Увеличение площади квартиры

Расширить занимаемую жилую площадь в многоквартирном доме допустимо, при строгом соответствии проводимых работ техническим и санитарным нормативам.

А так же – при своевременном согласовании и получении требующихся санкций от инстанций, уполномоченных на выдачу подобных разрешений.

 

 

 

По преимуществу граждане используют несколько видов расширения помещения:

• за счёт остекления и утепления лоджии;
• за счёт слияния комнаты с частью коридора;
• при слиянии с соседним помещением.

Увеличение площади квартиры за счёт лоджии

Такой вариант самый распространённый среди жильцов квартир в многоэтажных домах современного типа, где вместо балконов встроены лоджии.

Главная причина такой популярности в том, что при утеплении лоджии владельцы помещения никоим образом не ущемляют прав остальных жителей дома.

Собственно реконструкцией такую деятельность считать неправомерно, несмотря на то, что качественные характеристики лоджии существенно меняются. Практически она может функционировать как жилая комната, как минимум, в тот период года, когда климатические и погодные условия допускают её использование в данной роли.

Проводить дополнительные радиаторы без согласования с ЖЭУ, недопустимо.

Такая процедура оформляется жильцами при условии:

• Согласования застекления с управляющей компанией (УК), выяснение наличия запретительных санкций на данную деятельность. Запретительные меры могут быть продиктованы распоряжением отдела градостроительства и архитектуры, во избежание нарушения однородного контекста фасада здания.
• Лоджия утепляется и эксплуатируется как отдельная комната, не сливаясь с контекстом жилого помещения квартиры и комнат, из которых предусмотрен выход на лоджию.

При отсутствии запретительных мер, утепление проводится:

• со стороны стены, граничащей с улицей;
• вверху, если этаж последний;
• утепление пола и окон.

Иногда владельцам недостаточно обычного утепления. Они находят выход в расширении площади лоджии при её обшивке и оформлении.

Большее увеличение территории относится к категории реконструкции объекта и требует оформления. Технически допускается вынос пола и стен вперёд и в стороны, настолько, насколько допускают эксплуатационные характеристики здания, в соответствии с проведёнными расчётами компетентных уполномоченных служб.

Иногда используется технология «косынка», которая допускает расширение передней части снизу-вверх, приблизительно на 30 см по периметру. Технология «бабочка» допускает пристройки угловых элементов с боковых сторон лоджии.

Дополнительные конструкции крепятся:

• на кронштейны за пределами парапета;
• на кронштейны к парапету;
• к каркасу, сваренному и прикреплённому от пола.

Для утепления используется по преимуществу пенопласт и минвата, которые не перегружают конструкцию, а для обшивки:

• профнастил;
• вагонка ПВХ;
• сайдинг.

Если расширение проводится по плите, то в стену здания углубляют швеллера, к которым металлическими уголками крепится новый каркас, на который устанавливается парапет большей площади.

В принципе допускается слияние лоджии с жилой комнатой путём создания арки вместо дверного проёма. Но такие действия выполнять произвольно недопустимо.

Это не гарантирует безопасности не только для владельцев квартиры, но и – для остальных жильцов, так как конструкция здания утрачивает прочность из-за изменения эксплуатационных характеристик несущей стены, к которой относится наружная стена здания.

Здесь требуется экспертный подход высококвалифицированных специалистов, основанный на специально проведённых исследованиях и расчётах.

Увеличение площади квартиры за счёт коридора

Такие виды улучшения качества помещения встречаются реже и допускаются, если первоначальный проект квартиры предусматривал длинные или широкие коридоры (см. Перепланировка квартиры).

Иногда даже маленький коридор допускает слияния в одной части с жилой комнатой, и расширяется с другой стороны, путём сдвижения в сторону кухни или ванной.

В любом случае подобные действия потребуют манипуляций со стенами, которые не должны оказаться несущими. Не несущие стены допустимо передвигать, таким образом, как позволяет усмотрение собственника и дизайнерский замысел.

Их можно демонтировать, переносить и усекать, наблюдая за нагрузкой, которая на них ложится со стороны потолка, если протяжённость стены станет меньше. Важны замеры нагрузки, направленной на полы, если установленные стены утяжелят обозначенную нагрузку.

При этом следует опираться на ограничения, установленные законодательством:

• Жилая площадь не может увеличиваться за счёт нежилой.
• Ни одна из вновь образующихся комнат не должна иметь площадь менее 8 квадратных метров (см. Нормы жилья).
• Нельзя изменять технические и эксплуатационные характеристики вентиляционной системы, перекрывая части вентиляционных отверстий или внося иные изменения.
• В результате манипуляций с коридором не должны сдвигаться или меняться местами системы газоснабжения и водоснабжения.
• Расширять коридор за счёт санузла, перенося его над расположением жилых комнат или кухонь соседей.

При условии изменения такового, потребуется получение предварительного разрешения от БТИ. Без согласования такие работы проводить недопустимо (см. Согласование перепланировки по эскизу или проекту).

За счёт увеличения нежилой площади коридора, квартира увеличится, если между коридором и кухней расположены встроенные шкафы, которые можно демонтировать. Такие изменения могут производиться собственником без согласования.

Увеличение площади квартиры за счет соседнего помещения

Наименее распространены случаи, когда расширение квартиры обеспечивается выходом за пределы и соединяется с другим помещением. Этот факт обусловлен ограничениями, налагаемыми на использование нежилой площади, которая находится в общей долевой собственности граждан.

Согласно статье 37 ЖК РФ, выдел своей доли, приобретение в собственность или использование совместной собственности одним из участников, недопустимо, так как нарушает имущественные и жилищные права остальных жильцов.

Но нормы статей 245 ГК РФ и 40 ЖК РФ допускают такое использование при условии внесения преимущественного вклада в совместную собственность, а так же – с согласия совладельцев.

В этом случае принимается решение о соразмерной сумме денег, переводимой покупателем на счёт УК, для проведения текущего или капитального ремонта, а так же – по усмотрению участников собрания.

Для таких прецедентов понадобятся особые условия, при которых рядом с квартирой будет находиться мансарда или чердачное помещение, которое можно использовать для расширения площади.

Иногда используются части лестничных клеток и иные технические помещения, примыкающие к квартире. Использовать подвальные помещения и цокольные этажи недопустимо. Так же запрещено использовать в качестве комнаты помещение без естественного освещения (см. Нежилые помещения в жилом доме).

Предварительно потребуется перевести приобретённое помещение из нежилого фонда в жилой, затем собрать соответствующие разрешения. Для этого приобретённое помещение требует соответствия категории жилого.

При этом так же учитывается, что смыкающееся с жильём помещение разгорожено несущей стеной, что требует проведения тщательного анализа допустимости запланированной реконструкции.

Соединение происходит через монтаж входа, в роли которого выступают межкомнатные двери, реже – арки.

По преимуществу, одна входная дверь наглухо заделывается, сливаясь с контекстом стены лестничной площадки. Для этого требуется согласовать работы на общем собрании, получив соответствующую официальную санкцию от УК.

Если такое разрешение не выдадут по причине эстетических искажений контекста лестничной клетки, входная дверь маскируется изнутри.

Разрешение получается на проведение реконструкции, с учётом манипуляции с несущей стеной, в которой проделывается проход между квартирами. Эта стена выполняет роль несущей, так как перегораживает участки соседних помещений.

Кроме этого потребуется обращение в БТИ, так как внутренняя реконструкция подразумевает изменение конфигурации квартир и обыгрывание внутреннего дизайна по усмотрению собственника.

В частности, нецелесообразным окажется:

• второй коридор;
• вторая кухня;
• второй санузел.

Кроме обозначенных и иных стандартных процедур, после оформления документации по реконструкции, потребуется официальное обращение в Росреестр для перерегистрации нового объекта, так как две предшествующие квартиры после слияния утрачивают правоспособность, а в роли нового объекта недвижимости возникает переоборудованное жильё.

В результате кадастровых действий оба кадастровых номера аннулируются, а возникшему объекту присваивается  единый кадастровый номер.

Оформление реконструкции при увеличении площади квартиры

Преимущественное большинство обозначенных работ относится к реконструкции и требует согласования в соответствующих инстанциях. Вначале потребуется получить официальный документ управляющей компании, санкционирующей переделку квартиры. Иногда он требует согласования с жильцами дома, с приложением протокола общего собрания.

После получения обозначенной бумаги, заинтересованному лицу нужно подойти в отдел градостроительства и архитектуры. Написать заявление на предоставление разрешения для проведения реорганизации пространства квартиры, с подробным перечнем планируемых работ.

Заявление рассматривается в течение месяца, после чего заявителю выдаётся санкция с одобрением представленных планов или мотивированный отказ со ссылкой на установленные нормативы, локальные и федеральные нормы законодательства.

В случае полученного разрешения следует обращаться в проектное бюро, приложив документацию, подтверждающую, что заявитель собственник, а так же – полученные ранее разрешения. Здесь разрабатывается проект перепланировки квартиры, тоже основанный на технических и юридических нормативах.

Если притязания заявителя не укладываются в установленный регламент, ему выдают официальный отказ и помогают рассмотреть и выбрать иные варианты (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

Готовый проект требует согласования:

• в противопожарной службе;
• санэпидемстанции;
• газовой службе.

После завершения процедуры согласования, проектная документация возвращается в отдел архитектуры. На её основании выписывается разрешение, санкционирующее начало работ.

Расширение площади жилья и связанные с этим действия собственника требуется уложить в условия разработанного проекта. По завершении представляется отчёт, а готовый реконструированный объект принимается комиссией.

Комиссия составляет акт ввода реконструированного объекта в эксплуатацию. При необходимости, проводятся регистрационные действия, фиксирующие объект в новом качестве, с внесением установленных изменений в сторону увеличения жилья.

Так же составляется новый пакет технической документации (технический план, кадастровый паспорт и т.д.) с учётом внесённых характеристик, подачей заявления в БТИ и проведением инвентаризации с переоформлением документации (см. Техническая инвентаризация объектов недвижимости).

Внесённые неотделимые улучшения допускают признания незаконных, с вытекающими юридическими последствиями, соответствующими положению статьи 7.1 КоАП РФ.