Нежилые помещения

Нежилое помещение – это офисы, магазины, салоны и кафе, которые расположены в жилом доме и занимают его площади.

По преимуществу располагаются на нижнем этаже, и их образование предусматривается заведомо, в момент строительства многоэтажного здания.

Кроме этого, к категории таковых относятся вспомогательные и технические помещения, подсобки. Их определение в обозначенном статусе допустимо, при условии, что они оформлены в собственность и зарегистрированы как нежилые.

Отличаются целевым назначением, которое не предусматривает их использование под жильё (см. Жилое помещение и пределы его использования). Участвуют в коммерческой деятельности или являются собственностью управляющей компании (УК).

Разграничение использования площадей в многоквартирном доме – вопрос, от которого зависит оплата коммунальных услуг для граждан и право распоряжаться ими по своему усмотрению.

Вспомогательные и технические помещения

Эти виды помещений входят в общее имущество дома, которым жильцы вправе пользоваться совместно. Это долевая собственность, относящаяся к местам совместного использования наравне с лестничными площадками, лестницами и чердаками.

Они фактически являются нежилыми, но закреплены за долевым владением граждан и выступают в роли совместного владения.

Между ними выявляются различия по типу разрешённого использования. Вспомогательные комнаты допускаются к выделению из числа совместно используемых площадей, с возможностью передачи юридическому лицу. Разрешение для регистрации такого права требуется получить от жильцов многоэтажного дома.

При соблюдении этих требований, допускается использование обозначенного пространства. При несоблюдении – жильцы вправе ходатайствовать о его возвращении в долевое владение.

Иногда в аренду или личное владение переходят не только бытовки, но и подвалы, а так же цокольные этажи и чердаки. Такие действия законны в той степени, в которой допускается дифференциация этих площадей, выступающих в роли жилых или нежилых (см. Перевод жилого помещения в нежилое).

Технические помещения такого не допускают. Они могут относиться только к совместно используемому имуществу, которое не даёт права перехода во владение юридического или физического лица.

Технические площади предназначены для обслуживания функционирования многоэтажного дома.

Они являются необходимостью для проживающих граждан, так как создают жизнеобеспечение здания.

В их число входят:

• лифтовые холлы и шахты;
• вестибюли, холлы, веранды, крыльцо;
• лестница и лестничные площадки;
• технический этаж и т.п.

Незаконно использующиеся управляющей компанией или жильцами подсобки и иные вспомогательные и технические помещения, следует возвращать в совместную собственность.

То же следует предпринимать при их незаконном захвате.

Содержание и реконструкция нежилого помещения

Совместно используемые площади из числа технических и вспомогательных управляются со стороны уполномоченных на распоряжение эксплуатацией здания, компаний.

Это кооператив или ТСЖ, обслуживающие определённое здание или УК, в ведении которой находятся несколько домов. Они распоряжаются данные площади по своему усмотрению, регулируя правила совместного использования или проводя требующиеся работы.

Законодательные положения ЖК РФ предусматривают, что оплата коммунальных услуг и текущий ремонт осуществляется собственником. Правление обязано представлять отчёты по размеру начисляемых выплат планово и по требованию заинтересованных лиц. Если УК сдаёт площади в аренду, то услуги ЖКХ и работы по ремонту неисправностей остаются в её ведении (см. Договор на ремонт квартиры).

Расходы на предоставление водоснабжения, газа, отопления и прочих услуг включаются в квитанции по оплате гражданам, соответственно площадям квартир, занимаемым ими. Они же отчисляют средства, предусматривающие расходы на эксплуатацию здания, придомовой территории, а так же – вспомогательных и технических площадей.

Нижний этаж, предусматривающий расположение коммерческих организаций обслуживается в соответствии с формой собственности юридического лица, занимающего нежилое помещение. Для юридических лиц, которые зарегистрировали используемое помещение в собственность, расходы начисляются соответственно занимаемой территории.

Таковые несут ответственное распоряжение при непосредственном оформлении договоров с ЖЭУ, самостоятельно регулируя правовую базу взаимоотношений. Коммунальные услуги предоставляются им на основании положений заключённого сторонами договора, в соответствии с соразмерной оплатой по показателям приборов учёта, установленным владельцем объекта.

Но так как с его стороны не допускается нарушать права соседей, это действие регламентируется совместно (см. Нарушение жилищного права). Владельцы долей участвуют в решении вопросов о реконструкции помещений, так как проведение работ по переоборудованию пространства, связанное с нарушением функциональности несущих стен или перекрытий, несёт риск устойчивости здания.

Для получения разрешения на реконструкцию в администрации, следует предъявить удостоверенное согласие иных правообладателей долевого имущества. Для этого заведомо проводится экспертиза, определяющая гарантии или риски планируемой реконструкции.

Ознакомив совладельцев с результатами заключения экспертов, планирующий переоборудование собственник, должен убедить таковых в допустимости проведения работ. Административная комиссия, исходящая из интересов сторон, даёт согласие на переоборудование или отказывает, опираясь на причины законодательного или технического характера.

По преимуществу, согласование с жильцами проводится через посредничество правления УК. Оно принимает решение и выставляет его на голосование общим собранием. Принятое большинством голосов решение становится руководством к дальнейшим действиям.

И напротив – реконструкция совместно используемых площадей дома согласовывается с собственниками нежилых помещений. После согласования с УК, правообладатель помещения предоставляет полученную документацию в отдел архитектуры и градостроительства, санкционирующий согласование на административном уровне. После полученного в администрации разрешения, допустимо приступать к переоборудованию.

Поэтому он принимается совместным решением, с определением доли финансовых инвестиций, вкладываемых в восстановление здания его владельцами.

Постановка нежилого помещения на кадастровый учёт

Внесение сведений об объекте недвижимости и его правообладателе – требование, предъявляемое к лицам, распоряжающимся территорией здания, независимо от вида права, на основании которого оно допускается.

Долевое владение предусматривает постановку на кадастровый учёт здания в момент его введения в эксплуатацию, которое осуществляется застройщиком, с передачей долевой собственности владельцам квартир и нежилого недвижимого имущества.

Сведения вносятся в записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) по месту расположения многоэтажного дома. В них указываются характеристики объекта и вид права, на основании которого занимаемая территория используется по целевому назначению.

Внесение этих данных в ГКН допускает использовать помещение:

• в коммерческих целях;
• для сдачи в аренду;
• для участия в имущественных сделках;
• по усмотрению владельца, в соответствии с законодательством.

Любая процедура, в которой участвует объект, требует регистрации. К таковым относятся обременения, аресты недвижимости, переход имущественных прав третьим лицам, на основании гражданско-правовых действий.

Аренда нежилых помещений

Если здание полностью находится в собственности жилищного кооператива или в долевом владении, правление допускается к организации целесообразных коммерческих действий, в имущественных интересах обладателей. Среди них – передача права пользования коммерческим организациям, которая проводится путём заключения договора аренды.

По преимуществу, оно учреждается на основании НКО, но такие виды предпринимательства считаются для него законными.

Но председатель ТСЖ и иные должностные лица не допускаются к непосредственному принятию подобных решений. Вопрос решается на собрании, после положительного решения которого, допускается составление договора аренды.

Если застройщик или иное должностное лицо не передало нежилые площади иным собственникам, для них сохраняется беспрепятственное право арендовать предусмотренное пространство для коммерческих или иных целей.

Этот вид права, полученный изначально, сохраняется до момента его отчуждения в результате имущественной сделки. Он не требует согласования с третьими лицами и допускает принятия решений по собственному усмотрению.

Арендованное пространства допускает сдачи в поднаём, но для этого требуется разрешение арендодателя (см. Субаренда квартиры).

Аренда – возмездная услуга. Арендная плата предусматривает совокупное содержание расходов на услуги ЖКХ, ЖЭУ и иные виды трат. Наниматель несёт ответственное содержание объекта, предоставляя его к использованию арендатором в надлежащем виде, допускающем для него преимущества в виде извлечения коммерческой прибыли. Договор аренды требует регистрации в учётных записях ГКН.

Продажа нежилых помещений

По аналогичному алгоритму объекты участвуют в имущественных сделках. Среди них в приоритете – продажа площадей под ведение бизнеса.

По преимуществу, сбыт этого вида недвижимости происходит одновременно с куплей-продажей квартир населению. То есть – в процессе получения инвестиций застройщиком.

После введения здания в эксплуатацию, выкупленные помещения допускаются к участию в торгах, если их владелец произвёл взаиморасчёты с застройщиком и оформил владение объектами. Получив статус собственности, нежилая недвижимость допускается к продаже без ограничений.

После его получения, допускается сбыт недвижимого имущества.

Правление, являясь организатором имущественной сделки, отчитывается за финансовые операции и привлечение средств на счёт кооператива (ТСЖ). Полученные деньги тратятся на нужды кооператива, если уставом не предусмотрено иное.

Имущественная сделка проходит регистрацию в Росреестре. Правление оформляет документацию, санкционирующую участие объекта в сделке и получение финансовых вливаний на счёт учредителя.

Законы о нежилых помещениях

Распоряжение пространством, находящимся в статусе нежилой недвижимости, регламентировано шестой главой ЖК РФ и сопутствующими законодательными источниками.

Целесообразно применять следующие источники:

• Приказ Минюста РФ от 27.06.03, под № 152 – Инструкция о порядке регистрации вспомогательных и технических помещений.
• Действующий СНиП № 2.08.01-89 по нормативам жилых зданий.
• ПП РФ от 13.10.97 г., под № 1301 об учете жил. Фонда;
• Приказ Министерства по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г., под № 37.
• ФЗ от 21.07.1997 г., под № 122-ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 1).
• Статья 290 ГК РФ оглашают характеристики нежилых объектов.
• Статьи 606, п.1 ст.611, ст.691 ГК РФ и статьи 37, 135 ЖК РФ санкционирую правила распоряжения ими.
• Статья 44 ЖК РФ – о полномочиях собрания жильцов.