Отчуждение квартиры


Отчуждение квартирыОтчуждение квартиры – правовой акт, осуществляющийся по усмотрению владельца, либо – в его адрес со стороны уполномоченных федеральных или региональных структур. Характеризуется переходом права владения от одного лица к другому.

Иногда применяется как термин, обобщающий виды имущественных сделок, в результате чего происходит передача квартиры приобретателю. Включает в себя и иные виды отчуждения, инициированные извне, по принуждению.

Проведение процедуры сопровождается:

  1. Подготовкой правоустанавливающей документации, в число которой входит договор купли-продажи квартиры или иной документации, на основании чего возникли условия передачи недвижимости.
  2. Составлением акта приёма передачи недвижимости – главного вида документального подтверждения, который фиксирует юридическую сторону отчуждения объекта.
  3. Регистрацией сделки в Росреестре, с постановкой на учёт и формированием пакета кадастровой и право удостоверяющей документации.
  4. Снятием жильцов с регистрационного учёта в УФМС РФ по адресу прописки.
  5. Освобождением жилой площади.

Добровольное отчуждение квартиры

ДобровольноеДобровольные виды перехода имущества от одного владельца к другому возникают по усмотрению и желанию собственника. Он самостоятельно инициирует сделку, в которой усматривает выгоду.

В число таковых входят:

Эти виды перехода прав регламентируются статьёй 235 ГК РФ.

Договор оформляется соответственно нормативам, предъявляемыми к договорам имущественных сделок. Он составляется письменно. Обычно – печатается, а подписи сторон ставятся собственноручно.

Договор целесообразно удостоверить в нотариальной конторе. Затем обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Передача имущества обеспечивается установленным регламентом, при нарушении которого, договор вправе признать недействительным, а сделку – не состоявшейся (см. Расторжение договора купли продажи ).

Чтобы юридические основания процесса оказались прочными, а сделка приобрела законность – процесс обеспечивается документацией, которая отражает:

  • Возникновение права владения квартирой: ордер или договор, по которому произошло получение жилья.
  • «Свидетельство о собственности», и другая информация, удостоверяющая вид владения.
  • «Свидетельство о наследовании», если недвижимость досталась от умершего собственника по наследству или по завещанию (см. Вступление в наследство).
  • Технические характеристики объекта, выданные БТИ.
  • Выписка из домовой книги об отсутствии, не вошедших в условия договора, жильцов.
Для лиц, состоящих в браке, требуется предъявить нотариально удостоверенное согласие супруга, если имущество нажито совместно.

Принудительное отчуждение квартиры

Федеральное или региональное законодательство допускает случаи изъятия жилья у граждан, невзирая на то, согласны ли они. Такие ситуации предусматривают:

  • конфискацию по приговору суда;
  • решение суда при аресте недвижимости;
  • решение суда при разделе;
  • отчуждение банкам при невыплаченной ипотеке;
  • признание сделки незаконной, при допущении нарушений в проведении;
  • в случае реквизиции (ст.242 и 243 ГК РФ);
  • соответственно жилищной политике субъекта РФ.

Эти виды передачи недвижимости происходят на аукционе, передаются в распоряжение банков или кредитных организаций, которые выставляют объекты на сайтах самостоятельно. Отходят в местный бюджет, где ими распоряжается администрация.

Признание сделки незаконной требует возвращения имущества лицу, которому оно принадлежала до момента передачи. А тот, возвращает полученные денежные средства.

Запрет на отчуждение квартиры

В случае реквизиции запрет на участие квартиры в имущественных сделках устанавливается соответственно законодательным нормативам, за один год до изъятия, после третьего письменного административного предупреждения, где указывают точные сроки.

Соответствующие условия сопровождают изъятие объекта на основании постановлений комитетов по жилищной политике. Этот запрет граждане могут оспорить в судебном порядке, но иски подобного плана редко удовлетворяются.

Если обременение устанавливается судом, оно вступает в силу после вынесенного решения суда и выдачи выписки. С этого момента распоряжение имуществом со стороны собственника запрещается.

То же происходит, если арест вменили со стороны службы судебных приставов. Примечательно, что после проведения описи имущества, владелец не вправе даже возвратить вещь, находящуюся в доме на момент составления описи, но не принадлежащую ему.

При признании договора не действительным, отчуждение объекта запрещается с момента оповещения владельца.

Отчуждение квартиры за долги

Отчуждение за долгиТакие ситуации характерны тем, что владелец жилья утрачивает юридическую способность распоряжаться арестованным имуществом, это право переходит к иному лицу заведомо, до момента отчуждения недвижимости.

Процедура приобретает двойной вид передачи прав:

  • за счёт вменённого обременения;
  • при сбыте.

Обременение возникает по условиям договора, который предусматривал инвестирование приобретения недвижимости банком, либо впоследствии, при наложении ареста. Арест квартиры говорит о правоспособности этого вида имущества, до момента приобретения собственником долговых обязательств, с которыми он не справился.

Невозможность погашения долга поставила под удар его благополучие, в том числе повлияло на способность владения недвижимостью.

Запрет на передачу объекта в этих случаях устанавливается исключительно в отношении должника. Если он нарушит установленные запреты, ему придётся отвечать перед законом.

При этом покупатель, приобретший арестованную квартиру, в случае добросовестного заблуждения, получит юридический иммунитет, допускающий оставить за собой право владения объектом.

Тогда незаконно продавшего арестованную квартиру гражданина ждут перспективы:

  • Предстать перед судом за незаконное проведение сделки, что грозит уголовным наказанием.
  • Предоставить кредиторам другую недвижимость вместо той, что незаконно сбыта.

Если других равноценных объектов лицо не предоставило – кредиторы могут настоять на отмене сделки, что поставит под удар покупателя.

Чтобы подстраховаться от обмана, такие случаи требуют:

  • Предоставления владельцем недвижимости справки, что жильё не получило обременений и не арестовано.
  • Удостоверения договора в нотариальной конторе. Нотариус, при удостоверении сделки, проверяет её чистоту по дополнительным информационным каналам, открытым исключительно для нотариальной службы.

Арестованная квартира входит в стадию отчуждения от должника к кредитору, выступая в роли финансового эквивалента.

Это говорит о том, что кредитора интересует не приобретение объекта, а обналичивание стоимости долговых обязательств.

Для этого он выставляет её на аукцион, либо собственными силами старается найти покупателя, сохранив стартовую стоимость.

Отчуждение ипотечной квартиры

Изъятие жилья за непогашенный долг, массово распространяется в отношении ипотечных кредитов. Квартиры уже при оформлении «права собственности», не становятся объектом распоряжения приобретших их лиц.

Въехавшие на их территорию хозяева, допускаются только к использованию площадей. Остальные виды распоряжения – ограничиваются наложенным обременением.

После погашения кредита, недвижимость переходит в распоряжение собственников и получает юридическую независимость. Обременение снимается, и объект законно участвует в правовых операциях.

Если заёмщик не рассчитал силы и платёжеспособность, на основании договора ипотечного кредитования и выписки из решения суда, недвижимость отчуждается кредитной организации, выступая гарантом возвращения остатка денежных средств.

При условии, что сбыт объекта не покрыл сумму долга, остаток взыскивается с иных доходов через службу судебных приставов или путём заключения соглашения с банком об условиях возврата денежных средств.

Отчуждение кооперативной квартиры

Кооперативная квартира находится в собственности кооператива до момента выплаты жильцами пая. При её сбыте, член кооператива получает сумму, равную сумме выплаченного им пая.

Остаток денежных средств по выплате пая передаётся на личный счёт приобретателю, с постепенной выплатой, наряду с остальными членами. Здесь можно говорить о неполной правовой дееспособности владельца жилья, который владеет им в меру произведённых паевых выплат.

Кроме этого, каждая сделка, проводимая с кооперативным имуществом, допускается только с одобрения собрания членов кооператива. Дело в том, что покупатель или иное вселяющееся лицо априори претендует на членство в кооперативе. А вопрос с принятием граждан в кооператив решается голосованием, с внесением сведений в протокол.

Такую недвижимость допустимо арестовать только при условии полученного разрешения со стороны жильцов.

Если данные перспективы не оговариваются в уставе, а члены кооператива проголосовали «против» – вопрос о принудительном изъятии или аресте кооперативного имущества, может решать только суд. Но и он столкнётся с нарушением прав членов кооператива, которые выступают гарантом сохранения совместной собственности.

Но при условии, что член кооператива задолжал учредительной организации, путём не выплаты пая, его долю кооперативного имущества допустимо изымать:

  • на основании уставной документации;
  • решением собрания;
  • по результатам открытого голосования, приложенного к выписке из протокола;
  • с обязательным возвращением суммы выплаченного пая.

Отчуждение доли в квартире

При долевой собственности, юридическая конструкция передачи прав практически та же. Без письменного, удостоверенного нотариально, согласия совладельцев, она передаваться договором не вправе.

Если покупатель найден, но процедура оформления приостанавливается из-за отказа других жильцов, имеющих свою долю в квартире, их согласием допустимо считать отсутствие претензий, в течение одного месяца со дня предупреждения в письменном виде, под роспись.

По правилам, совладельцев даже не стоит просить подписать согласие. Его отсылают заказным письмом с уведомлением, что даёт равнозначную юридическую силу, при условии удостоверения у нотариуса.

При аресте доли, судебные приставы обязаны провести ту же процедуру.

Приставы не вправе нарушить конституционные свободы лиц, не имеющих отношения к аресту, которыми становятся совладельцы собственности.

При малейшей оплошности – приставы сами станут объектом исковых требований группы жильцов. Действия по проведению описи им придётся согласовывать с правлением кооператива.

Отчуждение приватизированной квартиры

Приватизированное жильё не предъявляет особых требований к процедуре перехода приобретателю по усмотрению собственников. Оно могут участвовать в сделках, по усмотрению граждан.

Однако процедура допустима при выполнении некоторых условий:

  • Несовершеннолетних детей требуется выписать с территории до момента составления договора.
  • От супруга требуется письменное, нотариально удостоверенное согласие на проведение юридической процедуры. Но только при условии, что жильё была получена в совместном браке, независимо от того, кто выступил в роли получателя.

Если приватизированная недвижимость попадает под арест, судебные приставы и эксперты-оценщики устанавливают её стоимость.

Стоимость устанавливается на уровне минимально допустимой планки, после чего – составляется соответствующая документация.

Объект обременяется, а по оформлении решения суда или административной комиссии, его вправе изъять.

Отчуждение квартиры у несовершеннолетнего

Квартира несовершеннолетнегоПередача недвижимости, в которой собственник – несовершеннолетнее лицо, происходит через опекунов, как правило – родителей. Отчуждение допустимо только при возмездном характере, оно проводится под контролем органов опеки и попечительства.

Интересы ребёнка требуется сохранить, а денежные средства – положить ему на счёт. После завершения процедуры опекуны предоставляют в органы отчёт, что собственник остался в выигрыше.

Если положенные на счёт средства окажутся несопоставимыми с рыночной стоимостью недвижимости – органы опеки и попечительства вправе подать жалобу в прокуратуру или в суд.

Если вместо проданной квартиры, опекуны приобретут другое жильё, они отчитаются в том, что финансовые интересы малолетнего хозяина сохранились, а приобретённая недвижимость ничуть не хуже предшествующей по условиям, кадастровым и техническим характеристикам, и по экспертной оценке (см. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком).

В подобных условиях сложно говорить об изъятии. Родители-должники, нередко манипулируют ситуацией, обращаясь в комиссию по правам ребёнка на муниципальном и федеральном уровнях, требуя законной защиты его прав.

Банки отстаивают принадлежащие им права, в ситуацию вмешиваются:

  • органы опеки и попечительства;
  • комиссии по защите прав ребёнка;
  • административные комиссии;
  • прокуратура;
  • судебные инстанции.

Однозначного исхода нельзя предвидеть.

Иногда опекуны отстаивали пересмотр условий погашения кредита за жильё, получая разрешение на отсрочку погашения долга, а то и - на субсидирование займа.

В других случаях – семью выселяли, оформив надлежащую документацию, в соответствии с законодательными нормативами. Как правило, в данных ситуациях, играет роль положение семьи, её инициатива и способность обосновать свою позицию и найти компромисс.

Читайте также:  Закон о «дачной амнистии»

Читайте также:

  • Виды сделок с недвижимостьюВиды сделок с недвижимостью В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок […]
  • Регистрация права собственности на недвижимостьРегистрация права собственности на недвижимость Имущественные сделки регистрируются в региональном отделении государственного кадастра недвижимости (ГКН), где вносятся в учётные записи.Каждый имущественный объект ставится на […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz