Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан

В 2004 году Совет Федерации одобрил первую редакцию закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванного упорядочить совершение сделок между застройщиками и физическими лицами.

Сегодня этот закон, устанавливающий четкие правила выкупа доли объекта незавершенного строительства и границы взаимной ответственности сторон, стал ключевым инструментом защиты прав потребителей.

Договор долевого участия как гарант законности сделки

Согласно закону, застройщик имеет право реализовывать квартиры и принимать денежные средства только посредством совершения официальных сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Документ акцентирован на заключении договора долевого участия (далее – ДДУ), но допускаются и альтернативные варианты – выпуск жилищных сертификатов или создание ЖСК.

Договор долевого участия в строительстве гарантирует безопасность вложения денежных средств покупателем, поскольку после ввода дома в эксплуатацию и подписания актов помещение автоматически переходит к последнему.

В свою очередь, документ определяет и право застройщика на своевременное и полноразмерное получение средств от дольщиков.

Выпуск жилищных сертификатов, операции с которыми регулируются законодательством РФ о ценных бумагах. По завершении ввода здания в эксплуатацию держатель сертификата на указанную квартиру становится ее полноправным хозяином.

Создание жилищно-строительных кооперативов, где каждый из членов считается де-юре совладельцем возводимого здания, а де-факто – собственником отдельного помещения.

Утверждая договор долевого участия как приоритетный способ оформления правовых отношений между сторонами, федеральный закон детализирует условия его исполнения и регламентирует вступление в силу.

Также, согласно положениям 214-ФЗ, договор признается недействительным, если в нем отсутствуют обязательные положения:

• точное описание объекта (номер квартиры, метраж и прочие характеристики);
• срок передачи помещения;
• стоимость квартиры и порядок оплаты;
• гарантия на объект недвижимости;
• способы исполнения сторонами обязательств по договору.

Поскольку старт продаж квартир в новостройках обычно происходит на ранних этапах, порой еще при возведении фундамента, грамотный покупатель должен обратить внимание на наличие у застройщика разрешения на возведение объекта недвижимости, полученного в результате согласования проектной документации.

Стоимость объектов и сроки завершения строительства

Главная проблема, с которой приходилось сталкиваться гражданам – это «долгострой», или «заморозка» объектов на неопределенное время. Сложности же застройщиков обычно связаны с нерегулярным или недостаточным поступлением денежных средств. Разработчики акта рассмотрели интересы обеих сторон.

Так, при невнесении регулярного платежа будущий собственник обязан уплатить пени в размере 1/300 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

В случаях же систематических задержек оплаты (более 3 раз за год) или единовременной просрочки на 2 месяца застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор. Расторжение соглашения по инициативе застройщика возможно и при невнесении 100% предоплаты в течение двух месяцев с момента заключения сделки.

Предприятие обязано соблюдать установленный срок сдачи объекта, который должен быть единым для всех помещений, ограниченных подъездом, секцией или зданием.

Несмотря на жесткие ограничения, законодатели предоставили исполнителям удобную лазейку – в виде права переноса срока с обязательным письменным уведомлением дольщиков за два месяца и изменением условий договора.

Если же процесс передачи помещения затянулся на два месяца и более, в отсутствие дополнительного соглашения участник ДДУ вправе инициировать расторжение договора с возвратом перечисленных ранее денежных средств с процентами за их использование.

Передача квартиры и гарантии качества

Федеральный закон 214-ФЗ четко регламентирует передачу помещений, которая осуществляется лишь после получения официального разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее указанного в ДДУ срока:

• Уведомление дольщика заказным письмом за месяц до планируемой даты передачи объекта или 14 дней до начала срока передачи.
• Обязанность принятия помещения в указанный срок, или в течение 7 дней после получения уведомления.
• Возможность односторонней передачи объекта при уклонении участника ДДУ в течение двух месяцев.
• Процесс приема и передачи квартиры сопровождается составлением соответствующего акта.

Помещение должно соответствовать качественным и количественным характеристикам, упомянутым в договоре, проектной документации, и государственным нормативным требованиям и ГОСТам.

Если же при осмотре объекта выявились недостатки или нарушения, стороны вместе составляют письменный акт о его несоответствии строительным требованиям, а процесс приостанавливается до исправления дефектов или решения вопроса о компенсации.

При отказе представителями компании от исполнения гарантийных обязательств или выявлении грубых, существенных недостатков гражданин вправе расторгнуть договор, с возвратом средств и начисленных за их использование процентов.

Гарантийный период по ДДУ – 5 лет.

Государственная регистрация права собственности осуществляется лишь после подписания сторонами акта приема-передачи.

Возврат денежных средств и переуступка прав

Расторгнуть ДДУ может как дольщик, так и застройщик по определённым причинам, регламентированным в ФЗ – 214.

В случаях разрыва соглашения денежные средства подлежать возврату.

По инициативе дольщика. Исполнитель возвращает уплаченную сумму и перечисляет проценты за использование средств – в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования – за каждый день, с момента их поступления на счет застройщика до настоящей даты, для гражданина РФ – в двойном размере.

По инициативе застройщика. Возврат денежных средств, внесенных участником ДДУ, за вычетом штрафных начислений, происходит в течение 10 рабочих дней.

Переуступка прав по ДДУ

ФЗ допускает уступку прав на долевое участие – по завершении регистрации договора и до дня передачи помещения в собственность (Разновидности переуступки прав по договору цессии). Переуступка оформляется при 100% предоплате или одновременно с передачей текущего долга новому дольщику.

Гарантии исполнения обязательств перед дольщиками

Закон также предусматривает и уточняет способы исполнения застройщиком обязательств перед юридическими и физическими лицами, т.е. определяет ресурсы для возврата денежных средств, выплат компенсаций и неустоек.

Во-первых, земельный участок, используемый для строительства, арендные или субарендные права, вместе с объектом недвижимости, находятся в залоге у дольщиков до момента передачи помещений в собственность.

Во-вторых, предприятие гарантирует исполнение обязательств по ДДУ с помощью поручительства банка или страхования гражданской ответственности (см. Страхование жилья).

Пробелы и слабые места ФЗ – №214

Положение о страховании, вступившее в силу в 2014 году, формально призвано защитить потребителей от потери денег вследствие разорения строительных компаний. На практике же процедура возмещения убытков сопряжена со значительными трудностями (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Несомненный плюс закона – в упорядочивании механизма совершения сделок – позволяет решить проблемы махинаций при продаже квартир и параллельных переуступок, но гарантировать незамедлительное соблюдение интересов и прав граждан при банкротстве застройщика он не может.

Ожидание возврата денег и выплат неустоек и компенсаций обычно затягивается на длительный, а порой – и неопределенный срок (при «умышленном», фиктивном банкротстве), при переходе обязательств к новой компании может измениться стоимость квадратных метров, и, наконец, объект может простаивать годы в состоянии глубокой «заморозки» в ожидании следующего застройщика.

Федеральный закон «О долевом участии…» постепенно дорабатывается и адаптируется к текущей ситуации на финансовых и инвестиционных рынках, ориентируясь на безопасность граждан, учитывая также права и интересы застройщиков.

Потенциальные дольщики уже крайне неохотно идут на заключение сомнительных сделок, и выбирают компании, работающие по «прозрачным» ДДУ, которые, желая сохранить влияние на рынке недвижимости, предпочитают следовать нормам и правилам федерального законодательства.