Жилищный кооператив
Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.
В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.
Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.
Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.
В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.
В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.
Содержание:
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Остальные виды организаций не содержат такого требования.
Порядок учреждения жилищного кооператива
Юридическое лицо учредителя считается действующим:
- после оформления учредительной документации;
- внесения сведений в Единый реестр.
Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.
Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.
НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.
Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.
Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.
В налоговый орган требуется предъявить:
- выписку о регистрации в ЕГРП;
- протокол учреждения организации;
- утверждённый устав;
- сведения о юридическом адресе.
Управление жилищным кооперативом
Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.
В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:
- здания;
- площадей общего пользования;
- прилегающей к дому территории.
Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:
- ограничен полномочиями управления ЖК;
- выделен в управляющую компанию.
Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.
Допустимы следующие вакансии:
- председатель;
- бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
- паспортист;
- электрик и сантехник;
- дворник и уборщица.
По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.
Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.
Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.
Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе
Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.
Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.
Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.
Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.
Его размер зависит:
- От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
- От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.
Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.
Права и обязанности членов жилищного кооператива
Членство в кооперативе наделяет лицо правами:
- Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
- Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
- Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
- Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
- Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
- Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
- Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
- Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.
Ему вменяются в ответственное исполнение:
- Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
- Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
- Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
- Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.
Выплата пая
Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.
Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.
При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.
Законы о жилищных кооперативах
Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.
- В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
- Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
- Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
- Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
- Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
- О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
- Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
- Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
- Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).
Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив
Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.
При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.
Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.
Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:
- Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
- По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
- Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
- В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.
Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.
Похожие статьи
Отправить ответ