4 вида прав на недвижимость

Имущественные сделки, совершаемые с недвижимостью, подлежат внесению в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Каждый владелец получает свидетельство, в котором указываются характеристики объекта и вид права, на основании которого происходит владение.
 

 

Право собственности на недвижимость

Основной вид владения объектом, предоставляющий максимальные полномочия – собственность.

В собственность допускается оформлять квартиры, комнаты и иные помещения, а так же – земельные участки.

Данный вид права возникает в результате имущественных сделок, в число которых входят:

• купля-продажа;
• дарение;
• мена.

Кроме этого, данное право может приобретаться путём наследования или посредством приватизации. При регистрации определяется автономное структурное содержание объекта, закреплённое за владельцем, в числе которых могут быть:

• граждане;
• предприятия, организации и компании;
• региональные и государственные административные органы.

По завершении гражданско-правовой сделки, предоставляющей правоустанавливающую документацию на недвижимость в виде договора о передаче имущественных прав, требуется регистрация такового и внесение в записи кадастрового учёта.

На основании правоустанавливающей документации после регистрационной процедуры, владельцы участков или квартир, получают свидетельства о собственности, которые становятся правоудостоверяющим документом, констатирующим вид правовой ответственности в отношении к недвижимости.

Приватизация как форма имущественных отношений вступила в силу с возникновением норм нового земельного и жилищного законодательства, на фоне иных видов собственности, которые не допускали полноправного владения для граждан. Если советское законодательство, существовавшее до принятия Конституции РФ, признавало только государственную собственность, то в данное время любой объект правоспособен в отношении тех или иных категорий собственности.

Например, муниципальной или частной. Частная собственность, в свою очередь, разделяется на коммерческую (ООО, ОАО и т.п.), некоммерческую (НКО) и индивидуальную. Каждая из них требует кадастрового учёта.

Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимостью

Данные виды распоряжения привязаны к юридическим полномочиям владельца, которые передаются таковым в сторону доверенных лиц.

В их роли выступают юридические лица – предприятия и компании, распоряжающиеся не принадлежащим им имуществом, но переданным в их пользование. Иногда делегируются вещные права на земли, капитальные строения и иную недвижимость.

Термин «оперативное управление» возник во второй половине предшествующего столетия и изначально применялся в отношении недвижимого и иного имущества, принадлежащего государству, которое передавало его предприятиям и организациям для исполнения узких экономических задач. Эти полномочия сохранили изначальные правовые позиции, по сей день.

Отличаясь от оперативного управления, полномочие хозяйственного ведения приобретает расширенные функции в отношении к переданному имуществу.

Оперативное управление по преимуществу закрепилось:

• за учреждениями, состоящими на балансе государственного бюджета;
• казёнными предприятиями;
• предпринимателями;
• некоммерческими товариществами и жилищными кооперативами.

Оно регулирует некоммерческое распоряжение недвижимостью как главный аспект деятельности. Но и допускает коммерческие виды деятельности как сопутствующие или ориентированные на достаточно узкие задачи. Хозяйственное ведение доступно широкому кругу коммерческих видов деятельности и регламентируется со стороны уполномоченных на распоряжение лиц.

При этом законный владелец имущества включается в число учредителей коммерческой организации и совместно с иными учредителями допускается к коммерческой деятельности, влияя на принятие ответственных решений. В его ведении – осуществление контроля над деятельностью компании и получаемой ею, финансовой прибылью.

Эти действия требуют согласия владельца. Регистрация делегирования полномочий требует не только кадастрового учёта, но и внесения сведений об оперативном управлении и хозяйственном ведении в ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).

Право на постоянное (бессрочное) пользование

Этот вид владения сложился в советском законодательстве, в отношении участков, выделенных для использования гражданам. После вступления в силу Закона о приватизации, начал реорганизовываться в собственность путём приватизации земли.

Лица, не приватизировавшие земельное недвижимое имущество, оставили за собой этот вид распоряжения, который ограничивает их полномочия. Например, земельные участки, могут использоваться постоянно, без ограничений, но распоряжение таковыми ограничено.

Они не допускаются:

• к участию в имущественных сделках;
• к включению в завещательные распоряжения;
• к передаче наследникам по закону.

С 2014 года предприятия и организации, владевшие землями на данном основании, перевели их на условия аренды, передав муниципалитетам, или приватизировали, в том числе – посредством выкупа по кадастровой стоимости.

На основании данного вида права государство по сей день передаёт массивы в ведение хозяйствующего субъекта, который распоряжается ими по усмотрению, исходя из интересов региона или населённого пункта. Этот прецедент вносится в кадастровые записи, учитывая принадлежность к законному владельцу – муниципалитету.

Ситуация меняется только тогда, когда ЗУ относится к категории земель поселений, а на участке возведено капитальное строение. В данном случае, надел, следуя судьбе строения, которое является собственностью граждан, оформляется в качестве придомовой территории. Совместно с домом, надел участвует в имущественных сделках и наследственной передаче прав, допуская возможность его приватизации для приобретателей дома.

Право на пожизненно наследуемое владение

Применяется так же при использовании земель, выделенных в пользование гражданам советским законодательством. Сохранилось, наряду с постоянным пользованием, среди лиц, не приватизировавших наделы.

Но в сравнении с таковыми, пожизненно наследуемое владение допускается к переходу по наследству или включению в завещательное распоряжение.

Регистрируется аналогично имуществу, приобретённому в собственность, но в свидетельстве указывается обозначенный вид владения.

Регистрация обременений на недвижимость

По преимуществу, обременениями являются залоговые обязательства граждан, принимающиеся при оформлении ипотечного кредита или сервитуты.

Ипотека требует обеспечения имущественной базы, которая выступает в роли залога, гарантирующего погашение долговых обязательств по полученному кредиту. В качестве залога выступает квартира, приобретённая на первичном или вторичном рынках недвижимости, оформленная в ипотеку.

Приобретатель составляет два договора, один из которых констатирует факт приобретения жилья, а другой – получение займа. После их заключения, обе сделки регистрируются. При этом квартира не переходит во владение покупателя полностью. Он вправе лишь использовать её по прямому назначению.

Этот прецедент становится достоянием учётных сведений, что гарантирует кредитору соблюдение оговоренных условий и защиту имущественных прав.

Иногда обременение возникает на фоне передачи закладной на квартиру. При этом регистрации подлежит передача ценной бумаги. После погашения долга по кредиту, владелец недвижимости снимает обременение, и получает право имущественного распоряжения объектом, о чём так же вносятся соответствующие кадастровые сведения.

Обременение сервитутом по преимуществу возникает в отношении земель. Основанием является вещное право на объект, который требуется расположить на чужом земельном участке. Иногда потребность продиктована отсутствием прохода к собственному участку или от него в сторону проезжей части, водоёму и т.п.

Кроме такого сервитута, который устанавливается в частном порядке и допускает возмездных условий, допускается установление публичного сервитута. Он не предоставляет владельцу участка возмещения, так как устанавливается в интересах населённого пункта, решением муниципальных властей. Иногда приходится прибегать к судебному решению, допускающему как установление, так и отмену сервитута.

Обременение регистрируется после его установления и по окончании действия, в результате отмены. Сервитут не ограничивает владельца в имущественных позициях. Но данное обременение передаётся наряду с отчуждением владения ЗУ.

Процедура регистрации

Для того чтобы зарегистрировать изменения, происшедшие в гражданских имущественных отношениях, физические и юридические лица обращаются в Росреестр (см. Регистрация права собственности в Росреестре).

Под таковым понимается система регистрационных действий, которые фактически проводятся в местном отделении государственного кадастра и картографии. В краевых и областных центрах открыты многофункциональные центры, где проводят как регистрационные действия с недвижимостью, так и сопутствующие им процедуры.

По преимуществу здесь же расположены:

• нотариальные и юридические консультации и конторы;
• терминалы для оплаты государственной пошлины;
• ксерокс для снятия ксерокопий с документации и т.п.

В случае перехода объекта или его части, требуется присутствие двух сторон. Каждая из них предоставляет документацию на недвижимость и гражданские паспорта. Отчуждатель вносит сведения о прекращении владения недвижимостью, а его преемник вступает во владение ею. То же касается обременения, когда владелец передаёт частично правоспособность кредитору или держателю сервитута.

Приём проводится по электронной очереди, по полученным в терминале талонам. Регистратор принимает документацию под расписку. В расписке указывают цель обращения и перечень документации, оставленной для проведения кадастровых операций. Заявление составляет регистратор, а обратившиеся граждане скрепляют его своей подписью.

Оплата государственной пошлины, которая составляет для физических лиц 2 тысячи рублей, а для юридических – 22 тысячи, производится в терминале сбербанка или в любом из его отделений. Оплатить услугу требуется до обращения к регистратору, а квитанцию приложить к пакету документации.

Если документация будет подготовлена раньше, регистратор сообщает владельцу о завершении процесса по телефону, оставленному в качестве средства для обратной связи.

Граждане, проживающие за пределами областного или краевого центра, могут отправить пакет документации заказным письмом с уведомлением о получении и вложенной описью. В этом случае заявление придётся составлять самостоятельно, по образцу, представленному на официальном сайте Росреестра. В нём же следует сделать пометку о возвращении зарегистрированного договора тем же путём – почтовым отправлением.

Законы о правах на недвижимость

Регистрация прав на владение и распоряжение недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона, вступившего в юридическую силу 21.07.97, под № 122-ФЗ, принятым Государственной Думой и одобренным Советом Федерации.

Инициатива в её проведении принадлежит сторонам, которые не вступят в фактическое владение недвижимостью без внесения сведений в Росреестр.

Оформление в собственность определяется:

• статьёй 35 Конституции РФ;
• ч. 1, раздел 2 Гражданского кодекса.
• Иные виды юридических отношений закреплены:
• постоянное (бессрочное) пользование ЗУ – ст. 265-267 ГК (ч.1);
• пожизненно наследуемое владение ЗУ – ст. 268-272 ГК (ч.1);
• сервитут – ст. 274-277 ГК (ч.1).

Полномочия хозяйственного ведения и оперативного управления регламентируются главой 19 Гражданского кодекса. Некоторые нюансы санкционированы:

• статьёй 294 ГК РФ, в плане полномочий при хозяйственном ведении;
• статьёй 295 ГК, определяющей полномочия владельца в оперативном управлении;
• статьями 296, 297 ГК в отношении казённых предприятий;
• статьёй 298 ГК в отношении учреждений;
• статьёй 299 ГК, определяющей порядок перехода полномочий;
• статьёй 300 ГК, регулирующей переход недвижимости к иному уполномоченному лицу.

Ипотечное кредитование и условия передачи залога регулируются Федеральным Законом об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ. А так же иной документацией, определяющей регламент перехода прав на залоговое имущество.