Соглашение об отступном

Соглашение об отступном – это вид гражданских и имущественных правоотношений, возникающий в условиях противостояния сторон. Становится вариантом компромиссного выхода из сложившегося конфликта, путём понимания целесообразности уступки.

Для должника отступное рассматривается вариантом прекращения долговых обязательств, а для займодавца – способом возмещения убытков по инвестированию.

Данные гражданские правоотношения вступают в силу, когда вместо полученных путём займа денег возвращаются не деньги, а иное имущество, в том числе – жилые и нежилые помещения, земельные участки и т.п.

Регулируется статьёй 409 ГК РФ и иными статьями настоящего кодекса, в зависимости от ситуации, провоцирующей имущественный спор или судебное разбирательство. Составляется сторонами спора, констатируя факт примирения и принятия взаимно приемлемого решения.

После надлежащего юридического оформления прекращает сложившиеся отношения, вызвавшие спор.

Соглашение об отступном по договору займа

Иногда граждане оформившие ипотеку или получившие кредитные средства под залог (ст. 807 ГК РФ), утрачивают способность погашения долговых обязательств.

В этом случае вступает в силу требование погасить кредит за счёт сбыта залоговой квартиры, комнаты или земельного участка с домом или без такового, в зависимости от того, что было передано в залог или оформлено в ипотеку.

Требование вступает в силу на основании:

1. обращения кредитора с иском в суд;
2. составления соглашения (дополнением к договору кредитования).

Но по преимуществу документ оформляется заведомо, до обращения в арбитраж.

Условия составления данного дополнения к договору оговариваются заранее – при составлении договора кредитования, и вносятся в его положения отдельными пунктами, раскрываясь в подпунктах. Составлять дополнение об исполнении уступки следует, руководствуясь установленными положениями.

Иногда возникает необходимость расторжения договора со стороны банка, который вправе предложить пойти на мировую, путём законной передачи недвижимости, без вменения дополнительных штрафных санкций за просрочку платежей по займу.

Как правило, здесь решается вопрос не о теле кредита, а о процентной ставке, которая прогрессирует пропорционально задержке выплат. В таких случаях дополнительно вступает в силу действие статьи 450 ГК РФ, регулирующая условия расторжения контракта.

Следует учитывать, что составление дополнения к контрактной документации по займу – по передаче объекта, не прекращают действия гражданских правоотношений юридически, но фактически прерывают законность требования банка, если в дополнении указано, что взаиморасчёты проведены.

После фиксирования данного факта и удостоверения такового кредитным учреждением, договор кредитования утрачивает силу (см. Прекращение залога недвижимого имущества).

Соглашение об отступном между физическими лицами

Граждане вправе регулировать имущественные отношения отступным в случаях:

• возникновения наследственного спора (см. Оспорить завещание);
• раздела имущества после развода;
• при уступке долговых обязательств физическому лицу (см. Переуступка права на квартиру).

При разделе наследства или совместно нажитого имущества, отношения регулируются соответствующими частями Гражданского кодекса, а так же статьёй 35 СК РФ. На этом основании по преимуществу возникает требование передачи части объекта, находящегося в совместном владении.

Если взамен передачи права на наследственную долю или долю в совместно нажитом недвижимости передаётся иное имущество или деньги – данный аспект требуется отразить отдельным положением в составляемом сторонами документе.

Допускается передача банком требования по возврату долговых обязательств физическому лицу, которым может выступить созаёмщик, поручитель или иное заинтересованное лицо (см. Солидарная ответственность). В этом случае базовая гражданско-правовая опора регулируется статьями 408, 409, 807 ГК РФ.

Во всех перечисленных случаях передача собственности или её доли может осуществиться на данном основании, как до возбуждения искового производства, так и после такового.

В силу того, что ранее заёмщиком были получены денежные средства, которые он оплатил не возвратом соразмерной суммы, а объектом недвижимости, на данные отношения распространяется модель купли продажи. Поэтому заёмщику, отчуждающему в счёт погашения кредита соответствующий объект, придётся уплатить НДФЛ (п.1 ст. 39, п.1 ст. 208, п.1 ст.209 НК РФ).

Обязательство распространяется на квартиры или земли, которые находились в собственности лица менее 3 лет, стоимость которых превышает 1 миллион рублей.

На обозначенном основании принимающая сторона вправе запросить имущественный налоговый вычет, если ею предварительно вкладывались денежные средства на условиях кредита или аналогичных им.

Оформление и условия соглашения об отступном

Обозначенная процедура требует добровольного взаимодействия сторон, согласно которому контрагенты официально оформляют соответствующее приложение к договору.

Если речь идёт о должнике в статусе юридического лица, передача недвижимости отражается в бухгалтерских учётных записях (п.6.4 ПБУ 9/9, п. 6.4 ПБУ 9/10 Приказа Минфина РФ от 6.05.99 г, № 32-н).

Для физических лиц достаточно оформления приложения и получения справки от банка о проведении взаиморасчётов. Если стоимость имущества не покрывает установленную к возврату сумму денег, следует перезаключить основной договор кредитования, с указанием вновь рассчитанной суммы, назначенной к возврату.

В этом случае заложенный объект отчуждается кредитору, а новый заём оформляется при предоставлении новых юридических гарантий банку. Такими гарантиями служит залоговое имущество, не участвовавшее ранее в операциях по займу, либо выведенное из-под обременения залогом после погашения долга (см. Прекращение залога ).

Перечисленные правовые позиции становятся существенными условиями заключения соглашения об отступном.

Во вводной части, наряду с определением сторон производится констатация юридического факта заключения кредитного договора, с указанием его реквизитов и определения сторон. Лаконично выделяется предмет договора.

Переходя к целям заключения настоящего дополнения, контрагенты указывают условия, которые вменялись к обязательному исполнению, но не были исполнены в соответствии с объективными и иными причинами, что вменило в ответственность должнику или иному лицу, передать право владения объектом.

В целом положения, включённые в документ, допускают вариации, имеющие отношение к вопросу и включённые в виде пунктов, по усмотрению сторон. В их число требуется включить:

• Вид отступного, с указанием кадастровых и технических характеристик объекта, выступающего в обозначенной роли.
• Сроки передачи прав на недвижимость. Они допускают совпадения с указанными изначально, в кредитном договоре, так же могут отличаться от таковых.
• Условия и порядок передачи прав на залоговое имущество.
• Обязательство, которое перекрылось отступным и перестало вменяться в ответственность лицу, предоставившему права на недвижимость.

Участники скрепляют его личными подписями. Главные требования к форме составления ориентированы на общие нормативы, применяемые к договорам имущественных сделок (ст. 434 ГК РФ).

Допускается нотариальное удостоверение. Если первичный договор удостоверялся нотариально – нотариальное удостоверение становится обязательным и для дополнительных приложений.

Государственная регистрация соглашения об отступном

Приравниваясь к имущественным сделкам, данный прецедент требует регистрации в Росреестре (см. Объект регистрации прав на недвижимость). Регистрация проводится в присутствии обоих контрагентов, один из которых передаёт право владения объектом, а второй переоформляет его в свою сторону.

Регистрация проводится в МФЦ того региона, где расположена недвижимость. Для регистрации предоставляют документацию:

Кредитный договор или свидетельство о наследовании, разводе – в зависимости от прецедента, вызвавшего передачу отступного.

• Правоудостоверяющую и правоустанавливающую документацию на недвижимость.
• Гражданские паспорта сторон или их представителей. Для представителей дополнительно – нотариально удостоверенную доверенность.
• Соглашение в трёх экземплярах.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Соглашение вступает в юридическую силу и приобретает правоспособность непосредственно после оформления регистрирующих действий и внесения сведений о передаче собственности в информационный банк государственного кадастра недвижимости.

Признание соглашения об отступном недействительным

Определённые обстоятельства не допускают составления документации, констатирующей переход права собственности на недвижимость в счёт исполнения долговых и иных обязательств.

В их числе:

• Нарушение имущественных интересов третьих лиц, например, граждан, прописаных в помещении. В особенности, супругов, имеющих долю в праве на совместно нажитое имущество или престарелых иждивенцев, детей, не достигших восемнадцатилетия.
• Неправомерный приоритет одного кредитора перед другим.
• Оформление отступного при банкротстве компании, без указания в документации статуса банкрота должника.
• При распоряжении спорным или не принадлежащим должнику полностью, имуществом.
• Если залоговое имущество подлежит аресту или конфискации по иным причинам.
• Если условия передачи недвижимости обеспечивались кабальными условиями в сторону должника, либо сопровождались иными противозаконными действиями.
• Иные нарушения, рассматриваемые статьёй 167 ГК РФ.

Признать составленный документ недействительным, можно только по решению суда (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Подача искового заявления в суд по месту расположения недвижимости санкционирована в сторону заинтересованных лиц, чьи гражданские, имущественные или жилищные права были нарушены в результате заключения соглашения, а так же должник, являющийся контрагентом, если на него оказывалось незаконное давление со стороны представителей кредитных организаций.