Отметка о возражении

Отметка о возражении – это совокупность гражданско-правового и кадастрового видов деятельности, которые предоставляют защиту прав собственника недвижимости в случае недобросовестного действия контрагента в результате совершения имущественной сделки.

Допускается в промежутке между оформлением, заключением договора и завершением процедуры регистрации объекта в записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Разрешение о её внесении вступило в юридическую силу 1 марта 2013 года, по настоящее время процедура регулирования данных правоотношений не сформировала чёткого базиса, позволяющего беспрепятственно использовать данный законодательный инструмент.

Возражение вносится в случае неправомерных или незаконных действий, нарушающих имущественные права собственника недвижимости. Оно допускает отмены сведений, внесённых ранее в Государственный реестр правообладателей, при условии появления риска обмана со стороны контрагента, чреватого утратой преимуществ, предусмотренных в результате заключения договора имущественной сделки.

Либо – не был уведомлён надлежащим образом о том, что выставленное на торги имущество находилось в обременении или под арестом (см. Арест квартиры).

Если же покупатель проигнорировал требующиеся для осведомления процедуры или вступил в сговор с продавцом, за счёт снижения стоимости объекта или по иным причинам, сделка приобретает характер ничтожной или оспоримой и подлежит реституции и аннулированию перехода вещных прав. Такие прецеденты не допускают признания иска, и соответственно – аннулируют поданное возражение.

Порядок внесения отметки о возражении

Коррективы вносятся по месту регистрации объекта. Таковыми являются учреждения Многофункционального центра (МФЦ), которые расположены в краевых, областных центрах, а так же – в городах федерального значения.

Приём граждан осуществляется по электронной очереди, которая регулируется по выданным терминалом талонам. То есть так же – как при проведении регистрации.

Если этот срок упущен – внести возражение окажется невозможно, так как работы завершатся, а документы подготовятся для выдачи. Останется только оспорить сделку в суде, так как регистраторы ГКН утратят право на новое внесение сведений, которое регламентировано обозначенным условием.

Но судиться после вступления нового владельца в свои вещные права окажется труднее, потребуются аргументы, которые основаны на значимых, существенных нарушениях, констатирующих условия сделки как ничтожные (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Судебная процедура может затянуться, а за это время недобросовестный правообладатель успеет предпринять меры защиты для сохранения правоспособности условий сделки. Картина кардинально меняется, если права нарушителя не внесены в реестр владельцев недвижимости.

При обращении о внесении отметки предоставляется расписка, выданная при подаче договора для регистрации и гражданский паспорт. Лица, проживающие за пределами обозначенных населённых пунктов, которым затруднительно личное посещение МФЦ, вправе передать требующуюся для принятия возражения документацию, заказным письмом с уведомлением, вписав свои реквизиты и телефон для обратной связи, по которому регистраторы смогут сообщить о судьбе заявленного после его рассмотрения.

Какие сведения указываются в заявлении

Подача заявления не ограничивается типовой формой, и допускает юридически корректный, но свободный вид изложения обстоятельств дела. Заявление пишется на имя начальника местного отделения ГКН.

Главное – требуется указать данные об имущественной сделке, внесённые в договор, который на время подачи заявления находится в МФЦ на регистрации. В их число входят данные:

• о сторонах, заключивших сделку;
• гражданско-правовом назначении сделки;
• времени заключения и подачи договора для регистрации;
• предмете договора.

После этого лаконично излагаются обстоятельства дела, при которых была выявлена недобросовестность контрагента или допущенная при внесении сведений ошибка (см. Кадастровые и технические ошибки). В завершение текста высказывается просьба о приостановлении регистрационных действий по обозначенной гражданско-правовой процедуре.

Регистраторы, приняв документацию к рассмотрению, вносят сведения о полученном возражении и приостанавливают учётную процедуру в отношении указанного объекта. После подачи иска в суд, вносятся новые данные – о возбуждении искового производства.

Если суд постановит прекратить регистрационные действия – они прекращаются. В случае отклонения иска судом – регистрация продолжится. Если иск рассмотрен положительно, отметка о возражении остаётся в кадастровых записях и не удаляется вплоть до момента уничтожения объекта. Соответственно – она станет частью истории этого объекта.

Титул недвижимости, обременённый такой записью, может повлиять на последующие имущественные и гражданско-правовые отношения владельца. Такая квартира может оттолкнуть потенциальных кредиторов при передаче её в ипотеку. А покупатели будут получать информацию о данном тёмном пятне в истории жилого помещения или земельного участка при проверке (см. Проверка квартиры при покупке).

Преимущества и недостатки нововведения

Вопрос остаётся открытым в отношении ряда позиций, в которых внесение отметки играет позитивную или негативную роль.

Государство, опираясь на неоднозначность понимания юридических прецедентов гражданами, вступающими в имущественные отношения, поставило некоторые ограничения на использование данного преимущества. Воспользоваться им допускается только один раз, независимо от того, достигло ли заинтересованное лицо искомого результата.

Это основано на одном из наиболее распространённых недостатков этого прецедента – необъективности граждан и явном злоупотреблении предоставленными им возможностями. То есть надлежаще установленное возражение остаётся в виде информационного блока, играющего неоднозначную роль:

• Являясь недостатком для лица, которому оно вменено, так как недвижимость после такой отметки может потерять в цене, лишить его добросовестных покупателей и кредиторов.
• Отражая позитивную сторону для покупателей, которые оповещаются о возможной недобросовестности владельца имущества.

Пока этот опыт применяется только к отношениям имущественных сделок, но рассматриваются предложения по расширению границ его использования при передаче в наследство и по завещанию. А так же – в других, юридически значимых процедурах.

Законы об отметки о возражении

Отметка о возражении допускается, с опорой на законодательные положения:

• Федеральный закон, вступивший в силу 30.12.12, под № 302-ФЗ (п.7).
• Федеральный закон о регистрации недвижимости № 122-ФЗ (ст. 28.1), в редакции, принятой 23.07.13 г., под № 250-ФЗ.
• Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ (п.6, 7) – установление и условия допустимости отметки.
• Статья 8.1 ГК (п.1) – аннулирование отметки.

Предполагается, что законодательство продолжит развитие юридических оснований обозначенного прецедента.