Третейская оговорка в договоре долевого участия

Третейская оговорка в ДДУ – это намеренно включённое в текст договора положение об изменение подсудности спора, который может возникнуть между застройщиком и его клиентом – участником долевого строительства.

Оговорка выглядит как отдельное положение договора, отражающее варианты рассмотрения и разрешения спорных вопросов в суде. При этом отдельным пунктом указывается, что допускается обращение не в арбитражный суд общей юрисдикции по месту расположения строящегося здания, а – в третейский суд, с указанием его наименования.

Иногда такая оговорка оформляется дополнением к ДДУ, в виде составленного между застройщиком и дольщиком соглашения, в котором непосредственно указывается, что возникший спор, требующий судебного разбирательства, рассматривается альтернативным способом – обращением в установленный соглашением третейский суд.

Принятие такого решения требует ответственности сторон и не может подтасовываться под основной текст лаконично, без указания юридических последствий принятия подобного решения.

В противном случае, как ДДУ в указанной части, регламентирующей разрешение спорных вопросов, так и составленное дополнение к нему, с внесением инноваций по подсудности, могут считаться оспоримыми. Поэтому у заказчика должны быть подготовлены юридические основания, которыми он руководствовался, внося соответствующий регламент разрешения споров.

Например, переданные клиентам памятки о действии указанного в договоре третейского суда, электронные рассылки или иные ссылки на ресурс, который предоставляет полноценную информацию о процедуре обращения и принятия решений, касающихся нарушенных имущественных и жилищных прав сторон.

Кроме прочего, существуют различия во внесении соответствующей оговорки, которая основана на юридических тонкостях.

В первом случае в положение ДДУ вносится непосредственное уведомление о том, что рассмотрение разногласий принадлежит подведомственности третейского суда. Во втором случае – допускается выбор компетентного юрисдикционного органа.

Законность третейской оговорки

Такие действия признаются законными, основанными на положениях статьи 3 ГК РФ, которая в перечень судебных инстанций, уполномоченных на защиту гражданских прав лиц, вносит, в том числе – третейский суд.

Но внесённые незаконно или с нарушениями, подобные требования, допускают оспоримости в арбитражном суде общей юрисдикции, расположенном по месту возведения новостройки.

Гражданам, планирующим участие в долевом строительстве, следует знать, что суды располагают собственными нормативами рассмотрения споров.

Процедура не опирается на нормы Гражданского Процессуального кодекса, которыми руководствуется система арбитражного производства. Она опирается на принятие решений, соответствующих анализу представленных сторонами доказательств.

Отмена норм ГПК в качестве юридических последствий отменяет и процессуальное действие статьи 35 ГПК РФ, а так же иных законодательных источников, предусматривающих рассмотрение разногласий по месту нахождения объекта недвижимости, в отношении которого возникли разногласия.

Соответственно – заявление подаётся по иным основаниям. Таковыми может быть предусмотрен юридический адрес ответчика, зарегистрированный за пределами региона проживания обманутых дольщиков.

На этом основании арбитражное рассмотрение будет отклонено, а иск передан по установленному договором или соглашением, адресу.

Если ДДУ содержит альтернативное допущение выбора места рассмотрения спора, то на основании п.3 ст. 3 ГПК РФ в полномочиях ответчика изменение способа судебного рассмотрения в процессе искового производства, но до момента принятия арбитражного решения.

Опасности третейской оговорки для дольщиков

Так как альтернативный способ представляется неосведомлённым гражданам вполне уместным вариантом, недобросовестные застройщики или дочерние компании таковых, проворачивающие мошеннические схемы в сторону обманутых клиентов, предусматривают действие п.3 ст. 3 ГПК как вариант перехода к третейской системе разбирательства.

Не подведомственность третейского суда таит в себе опасность принятия безвозвратного, не допускающего обжалования решения. Главный недостаток такого рассмотрения для граждан таится в том, что таковые не смогут непосредственно участвовать в рассмотрении вопроса.

Это связано с тем, что процедура потребует непосредственного пребывания в ином регионе. Как следствие – допускаются дополнительные расходы и прочие неудобства, вплоть до моральных.

Соответственно, не вызывает сомнения тенденция взаимодействия между виновным учредителем и представителями юрисдикции, с которыми у такового сложилось длительное и конструктивное взаимодействие.

Главный проигрыш при обращении в третейский суд клиента заключается в утрате защиты государства, которая представляется потребителю на основании действующего Федерального закона о защите прав потребителей № 214-ФЗ.

Этот источник законодательства в обозначенной процедуре утрачивает силу наряду с иными процессуальными нормами. Соответственно, в производстве рассмотрения утрачивается презумпция преимуществ, представляемая потребителю услуг, которые требуют соответствия заявленному качеству.

Не менее остро стоит вопрос об уплате налогов. В гражданских делах, основанных на нарушении прав потребителей, истец освобождается от уплаты налога, соответственно перечню данному статьёй 333.36 НК РФ, на что сделана ссылка в положениях ФЗ-214.

Так как в данном случае вопрос стоит о недвижимости, отличающейся высоким ценовым барьером, уплата пошлины ориентируется на сумму в 70 тысяч рублей.

Без сомнения, сумма пошлины включается в число самых весомых мотивов, по которым клиенты недобросовестного застройщика отказываются от разбирательств, если стоимость ущерба, нанесённого застройщиком, существенно не превышает сумму пошлины (см. Неустойка по договору долевого участия в строительстве).

Совокупность позиций данного вида рассмотрения споров, однозначно складывается не в пользу дольщиков. Против них практически нет ни одного убедительного довода, который позволил бы участнику ДДУ выбрать вариант рассмотрения разногласий в суде.

Применение третейской оговорки застройщиками

Как видно, застройщики практически во всех позициях выигрывают, обращаясь к обозначенной системе правосудия.

На этом основании комнаты или кладовые меньшего размера, чем предусматривались, могут быть обоснованны дополнительными затратами, понесёнными на возведение здания. То же касается уменьшения объёма площадей, предназначенных для совместного пользования жильцов новостройки.

Упразднить могут:

• некачественный ремонт помещения;
• отсутствие требующихся электрических щитов, приборов или системы заземления;
• нарушения в проводке или системе водоснабжения и теплоснабжения;
• установление труб несоответствующего качества;
• покрытий, используемых для стен и полов более низкого качества;
• иные нарушения и недоработки.

Строители могут оставить мусор в помещении или местах общего пользования, установить некачественные стеклопакеты. Так же допускают несанкционированное захламление, нарушающее санитарные и противопожарные нормы.

С такими мелочами жильцам приходится справляться самостоятельно, в силу затруднений проведения судебного разбирательства. Именно на такие прецеденты рассчитывает недобросовестный застройщик (см. Как принять новостройку у застройщика).

Остальные виды нарушения предусматриваемого качества жилья должны обосновываться представленной документацией, подтверждающей соответствие затрат полученным инвестициям.

Возникают многочисленные нарушения застройщика, который заведомо готовит для подписания инвесторами акты приёмки квартир. При не подписании актов без надлежаще проведённых работ, поставщик услуг замораживает процедуру подписания.

Неудобства, связанные с рассмотрением претензий в суде, оставляют приобретателей квартир в новостройках перед фактом принятия несанкционированных недоработок и дополнительных затрат на их самостоятельное устранение.

Признание недействительности

Исходя из специфики рассмотрения споров в третейской системе правосудия, гражданам, следует сделать юридический акцент на исправлении данной оговорки в своём договоре.

Это допустимо по основаниям ст. 9 ГК РФ, которая оглашает, что не использование гражданами собственных полномочий и преимуществ, не лишает их возможности использования таковых. На основании нарушений, которые допускает недобросовестный заказчик, следует обратиться в арбитражный суд.

Обращаться требуется по месту расположения новостройки. Здесь нужно заявить о правах потребителя, которые допустимо отстаивать только в арбитражной системе правосудия РФ, к которой третейский суд не относится.

Только после принятия решения о признании третейской оговорки недействительной, целесообразно выдвигать законные требования к учредителю компании, возводящей новостройку.

Существенным нюансом процедуры обращения в третейский суд является рассмотрение возникшего спора в индивидуальном порядке. Такое основание – главный прецедент, требующий внесения обозначенной оговорки.

Согласно нормам законодательства, внесение третейской оговорки  не допускается в типовые тексты ДДУ, по заведомо установленному шаблону. При условии типовых норм, обеспеченных повсеместным внесением оговорки в контрактную документацию клиентов, допускается признание нецелесообразности, применения данной формы решения спора.

Для того чтобы выявить массовый характер применения юридической процедуры, нарушающей нормы, установленные Федеральным законом о судебном производстве, следует увеличить число истцов, положения договоров которых, ориентированы на неправомерную ассимиляцию третейской оговорки в массовых масштабах.

Такое основание оспаривания установленного порядка рассмотрения споров, может рассматриваться как нарушение процессуальных норм судопроизводства РФ.