, имеет тенденцию к снижению стоимости при выставлении таковой на торги (см. Сколько стоит продать квартиру). Порой собственники жилья мотивируют снижение цены, срочностью сделки, зажигая интерес покупателя к перспективам экономии при приобретении.

Покупателю не стоит попадать под влияние выдвинутых мотивов. Невзирая на срочность и иные обоснования, требуется добросовестно определить причины занижения стоимости и претензий на срочный сбыт объекта.

Любое проявление спешки и недобросовестности в подходе к юридическим тонкостям сделки, требуют обращения пристального внимания претендента на приобретение жилья.

На присутствие проблем могут указывать:

• ненадлежащий вид правоустанавливающей документации;
• дубликаты правоудостоверяющей документации;
• не предоставление технического паспорта на объект;
• просрочка кадастрового паспорта;
• срок подготовки кадастрового паспорта, превышающий 5 лет;
• не предоставление сведений о проведении инвентаризации помещения;
• не предоставление справки об отсутствии обременений;
• замена расширенной архивной выписки из поквартирной книги, простой справкой.

Чтобы исключить добросовестные недочёты владельцев, требуется указать на сомнительные нюансы в юридических позициях правоспособности собственника или квартиры и попросить подготовить требующуюся документацию.

Если вместо оригиналов предлагаются не удостоверенные нотариально ксерокопии, такой подход допускает сомнения:

• в том, что у собственников есть оригиналы;
• в том, что документация не поддельная.

В этом случае можно сфотографировать или скопировать иным образом фамилию собственника и кадастровый номер квартиры. После посещения – сделать online запрос на сайте Росреестра и выяснить фактического владельца квартиры:

• зарегистрированной по обозначенному адресу;
• идентифицируемой по указанному кадастровому номеру.

При условии полной идентификации, следует внимательно ознакомиться с остальной документацией.

Если среди таковых окажутся лица, находящиеся в местах лишения свободы или граждане, не достигшие 18 лет – стоит иметь в виду, что такие жильцы выписке не подлежат (см. Как принудительно выписать человека из квартиры).

Незаконная перепланировка

Если собственник произвёл перепланировку помещения или внутренней стороны фасада, в том числе – увеличив площадь лоджии, от него потребуется соответствующая документация. Она отражает соответствующее получение разрешения уполномоченных инстанций (см. Согласование перепланировки по эскизу или проекту).

При отсутствии разрешительных санкций, внесённые изменения считаются незаконными.

В таких случаях недопустимо завышать стоимость объекта, внося затраты на реконструкцию в стоимость помещения. Причина в том, что новому владельцу придётся принять бремя ответственности по официальному переоформлению перепланировки, что требует существенных денежных затрат и времени на хождение по инстанциям.

Кроме этого, если в итоге разрешение не будет получено, произведённые изменения придётся ликвидировать, восстановив прежний порядок.

Вместо бумаг, допускающих переоформление, собственник получит административное предписание об устранении последствий незаконной перепланировки.

Такое предписание может сопровождаться административной ответственностью, вменяющейся за самострой (ст. 7.1 КоАП РФ).

Если собственник категорически настаивает на имущественной сделке без переоформления планировки, а покупателя устраивает стоимость квартиры и её дизайн, стоит взвесить совокупность преимуществ и рисков.

Для этого требуется рассчитать затраты, которые потребуются на оформление требующейся документации и выявить отсутствие (наличие) грубых нарушений норм перепланировки.

К числу таковых относятся:

• Изменение жилой площади квартиры за счёт нежилой, и наоборот.
• Перенос санузла на место кухни или жилой комнаты, что нарушает порядок использования помещения, создавая неудобство соседям снизу.
• Перенос газовых и электрических плит, замена разводки канализационных труб, а так же иных инженерных коммуникаций.
• Недопустимость обустройства комнат без освещения и размером менее 8 м2.
• Кроме этого требуется выявить иные недопустимые без специального разрешения, изменения в контексте квартиры. Главные из них – нарушения в несущих опорах стен, пола и потолка. Таковые связаны:
• С установлением дополнительных стен и перекрытий, что даёт дополнительную нагрузку на полы;
• С проделыванием ниш в несущих стенах, что уменьшает допустимую норму прочности.
• С изменением конфигурации или изменением площади, занимаемой оконными и дверными проёмами.

Обременение

Кроме обозначенных случаев прописки граждан в помещении, встречаются иные виды обременений.

К таковым относятся права граждан на пожизненное использование жилья, в результате:

1. завещательного отказа;
2. договора ренты;
3. договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя.

Стоит иметь в виду, что такие граждане не подлежат выписке или выселению. Приобретение недвижимости на таких условиях подразумевает, что право владения объектом отчуждается вместе с жильцом.

Стоимость такого объекта снижается соразмерно вычету условно (фактически) принадлежащей жильцу, доли. Покупателю не стоит рассчитывать на то, что престарелый гражданин не проживёт долго и тем более – на то, что от него удастся освободиться иным незаконным способом.

Обременением считается долгосрочный или бессрочный договор коммерческого найма или бессрочная ссуда жилья. Такие договоры целесообразно расторгнуть до передачи недвижимости в распоряжение покупателей.

Исключением будут случаи, когда покупатель соглашается на пролонгацию существующего договора. В этом случае правомочие нового владельца переоформляется договором цессии, путём передачи прав от предшествующего правообладателя.

Если квартира оформлялась в ипотеку, в банке могут остаться залоговые документы. К таковым относится закладная на недвижимость. То же может касаться невыплаченного кредита, оформленного под залог недвижимости, выставленной на торги.

Перечисленные и иные случаи обременений легко выявить, запросив кадастровую выписку об отсутствии обременений и залога (см. Проверка квартиры при покупке). После предоставления таковой, можно с уверенностью приступать к сделке.

Важным нюансом в этом смысле будет так же проверка прописанных в квартире лиц. Для этого требуется запросить архивную выписку из поквартирной книги. В число прописанных в квартире, не должны входить дети до 18 лет, в том числе – воспитанники детских домов.

Арест

Иногда недобросовестным владельцам недвижимости удаётся сбыть арестованную квартиру. Такие случаи незаконны и допускают не только гражданской, но и уголовной ответственности.

Но подобное решение принимается в суде, после подачи банком иска о взыскании квартиры в счёт непогашенных долговых обязательств.

На этом фоне покупателю придётся доказать отсутствие личной заинтересованности в приобретении арестованного имущества.

На факт его виновности могут указывать:

• существенное занижение стоимости;
• отсутствие той или иной документации;
• неправоспособность документа, которая была проигнорирована;
• иные видимые признаки ареста имущества.

Если приобретателю не удастся доказать отсутствие виновного умысла, арестованное имущество может быть изъято в пользу истца. Впоследствии у него появится шанс предъявить исковые требования к бывшему собственнику, но увенчается ли он успехом – зависит от нового судебного решения.

Во избежание подобных рисков следует тщательно проверять правоспособность документации.

Поддельная документация

Имущественная сделка проходит регистрацию в Росреестре, соответственно положениям Федерального закона о регистрации, от 27.07.97 г., под № 122-ФЗ и статьи 131 ГК РФ. Данная процедура не допускает перехода права собственности на недвижимость по поддельной документации.

Тем не менее, мошенники используют схемы, которые ориентированы на получение денег от покупателя до проведения регистрационной процедуры. По преимуществу к таким случаям относятся:

1. Получение задатка или аванса, с последующим исчезновением продавца из поля зрения покупателя.
2. Оформление сделки составлением договора, с получением денежных средств под расписку. После этой процедуры – исчезновение из поля зрения и неявка на регистрационную процедуру.

Выбор мошеннической модели зависит от возможностей преступников. Иногда они используют полученные обманным путём документы граждан, с целью поиска покупателей или руководствуясь иными мотивами. Иногда пакет документации полностью фабрикуется и подтасовывается под объект, который может быть оформлен в наём, в том числе – посуточно.

Вместо представляемой к сделке документации, в Росреестр предъявляется подлинная документация на иной объект, существенно отличающийся по кадастровым и техническим характеристикам. Иногда таковой оказывается маленьким домиком в сельском поселении, вместо пригородного коттеджа.

Такие ситуации требуют проверки собственника на сайте Росреестра, а так же подробного анализа правоспособности объекта. Так же требуется проявить бдительность при работе с представителем продавца, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности.

В таком случае целесообразно удостоверить договор в той же нотариальной конторе, которая санкционировала правоспособность представителя.

Как обезопасить сделку

Перечисленные случаи мошенничества и недобросовестного отношения к покупателю, допускают продолжения.

Институт преступного бизнеса, который разворачивается на рынке недвижимости, не стоит на месте и развивается соответственно мерам, предпринимаемым гражданами и органами правосудия, для надлежащего проведения гражданских имущественных процедур и прекращения преступности на рынке недвижимости.

Если таковой идёт на поводу у мошенников, допуская преступную халатность ради предусматриваемой выгоды, основанной на нарушении законодательных норм – он становится соучастником правонарушителей.

Поэтому с его стороны требуется:

• Обоснованное принятие решения о покупке, согласие на приобретение объекта по соразмерной стоимости, не допускающее существенного занижения цены.
• Внимательная проверка требующейся документации до проведения сделки и при подписании договора.
• Проверка технического состояния квартиры, его соответствия документации, полученной в БТИ.
• Обращать внимание на правоспособность продавца, не вступать в сделку с лицами в алкогольном опьянении или ином ненадлежащем состоянии. При возникновении сомнений в дееспособности лица следует запросить справку из психоневрологического диспансера.

Эти элементарные правила следует соблюдать практически без исключения. Но и такая бдительность может оказаться бессильной в случае столкновения с глубинными титульными нарушениями правоспособности недвижимости.

К ним относятся компании по работе с недвижимостью, через которые допустимо провести сделку, даже если объект был найден самостоятельно. Как альтернатива – составление договора в юридической консультации. Здесь документация пройдёт дополнительную проверку.

Кроме этого целесообразно удостоверить гражданско-правовой договор в нотариальной конторе, где нотариус предоставит дополнительную гарантию правоспособности купли продажи или мены.

Самые актуальные гарантии можно получить, обратившись за титульным страхованием имущественной сделки. Страховые компании не только тщательно перепроверяют добросовестность намерений сторон, но и проводят глубинный мониторинг титула недвижимости.

В случае наступления страхового случая, покупатель получает полную стоимость объекта, указанную в договоре.