Неустойка по ДДУ

Взыскании неустойки – это гражданско-правовое действие. Основано на привлечении к гражданской ответственности лица, нарушившего принятые обязательства, которые устанавливались в официальной, регламентированной гражданским законодательством, форме.

Неустойкой называется определённая денежная сумма, которую сторона, не исполнившая кредитные и иные обязательства, выплачивает контрагенту в виде штрафа, пени или компенсации (ст. 330 ГК РФ).

Договор долевого участия (ДДУ) предусматривает положение о прекращении его действия, что влечёт юридические последствия, которые выражаются как вменённая контрагенту ответственность за не исполнение принятых обязательств.

Положение о выполнении таковых регламентировано Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”. Данный источник законодательства предусматривает ответственность за оформление и подписание ДДУ каждой из сторон.

Они же могут взиматься при не надлежащем исполнении условий договора, если качество выполненных работ не отвечает установленным нормам (см. Как принять новостройку у застройщика) или положениям контракта, в том числе – при нарушении сроков сдачи объекта или при просрочке платежа (п.1, ст.401 ГК РФ).

Взыскание неустойки по ДДУ

Решение принимается, когда инвестор в лице участника ДДУ или застройщик, в лице уполномоченного организатора строительства многоквартирного дома, которым выступает определённая компания-учредитель, не выполняют условия договора, обозначенные законными требованиями:

• оплачивать возведение новостройки;
• передать во владение гражданам квартиры.

Его принимает сторона, имущественные права которой нарушены в результате не исполнения контрагентом договорных требований. Оно принимается, опираясь на пункты, подлежавшие исполнению, но нарушенные в результате недобросовестных действий исполнителя. Такое решение называется договорным.

По преимуществу, такие случаи не требуют судебных разбирательств.

Если добровольного предоставления положенных выплат не происходит, каждая из сторон вправе обратиться в суд. То же – если ответственность в виде штрафа для дольщика не предусмотрена договором, но вменяется по инициативе застройщика в момент расторжения ДДУ.

Расчёт размера неустойки по ДДУ

Положения ДДУ допускают содержания пункта о денежной компенсации, которая начисляется:

• в установленном фиксированном объёме, с указанием суммы;
• подлежит расчёту, исходя из соответствующих обстоятельств.

Фиксированная или императивная форма оплаты опирается на вписанную цифрами и прописью сумму денег в рублях, обоснованную специальным пояснением.

Если требуется определение суммы компенсации, она допускает установления по усмотрению сторон на основании:

• Диспозитивного определения, т.е. взаимно рассчитанного сторонами договора размера, основанного на реальном ущербе.
• Опираясь на положения нормативных актов, с приложением документации, подтверждающей объём ущерба.

Когда взаимодействие контрагентов отсутствует, то судом принимается только нормативный вариант расчётов, если в положениях ДДУ не установлено иное.

Когда не установлена фиксированная сумма, целесообразно использовать следующую формулу. За каждый день просрочки предоставления объекта, застройщик выплачивает одну трёхсотую часть установленной стоимости договора в соответствии с процентной ставкой рефинансирования, установленной Банком России.

Такая санкция предусмотрена в сторону объектов государственного строительства. Дольщики, являющиеся гражданами РФ получают вычет в двойном размере, что соответствует положению Федерального закона (214-ФЗ).

Для удобства проведения расчётов предусмотрен калькулятор расчёта в режиме online. При его использовании в поле «цена ДДУ» вносится стоимость, установленная застройщиком и указанная в пункте основного договора.

В графе «просрочка» следует ввести количество просроченных дней. Если обязательства на момент проведения исчислений не выполнены, требуется закрыть расчёт датой подачи взыскания. Система самостоятельно проведёт требующуюся математическую операцию, выдав готовый к применению вариант.

Соразмерный ущерб, увеличение и уменьшение размера выплат неустойки по ДДУ

Иногда неустойка предусматривает вменение реального ущерба и упущенную выгоду. Стороны вправе согласовать расчёты, используя оба критерия.

Если такое согласие не достигнуто, исковые требования преимущественно удовлетворяются в части реального ущерба, а упущенная выгода определяется как виртуальная денежная масса, не имеющая под собой достоверной основы.

Они начисляются в пользу дольщиков, исходя из установленной Банком России процентной ставки, которая начисляется при получении займа.

Здесь так же допустимо использовать online калькулятор. В поле «оплачено» требуется ввести выплаченную дольщиком сумму денег в рублях. В поле «срок использования» вносится период с даты внесения платежа до момента подачи иска. Программа так же предоставляет готовый результат по задолженности нарушителя.

Сумма выплат допускает только соразмерное начисление. Оно требует разумного обоснования и документального подтверждения, если вопрос решается в суде. По усмотрению суда объём неустойки может уменьшаться.

Уменьшение размера допускается только по объективным основаниям, если представленная изначально сумма компенсации назначена произвольно, не в соответствии с имеющимися в законодательстве нормативами проведения расчётов (ст. 333 ГК РФ).

Иск на взыскание неустойки по ДДУ

Подача искового заявления предусмотрена для случаев:

• взыскания неустойки;
• определения её размера;
• ходатайства об уменьшении.

Оно подаётся в районный суд мировому судье, если размер взыскания достигает пятидесяти тысяч рублей, но не превышает их. Иски от 50 тысяч рассматривает арбитраж.

Район расположения выбирается по месту нахождения ответчика. Если это учредитель застройщика – по его юридическому адресу, указанному в реквизитах ДДУ. Если ответчиком выступает инвестор – по адресу, указанному там же.

В исковом заявлении определяют стороны, которыми выступают истец и ответчик. Экземпляры заявления и приложений – ксерокопий доказательной базы, подготавливают и передают по числу ответчиков.

В этом случае в верхнем правом углу листа формата А-4, после сведений о судье ведущем дело на обозначенном участке, даются сведения об истцах по их количеству. Если таковых более трёх, целесообразно подавать заявления индивидуально.

В тексте заявления формулируются обстоятельства дела, в виде нарушений пунктов контракта, допущенных ответчиком. Исходя из обстоятельств, обосновываются:

• требования к взысканию неустойки;
• взыскиваемая сумма денег;
• признание актуальности начисленной суммы;
• оспаривание проведённых расчётов.

Обоснования, включённые в основу иска, требуют документального подтверждения. Оно даётся в заключение перечнем, с приложением имеющейся документации. В число таковой входят справки, акты и свидетельства заинтересованных лиц и их представителей.

Допускается предоставлять суду практически всё, что имеет отношение к поставленному вопросу.

Иск оценивается точной суммой, которая указывается цифрами и прописью. В основном тексте содержится обоснование обозначенной санкции. Если представляется ходатайство об уменьшении выплат, указывается предложенная истцом оценка, а далее проводится сравнительный анализ представленных ответчиком выплат и обоснование их неправомерности.

Выплата неустойки по ДДУ

Вынесенное судом решение является резолютивным вменением установленных выплат. Оно выдаётся в канцелярии районного суда в виде выписки из протокола судебного заседания. При его предъявлении, ответчик обязан возместить истцу установленную сумму.

Судебное решение содержит резолюцию о размере денежной компенсации, признанной соразмерной и утверждённой к передаче в пользу истца. Там же указываются условия возмещения. Они укладываются в допустимые варианты из числа:

• разового возмещения;
• ежемесячных отчислений с заработной платы через бухгалтерию;
• распределения долями по установленным срокам.

При не исполнении решения, выписка предоставляется в Службу судебных приставов, которая описывает и арестовывает имущество ответчика, изымая её на сумму, равную объёму назначенных выплат. Учредитель может потерять бизнес, что не является причиной отказа от исполнения вменяемых резолюций (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Отказ от исполнения решения суда допускает возбуждения нового искового производства, направленного в адрес неплательщика.