Отчуждение квартиры

Отчуждение квартиры – правовой акт, осуществляющийся по усмотрению владельца, либо – в его адрес со стороны уполномоченных федеральных или региональных структур. Характеризуется переходом права владения от одного лица к другому.

Иногда применяется как термин, обобщающий виды имущественных сделок, в результате чего происходит передача квартиры приобретателю. Включает в себя и иные виды отчуждения, инициированные извне, по принуждению.

Проведение процедуры сопровождается:

1. Подготовкой правоустанавливающей документации, в число которой входит договор купли-продажи квартиры или иной документации, на основании чего возникли условия передачи недвижимости.
2. Составлением акта приёма передачи недвижимости – главного вида документального подтверждения, который фиксирует юридическую сторону отчуждения объекта.
3. Регистрацией сделки в Росреестре, с постановкой на учёт и формированием пакета кадастровой и право удостоверяющей документации.
4. Снятием жильцов с регистрационного учёта в УФМС РФ по адресу прописки.
5. Освобождением жилой площади.

Добровольное отчуждение квартиры

Добровольные виды перехода имущества от одного владельца к другому возникают по усмотрению и желанию собственника. Он самостоятельно инициирует сделку, в которой усматривает выгоду.

В число таковых входят:

• купля-продажа;
• мена (обмен квартир);
• пожертвование или дарение недвижимости;
• пожизненное содержание (рента).

Эти виды перехода прав регламентируются статьёй 235 ГК РФ.

Договор оформляется соответственно нормативам, предъявляемыми к договорам имущественных сделок. Он составляется письменно. Обычно – печатается, а подписи сторон ставятся собственноручно.

Передача имущества обеспечивается установленным регламентом, при нарушении которого, договор вправе признать недействительным, а сделку – не состоявшейся (см. Расторжение договора купли продажи ).

Чтобы юридические основания процесса оказались прочными, а сделка приобрела законность – процесс обеспечивается документацией, которая отражает:

• Возникновение права владения квартирой: ордер или договор, по которому произошло получение жилья.
• «Свидетельство о собственности», и другая информация, удостоверяющая вид владения.
• «Свидетельство о наследовании», если недвижимость досталась от умершего собственника по наследству или по завещанию (см. Вступление в наследство).
• Технические характеристики объекта, выданные БТИ.
• Выписка из домовой книги об отсутствии, не вошедших в условия договора, жильцов.

Принудительное отчуждение квартиры

Федеральное или региональное законодательство допускает случаи изъятия жилья у граждан, невзирая на то, согласны ли они. Такие ситуации предусматривают:

• конфискацию по приговору суда;
• решение суда при аресте недвижимости;
• решение суда при разделе;
• отчуждение банкам при невыплаченной ипотеке;
• признание сделки незаконной, при допущении нарушений в проведении;
• в случае реквизиции (ст.242 и 243 ГК РФ);
• соответственно жилищной политике субъекта РФ.

Эти виды передачи недвижимости происходят на аукционе, передаются в распоряжение банков или кредитных организаций, которые выставляют объекты на сайтах самостоятельно. Отходят в местный бюджет, где ими распоряжается администрация.

Запрет на отчуждение квартиры

В случае реквизиции запрет на участие квартиры в имущественных сделках устанавливается соответственно законодательным нормативам, за один год до изъятия, после третьего письменного административного предупреждения, где указывают точные сроки.

Соответствующие условия сопровождают изъятие объекта на основании постановлений комитетов по жилищной политике. Этот запрет граждане могут оспорить в судебном порядке, но иски подобного плана редко удовлетворяются.

Если обременение устанавливается судом, оно вступает в силу после вынесенного решения суда и выдачи выписки. С этого момента распоряжение имуществом со стороны собственника запрещается.

То же происходит, если арест вменили со стороны службы судебных приставов. Примечательно, что после проведения описи имущества, владелец не вправе даже возвратить вещь, находящуюся в доме на момент составления описи, но не принадлежащую ему.

Отчуждение квартиры за долги

Такие ситуации характерны тем, что владелец жилья утрачивает юридическую способность распоряжаться арестованным имуществом, это право переходит к иному лицу заведомо, до момента отчуждения недвижимости.

Процедура приобретает двойной вид передачи прав:

• за счёт вменённого обременения;
• при сбыте.

Обременение возникает по условиям договора, который предусматривал инвестирование приобретения недвижимости банком, либо впоследствии, при наложении ареста. Арест квартиры говорит о правоспособности этого вида имущества, до момента приобретения собственником долговых обязательств, с которыми он не справился.

Невозможность погашения долга поставила под удар его благополучие, в том числе повлияло на способность владения недвижимостью.

Запрет на передачу объекта в этих случаях устанавливается исключительно в отношении должника. Если он нарушит установленные запреты, ему придётся отвечать перед законом.


Тогда незаконно продавшего арестованную квартиру гражданина ждут перспективы:

• Предстать перед судом за незаконное проведение сделки, что грозит уголовным наказанием.
• Предоставить кредиторам другую недвижимость вместо той, что незаконно сбыта.

Если других равноценных объектов лицо не предоставило – кредиторы могут настоять на отмене сделки, что поставит под удар покупателя.

Чтобы подстраховаться от обмана, такие случаи требуют:

• Предоставления владельцем недвижимости справки, что жильё не получило обременений и не арестовано.
• Удостоверения договора в нотариальной конторе. Нотариус, при удостоверении сделки, проверяет её чистоту по дополнительным информационным каналам, открытым исключительно для нотариальной службы.

Арестованная квартира входит в стадию отчуждения от должника к кредитору, выступая в роли финансового эквивалента.